Який порядок управління багатоквартирним будинком?

До категорії складних процесів, що вимагають знань в області законодавства, особливо, що стосуються положень житлових норм, відноситься управління багатоквартирним будинком (УМД). Щорічно розробляються нові нормативи, розібратися в яких буває досить складно. Управління будинком багатоквартирного типу має відмінні ознаки від обслуговування приватних будинків. Для максимального забезпечення ефективності обслуговування будинку необхідно визначити точний порядок управління МКД, що влаштовує всіх мешканців.

Способи

Житлове законодавство до 2020 року передбачає 3 способи що застосовуються для управління МКД:

  • управління, що здійснюється власниками житлових приміщень;
  • управління за допомогою ТСЖ або організації житлового чи іншого спеціалізованого кооперативу;
  • обслуговування через керуючу компанію.

Керуюча компанія

Під керуючої організацією (УО) прийнято розуміти комерційну компанію, що надає послуги з управління будинками та має відповідну ліцензію.

Вибирається керуюча компанія на загальних зборах мешканців. Після досягнення загальної думки, з компанією узгоджуються умови договору, оплати і порядок утримання будинку.

На що варто звернути увагу:

  • кожен власник житла укладає з УО договір, на умовах, погоджених на загальних зборах;
  • договір може укладатися на термін від 1 до 5 років;
  • якщо УО недобросовісно надає послуги, то вона буде притягнута до відповідальності, згідно з нормами чинного законодавства;
  • мешканці можуть переглянути управління будинком і розпочати співпрацю з будь-якою іншою організацією, розірвавши попередньо чинний договір.

ТСЖ

ТСЖ розшифровується як товариство власників житла, під яким розуміється об'єднання власників квартир, з метою спільного управління майном.

Формується ТСЖ добровільно і наповнюється наступними функціями:

  • деякі послуги можуть надаватися самим ТСЖ, наприклад, самостійне підтримання чистоти в місцях загального користування та прибудинкової території;
  • право здійснення комерційних дій з урахуванням норм закону, отримання бюджетних коштів, виділених на проведення капітального ремонту будинку.

Перераховані функції означають, що ТСЖ може надавати послуги з утримання багатоквартирного будинку самостійно або з залученням спеціалізованих організацій. Це є одним з основних плюсів товариства.

До додаткових переваг ТСЖ відносяться:

  • гарантується використання коштів виключно в цілях обслуговування будинку;
  • самостійне прийняття рішень товариством, щодо діяльності по утриманню приміщень будинку, їх обсягів, складання планів її проведення, контролю над якістю виконуваних робіт;
  • при неналежному виконанні зобов'язань з боку обслуговуючий компанії, ТСЖ вправі розірвати з ними договір і підшукати найбільш сумлінну організацію;
  • будь-який власник має право ознайомитися з інформацією про діяльність товариства щодо розпорядження грошовими коштами.

Безпосереднє управління

У багатоквартирному будинку з числом квартир більше 30 може застосовуватися безпосереднє управління. Від імені всіх власників може виступати один із загального числа, що володіє повноваженнями на підставі довіреності.

Переваги безпосереднього управління:

  • власникам житла не доведеться витрачатися на оплату послуг якій-небудь КК;
  • власники можуть самостійно вибирати підрядні організації з метою проведення технічного обслуговування будинку, ремонтних робіт;
  • власник може сам укласти угоду з ресурсопостачальними організацією, що дозволить не нести відповідальність мешканцям, якщо хтось із сусідів буде мати борги по оплаті.

Серед недоліків виділяють:

  • при великій кількості квартир у будинку, знижується ефективність такого виду управління, потрібно збирати зборів з метою голосування по кожному виникають з житлових питань;
  • втрачається можливість поведінки капітального ремонту на гроші фонду сприяння реформування.

Вибір способу

Вибір способу залежить від декількох обставин:

  • кількості житлових квартир у будинку;
  • можливості оплачувати послуги таких компаній власниками;
  • наявності приладів обліку;
  • правовідносин з ресурсопостачальними компаніями тощо

Законодавство

Перелік законодавчих актів, що застосовуються у цій сфері:

  • Цивільне та житлове законодавство;
  • Постанова № 416 від 15.05.2013, прийняте на урядовому рівні.

Порядок управління багатоквартирним будинком

На законодавчому рівні затверджено правила по здійсненню управління МКД. Правила розкривають стандарти управління, обов'язки та повноваження КК, включаючи їх взаємодію з власниками.

Порядок управління багатоквартирним будинком передбачає:

  • норми зберігання і передачі документації технічного характеру на будинок;
  • розгорнуту інформацію про діяльність КК;
  • укладення угод на надання комунальних послуг.

Наявність ліцензії

КК зобов'язана мати ліцензію, що дає право на управління МКД. Дана обов'язок передбачено житловим законодавством РФ.

Для отримання ліцензії керуюча компанія повинна:

  • подати заяву в житлову інспекцію;
  • відправити керівника організації здати іспит;
  • сплатити потрібний розмір державного мита.

Якщо КК не справляється зі своїм функціоналом, ліцензія може бути відібрана.

Укладення договору

Договір управління багатоквартирним будинком з керуючою компанією є основоположним документом при встановленні правовідносин між КК та власниками житла. Дата укладення договору буде означати початок управління будинком.

У договір повинні включатися наступні умови:

  • місцезнаходження житлового будинку;
  • опис спільного майна;
  • перерахування наданих комунальних послуг та їх вартість;
  • роботи, що стосуються змісту, ремонту і їх вартість;
  • порядок ведення контролю за діяльність КК.

Максимальний термін, на який може укладатися договір – 5 років.

Зразок договору управління багатоквартирним будинком тут.

Відповідальність

Якщо КК не виконує покладені на неї функціональні обов'язки, то вона буде нести відповідальність:

  • Адміністративна – сюди може ставитися порушення санітарних та епідеміологічних вимог до експлуатації житлових приміщень, вимоги щодо утримання і поточного ремонту будівлі та ін. У даному випадку КК може накладатися штраф у розмірі від 150 до 250 тисяч рублів.
  • Кримінальна – сюди може ставитися стаття 215.1 КК РФ.

Зацікавлені особи мають право звернутися у відповідні органи з проханням про притягнення КК до відповідальності.

Процедура припинення управління

Згідно з нормами житлового законодавства, будь-які зміни та/або порядок розірвання договору з КК МКД, повинно проводитися у відповідності з нормами цивільного законодавства.

Такі дії припустимі за згодою сторін, якщо інше не передбачено законодавством.

Розірвання договору з КК в односторонньому порядку допускається:

  • при грубому порушенні умов договору;
  • в інших випадках, передбачених цивільним законодавством, іншими нормативно-правовими актами або самим договором.

КК не має права в односторонньому порядку відмовитися від своїх обов'язків, розірвання за її ініціативою допускається тільки через суд.

Односторонній порядок з боку власників допускається, якщо КК не виконує взяті на себе обов'язки за договором. В такому разі на загальних зборах приймається рішення про вибір іншого КК або про зміну способу управління будинком.

Вибір порядку управління МКД є складним і відповідальним кроком, від якого залежить нормальне проживання громадян у своїх будинках. При виборі КК важливо з'ясувати її доброчесність і досвід роботи в даній сфері.

На відео про форми управління

Читай також: