Які є способи управління багатоквартирним будинком?

Кожен багатоквартирний будинок повинен управлятися визначеним у Житловому кодексі РФ способом. Мешканці мають право займатися організаційно-розпорядчими, фінансовими заходами самостійно або скористатися допомогою кваліфікованих посередників.

Управлінням МКД можуть займатися комерційні і некомерційні організації. Якщо між мешканцями існує довіра, і вони діють злагоджено, своєчасно організовують збори, то для управління багатоповерховим будинком доцільно вибирати некомерційну організацію (ТСЖ, кооператив). В інших випадках доцільно укласти договір з комерційним посередником (КК).

Що це таке?

Житлове законодавство передбачає можливість організувати управління МКД наступними способами:

  • безпосереднє управління власниками;
  • ТСЖ (ТНТ) та житловий кооператив;
  • керуюча організація.

Примусовий вибір способу управління багатоквартирним будинком не допускається, за винятком випадків, коли мешканці не вибирають спосіб управління самостійно. Згідно з останніми поправками до ЖК РФ передбачений перехідний період для МКД, термін якого може становити 1-3 роки. За цей час мешканці повинні скооперуватися і вибрати спосіб управління, що, насамперед, буде в їх інтересах.

Спосіб управління МКД являє собою варіант вирішення організаційних, технічних, розпорядчих, фінансових питань, що стосуються порядку належної та безпечної експлуатації багатоквартирного будинку.

Організація управління необхідна для постачання будинку необхідними житлово-комунальними послугами, виконання поточного та капітального ремонту, утримання загального будинкового майна. Керуючі компанії, ТСЖ або безпосередньо власники житла укладають договори підряду, вирішують поточні та майбутні господарські питання, пов'язані з управлінням МКД.

Варіанти

Якщо будинок невеликий, то можна займатися управлінням самостійно. Для цього доведеться оформляти довіреність від власника кожного житлового приміщення. Управління вимагає кваліфікованих знань і вміння приймати оперативні рішення, особливо коли будинок потребує ремонту.

При наявності можливості організувати ТСЖ (ТНТ) мешканці створюють некомерційну організацію, яка безпосередньо вирішує питання управління МКД. Очолює ТСЖ голова і правління.

На кожен будинок можна організувати тільки одне ТСЖ, якщо тільки вдома не розташовані в межах однієї земельної ділянки.

Керуюча організація (компанія) являє собою комерційну організацію, яка може взяти на себе повну відповідальність за управління МКД, у тому числі постачання якісних комунальних послуг. В такому статусі виступає ліцензійована організація, яка укладає договір з мешканцями кожного МКД. Вибір компанії здійснюється в конкурсному порядку.

Безпосереднє управління

При такій формі управління громадяни самі обирають спосіб управління і вирішують питання поточного (капітального) ремонту.

Важливі рішення, які стосуються питань обслуговування та ремонту будинку, повинні вирішуватись на загальних зборах мешканців.

Рішення, що не потребують зволікання, приймаються радою МКД. Його організація обов'язкова, коли в будинку більше 4-х квартир.

До завдань ради входить:

  • скликання загальних зборів будинку;
  • контроль роботи підрядних організацій, фахівців вузького профілю: сантехніків, електриків і т. д.;
  • підготовка звіту про виконану роботу;
  • ведення фінансової документації, відкриття рахунку за дорученнями від мешканців.

Голова ради та його члени наділяються повноваженнями власниками житла на загальних зборах.

Безпосереднє управління можливо, коли в будинку не більше 30 квартир. Тоді приймати важливі рішення і підписувати документи вправі самі власники житла.

ТСЖ

Товариство власників житла являють собою некомерційну організацію. Всі важливі рішення в МКД приймає загальні збори мешканців, на чолі з головою, який обирається загальним голосуванням.

Бюджет ТСЖ формується за рахунок внесків членів, а також субсидій від держави і муніципального освіти. Порядок обрання керівних органів ОСББ здійснюється на підставі статуту організації. Некомерційна організація організовує ремонтні роботи, укладає договори, залучає до роботи підрядників.

ТСЖ вправі організувати збір коштів на поточний і капітальний ремонт будинку. Його рішення обов'язкові для мешканців будинку, якщо тільки не оскаржені в судовому порядку.

Керуюча компанія

Керуюча компанія представляє собою комерційну організацію, яка створюється для того, щоб:

  • займатися управлінням МКД;
  • забезпечувати його поточні та майбутні потреби в плані організації постачання якісних комунальних послуг, ремонту та утримання загального будинкового майна;
  • обслуговувати прибудинкову територію.

Мешканці МКД укладають з організацією договір, проект якого затверджується на загальних зборах.

Договір управління МКД обмежений конкретним терміном. Для мешканців він становить 1-5 років. Для забудовника – не менше 5 місяців.

Місцева адміністрація може укласти договір з керуючою організацією на строк не більше трьох років, у разі, коли мешканці не визначилися з формою управління вдома. Змінити компанію, при належному виконанні їй своїх обов'язків, можна не частіше одного разу на рік.

Споживчий кооператив

Споживчий кооператив може бути організований в ЖБК і також управляється головою. Він являє собою форму безпосереднього управління МКД. Його рішення передбачають для мешканців певні обмеження.

Правління кооперативу встановлює суму визначених внесків, які сплачуються мешканцями на регулярній основі. В кооперативі може бути встановлена система голосування за принципом: «одна квартира – один голос», або кількість голосів пропорційно площі кожної квартири.

Законодавче регулювання

Порядок вибору способу управління багатоквартирним будинком регулюється ЖК РФ. Стандарт управління МКД встановлено Постановою Уряду від 15.05.2013 № 416.

У 2020 році мінімальний перелік робіт та послуг, необхідний для утримання загального будинкового майна, встановлений Постановою Уряду від 03.04.2013 № 290.

Вибір способу управління багатоквартирним будинком

Рішення про форму управління МКД приймають власники житла на загальних зборах. Голосування може проводитися в очній і заочній формі. При очному голосуванні потрібно спільне присутність мешканців і їх безпосереднє голосування.

Заочне голосування проводиться тільки при неможливості організувати аналогічний захід в очній формі. Кворум підраховується залежно від загальної кількості голосів, які є у всіх власників житла в МКД.

Голосування власників

Для того, щоб голосування відбулося, потрібно, щоб на зборах був певний кворум від загальної кількості мешканців. Він розраховується за принципом «1 голос – 1 кв. м.».

Для розрахунку кворуму необхідно підрахувати загальну площу житлових приміщень (100%). Потім проводиться розрахунок, скільки відсотків від загальної кількості голосів складають голоси прийшли на збори мешканців. Якщо таких голосів більше 50%, то кворум для проведення зборів є, значить, можна вибрати спосіб управління. Якщо кворуму немає, то доведеться проводити заочне голосування.

Власники повідомляються про голосування рекомендованим листом або повідомленням, яке вручається їм особисто під розпис. Повідомлення також можна розмістити на інформаційному стенді будинку.

Очне і заочне

Якщо збори проводиться в очному порядку, то потрібно зареєструвати кожного прийшов: перевірити паспорт, правовстановлюючі документи на нерухомість і внести відомості в реєстраційні листи. Кількість решти учасників та відсоток їх голосів фіксується в протоколі.

Очне голосування проводиться пропорційно належить власнику площі житла.

Голосування проводиться згідно з питань та ініціатив, зазначеним у протоколі. Голоси фіксуються у підготовлених бюлетенях, в які організатори заздалегідь вписують площа житлового приміщення голосуючого.

За вирішення кожного питання повинно бути подано не менше 50% голосів. Якщо на зборах бере участь представник власника житла, то секретар зборів перевіряє оригінал нотаріальної довіреності, а її копію долучає до протоколу.

Якщо за вибір форми управління подано більше 50% голосів, то вона затверджується зборами і доводиться до відома всіх мешканців протягом 10 днів з моменту прийняття рішення.

Протокол зшивається разом з бюлетенями і підписується на останній сторінці. Підписи повинні поставити:

  • голова лічильної комісії;
  • секретар;
  • голова зборів.

На сшиве протокол підписується головою та секретарем зборів.

Заочне голосування здійснюється іменними бюлетенями, в яких вказується:

  • Ф. В. О. власника житла;
  • площа квартири;
  • перелік питань.

У бюлетенях також вказується місце їх здачі. Рішення приймається з урахуванням більшості голосів. Результати заочного голосування фіксуються у протоколі, який підшивається разом з бюлетенями, підписується головою і секретарем зборів.

Протокол зборів

Проект документа готується ще на стадії організації зборів.

Крім вибору форми управління МКД, на голосування в ньому можуть бути виставлені наступні питання:

  • вибір голови та секретаря зборів;
  • вибір лічильної комісії, яка є обов'язковою, але необхідна при значній кількості власників;
  • вибір місця зберігання протоколу.

За підсумками голосування протокол повинен бути підписаний головою, лічильною комісією (при її наявності) та секретарем.

Якщо мешканці не прийняли рішення

Якщо мешканці не прийняли рішення, то це за них зробить місцева адміністрація, яка обере керуючу організацію в конкурсному порядку.

У такому разі припис адміністрації про укладення договорів з конкретної керуючої організацією обов'язкові.

При неналежному управлінні МКД мешканці має право розірвати договір з керуючою компанією в судовому порядку. У конфліктній ситуації доцільно скористатися підтримкою кваліфікованого юриста.

На відео про способи управління МКД

Читай також: