Як проводиться оцінка ринкової вартості землі?

Ринкова вартість будь-якого об'єкта нерухомості являє собою найбільш ймовірну ціну, за якою він буде проданий в умовах вільної конкуренції.

Оцінка ринкової вартості може знадобитися для різних об'єктів нерухомості, наприклад, квартир, будинків, і, звичайно ж, ділянок землі.

Власники не завжди розуміють, як правильно виставити ціну земельної ділянки при продажу. Важливо, щоб вона задовольняла і покупця, і продавця.

Що це таке?

Ринкова вартість об'єкта ‒ це ціна, визначена під впливом особливостей ринку. Правильне визначення вартості посприяє швидкому продажу об'єкта нерухомості.

Якщо ціна буде занадто завищена, то навряд чи знайдуться покупці. Занижена ціна ж, навпаки, сприятиме збитків продавця.

Законодавство встановлює необхідність визначення ринкової вартості в наступних випадках:

  • при приватизації об'єкта;
  • у разі передачі ділянки в оренду;
  • при іпотеці фізосіб;
  • у разі продажу об'єкта;
  • при залишенні об'єкта в ролі застави;
  • при передачі об'єкта іншій особі на підставі довіреності;
  • при укладанні шлюбного договору;
  • при вилученні майна;
  • при необхідності визначення правильності виплати податкових внесків.

Співвідношення з кадастрової вартістю

Кадастрова вартість передбачає за собою ціну, яку визначає держава після проведення власної оцінки. При призначенні вартості таким чином не враховуються будь-які чинники, здатні знизити якість земельного наділу.

Держава при проведенні оцінки бере в розрахунок лише вид дозволеного використання та квадратуру ділянки.

Ринкова вартість об'єкта є більш розумною, на відміну від кадастрової. Це пов'язано з тим, що при призначенні останньої не враховуються додаткові чинники.

Можна навести простий приклад. Навіть виснажені ґрунти та погана екологічна ситуація не можуть вплинути на кадастрову вартість земель. З-за цього вона у багатьох випадках переважає ринкову.
В ринкову вартість, навпаки, включається найбільше число показників, здатних вплинути на якість об'єкта.

Досить великий відсоток покупців виявляється не згодним з кадастрової вартістю об'єктів, оскільки вона буває завищеною. У зв'язку з цим нерідкі випадки звернення в судові інстанції з даної проблеми.

Які принципи можуть використовуватися при проведенні оцінки ринкової вартості:

  • ціна залежить від корисності ділянки;
  • розцінки пов'язані з попитом та пропозицією на аналогічні об'єкти на ринку;
  • вартість визначається на підставі цільового призначення об'єкта;
  • ціни динамічні і можуть змінюватися з плином часу;
  • ринкова вартість визначається ефективністю використання наділу;
  • вартість наділу залежить від його розташування та зовнішніх факторів.

Основна особливість кадастрової оцінки ‒ класифікація наділів по виду дозволеного використання:

  • для сільськогосподарських наділів поза лісових масивів і поселень оцінка проводиться з використанням способу капіталізації рентної прибутку;
  • для земель, які розташовані за межами населених пунктів, оцінка здійснюється шляхом капіталізації витрат, необхідних для підтримки природного потенціалу, або капіталізації рентної прибутку;
  • для ділянок, розташованих в СНТ, ДНТ або поселеннях, оцінка проводиться на основі аналізу статистичних даних або інших способів глобальної оцінки.

Законодавча база

Проведення оцінки ринкової та кадастрової вартості наділів здійснюється у 2020 році відповідно до Закону №135-ФЗ.

Також до справи має відношення стаття 66 із ЗК РФ, яка містить основні нюанси, що стосуються оцінки землі.

Оцінка ринкової вартості земельної ділянки

Оцінку ринкової вартості земельної ділянки можна провести як самостійно, так і звернутися для цієї мети в спеціалізовану фірму або до незалежного оцінювача.

Фахівці в цій області зможуть взяти на себе повну відповідальність за обчисленню сумірною суми. За послуги доведеться сплатити певну винагороду.

При самостійному розрахунку слід вибрати найбільш простий для себе спосіб. Всього існує кілька методів оцінки ринкової вартості, кожен з яких вимагає використання спеціальних формул. Рекомендується застосувати відразу кілька методів, а потім зіставити отримані результати. Якщо вони сильно різняться, краще скористатися допомогою фахівця-оцінювача.

Розрахунки цілком може провести і людина, що не має фахової освіти в цій області. Але якщо є сумніви у власній компетенції, рекомендується звернутися до фахівців.

Основні методи

Основні методи оцінки ринкової вартості земельних ділянок поділяються на витратний, дохідний та метод порівняння продажів.

Перші 2 підходу, в основному, пов'язані з визначенням прибутку, яку зміг би отримати громадянин від ведення підприємницької діяльності на ділянці.

Витратний

Він може застосовуватися разом з прибутковим. Даний метод враховує вкладення, які необхідні для будівництва капітального будинку на земельному наділі.

Для зведення об'єкта кап. будівництва обов'язково будуть потрібні певні витрати. Їх слід відняти з передбачуваного прибутку, таким чином визначиться вартість землі.

Розрахунок потенційних реальних доходів (ПРД) ведеться за формулою: ПП ‒ З = ПРД, де:

  • ПП ‒ передбачувана прибуток, яка може вийти завдяки веденню підприємницької діяльності на ділянці;
  • В ‒ витрати для бізнесмена.

З отриманого значення ПРД слід відняти допустиму величину ринкової вартості наділу. Для її визначення буде потрібна допомога фахівців. Однак можна спробувати і обчислити її самостійно.

Для цього потрібно приблизно оцінити різницю доходів від ведення бізнесу на ділянці в майбутньому і витратами, які понесе покупець наділу.

Даний метод може застосовуватися й для наділів, які мають середньостатистичної рентабельністю. Наприклад, щодо ІЖС. В даному випадку значення З (витрат) має бути виведено шляхом підсумовування вкладень власника наділу.

Прибутковий

Цей спосіб досить складний для самостійного розрахунку. Він припускає обчислення розміром суми, яку допустимо попросити при реалізації землі. Дохідний метод доцільно застосовувати в тому випадку, якщо передбачається реалізація земель з високою рентабельністю.

Наприклад:

  • у разі продажу ділянок, розташованих на територіях, де земля має високу вартість;
  • у разі оцінки ринкової вартості земель сільгосппризначення, де можна вести підприємницьку діяльність;
  • у разі оцінки ринкової вартості заміських земель, розрахованих на залучення туристів.

У будь-якому випадку прибуток, яку може отримати покупець-бізнесмен, суттєво вплине на вартість наділу.

Метод порівняння продажів.

Цей підхід має сенс застосовувати в разі реалізації типового об'єкта нерухомості. При його застосуванні необхідно виявити ціни аналогічних наділів, які вже були раніше продані у тому ж районі. Рекомендується вибирати ділянки, максимально схожі за параметрами з тим, який потрібно продати.

Для розрахунків питомої ринкової вартості (Уд РС) за цим методом можна скористатися формулою: Уд РС = (ЦУ1 + ЦУ2 + ЦУ3 + ЦУн)/ОПУ, де:

  • ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,... ЦУн ‒ вартості обраних ділянок землі;
  • ОПУ ‒ загальна площа наділів, обраних для розрахунку.

Під питомою вартістю в даному випадку розуміється ціна 1 кв. метра ділянки в масиві. Основний нюанс полягає в необхідності підбору максимально схожих за параметрами ділянок.

Необхідні документи

Перелік необхідних документів залежить від того, куди саме буде подаватися звіт про оцінку.

В загальному випадку будуть потрібні наступні папери:

  • свідоцтво про держ. реєстрацію права власності;
  • технічний та кадастровий паспорта об'єкта нерухомості;
  • паспорт або інший засвідчує документ для замовника послуги;
  • інша технічна та документація, що встановлює право для об'єкта нерухомості.

Можуть знадобитися і додаткові документи.

Звіт

Офіційний звіт про ринкову вартість будь-якого об'єкта нерухомості можна отримати при зверненні до фахівців, що надають подібні послуги. Даний документ надається заявнику у вигляді довідки, яка містить інформацію за проведеними розрахунками.

Папір має юридичну силу в тому разі, якщо її складав спеціаліст або організація, що володіє відповідною ліцензією.

Як же бути у випадку самостійного проведення розрахунків? В даному варіанті також допускається особисте акуратне оформлення звіту. Однак такий документ вже не буде мати юридичної сили. Він потрібний скоріше, як демонстративний матеріал для покупців. До нього можна додати документацію про витрати власника.

Скільки коштує процедура?

Витрати по оцінці бере на себе сторона, яка замовляє послугу. Наприклад, той чоловік, який має наділ у власності. Вартість процедури залежить від того, в яку організацію або до будь оцінювачу звертається замовник.

З яких складових складається вартість процедури:

  • огляд об'єкта оцінювачем;
  • витрати на транспорт;
  • винагорода фахівця;
  • оплата інших витрат.

Наприклад, у разі виїзду оцінювача на ділянку процедура буде коштувати 5000 рублів і вище. За оцінку ринкової вартості без виїзду можуть попросити близько 3000 рублів.

Цифри можуть змінюватись в залежності від регіону. Найвищі ціни спостерігаються в Москві і Санкт-Петербурзі.

На відео про ринкову та кадастрової вартості

Читай також: