Які правила змісту загального майна багатоквартирного будинку?

У будинках кожен власник житлового приміщення має частиною спільного майна, пропорційну своїй житлоплощі. Тому і зобов'язання за змістом загальнобудинкового майна покладається на всіх мешканців. Громадяни повинні стежити за тим, щоб його стан не погіршувало умови проживання в будинку.

Що входить?

Все, що не входить в особисте володіння мешканців, включається в список загального майна. Це ліфти, дах, сходові марші, технічний поверх, підвальні приміщення, загальні площі, балкони, комунікації, прокладені в коридорах, і т. д.

До такого майна належить земельна ділянка, на якій зведено будинок, і прилегла територія, включаючи компоненти благоустрою на ній.

Обов'язки власників

Будь-яке майно в будинку потрібно належним чином утримувати, а також проводити ремонти у відповідності з санітарно-епідеміологічними, протипожежними, гігієнічними, будівельними, а також іншими нормами.

Утримання спільного майна в багатоквартирному будинку ‒ це досить широке поняття, що припускає:

  • Підтримання характеристик об'єкта.
  • Дотримання умов, що стосуються безпеки життя мешканців будинку.
  • Забезпечення збереження майна мешканців будинку і володіння муніципалітету.
  • Забезпечення відкритого доступу до спільного майна для всіх мешканців будинку.
  • Дотримання прав власників.
  • Підтримка зовнішнього вигляду будівлі відповідно до містобудівної проектної документації, або проектом реконструкції.
  • Підтримання інженерних мереж і приладів обліку в працездатному стані, а також забезпечення вільного доступу до них працівникам компанії, що управляє, здійснює їх ремонт та перевірку.

Оплата

У відповідності з російським законодавством, витрати по утриманню загальнобудинковий власності є спільними для власників приміщень у будинку. При цьому оплата не ділиться порівну між мешканцями, а у відповідності з їх частками.

Витрати можуть бути включені:

  • у платежі і внески членів товариств, кооперативів;
  • у плату КК за діяльність з утримання майна в будинку і його ремонт.

Величина витрат для мешканців будинку встановлюється пропорційно витратам на утримання/ремонт загальнобудинкового майна. Розмір платежу встановлює орган, в компетенції якого знаходиться управління житловим об'єктом. Ця ж інстанція зобов'язана щорічно складати кошторис внесених грошових коштів та їх розподілу. Несплата з боку мешканців підлягає витребуванню у формі заборгованості.

Що не входить у витрати на утримання загальнобудинкового майна:

  • оплата подачі газу;
  • оплата за забезпечення роботи системи водопостачання;
  • оплата за електроенергію;
  • оплата за опалення.

Законодавча база

У 2020 році утримання загальнобудинковий власності в будинках регулюється Конституцією РФ, ЖК і ЦК РФ, а також нормативними актами та урядовими постановами.

У ст. 36 ЖК РФ говориться про те, що власники квартир володіють на праві загальнодольової власності всіма об'єктами, що не належать до квартир.

Правила змісту загального майна в багатоквартирному будинку

Невід'ємною частиною правил змісту загального майна в багатоквартирному будинку є дотримання норм кліматичного та санітарно-гігієнічного характеру.

До них входить:

  • дотримання заходів протипожежної безпеки;
  • контроль за рівнем температури і вологості всередині житлового об'єкта;
  • наявність освітлення в коридорах;
  • контроль за своєчасним збором та видалення ТПВ;
  • догляд за зеленими насадженнями на прилеглій території;
  • утримання місць відпочинку жителів, дитячих майданчиків, місць для паркування;
  • контроль за станом об'єкта, своєчасним проведенням ремонту;
  • своєчасне виконання сезонних робіт, у тому числі прибирання снігу, листя, скошування трави.

Здійснювати утримання загального майна в житловому об'єкті можуть:

  • керуючі компанії;
  • товариства власників;
  • житлові кооперативи;
  • окремі громадяни на підставі договору.

У більшості випадків мешканці на підставі відповідного договору передають управління будинком керуючої компанії, яка займається утриманням загального майна. У договорі між КК та мешканцями по пунктах прописується перелік послуг і зобов'язань компанії. Громадяни повинні уважно вивчити папір перед її підписанням.

Хоча керуюча компанія бере на себе обов'язок по утриманню спільного майна, вона не стежить за особистим майном жителів.

Це означає, що наступні види робіт мешканці будинку повинні виконувати самостійно:

  • ремонт дверей в квартирах;
  • заміна вікон в квартирах;
  • утеплення квартир;
  • прибирання територій, що не відносяться до общедомовому майна;
  • озеленення та догляд за насадженнями, що не належать до спільного майна.

Хто забезпечує?

Як раніше згадувалося, забезпечують утримання спільної власності мешканці будинку за свій рахунок, або за рахунок державних субсидій.

Відповідальність за загальне майно може взяти на себе керуюча компанія, однак мешканці повинні стежити за дотриманням встановлених правил утримання. Приміром, якщо КК несумлінно виконує свої обов'язки, мешканці багатоквартирного будинку можуть домогтися притягнення її до відповідальності в судовому порядку.

Проведення ремонтів

У багатоквартирних будинках проводиться 2 види ремонтів:

  1. Поточний, що виконується в плановому порядку, спрямований на відновлення працездатності або справності частин багатоквартирного будинку.
  2. Капітальний, спрямований на заміну або відновлення конструкцій або їх елементів у багатоквартирному будинку, ремонт або заміну інженерних комунікацій.

Рішення про проведення поточного ремонту приймається на загальних зборах власників житла. На ньому ж має бути визначений перелік послуг, умови та фінансування поточного ремонту. При цьому він не повинен включати роботи, які торкаються житлові квартири або нежилі приміщення, у яких є власник.

Капітальний ремонт здійснюється також за рішенням більшості власників житлових приміщень, присутніх на зборах. Перед його проведенням здійснюється експертиза, яка оцінює знос. Якщо знос певного елемента будівлі перевищує допустимі нормативи, то виникає необхідність у проведенні капітального ремонту.

За підсумками експертизи складається перелік пунктів, що потребують усунення. Вони вносяться в протокол, а після нього згодом складається кошторис.

Відповідно до ЖК РФ виділено кілька типів капремонту:

  • відновлення/заміна ліфтів та супутнього обладнання;
  • ремонт всіх видів інженерних мереж;
  • ремонт покрівлі/підвалу;
  • реставрація фасаду;
  • ремонт фундаменту.

При цьому органами регіональної влади може бути введений додатковий перелік робіт.

Під час капремонту проводиться повна заміна зношеного компонента, оскільки часткова заміна не допускається. Наприклад, під час ремонту покрівлі здійснюється повна заміна покрівельного покриття.

Хто контролює?

Порядок проведення оглядів, до числа яких відносяться технічні, будівельні, інженерні експертизи, визначається в залежності від обраного мешканцями варіанти управління багатоквартирним будинком.

Огляди можуть проводитися керуючими компаніями, житловими кооперативами, об'єднаннями власників, відповідальними особами товариств, або найнятими сторонніми фахівцями.

Також власники жилих і нежилих приміщень в будинку можуть проявляти ініціативу і самостійно проводити перевірку справності стану загальнобудинкового майна.

Згідно з загальноприйнятими правилами, кожна експертиза або огляд повинні бути зафіксовані в акті, на підставі якого приймається рішення про стан елемента будівлі і необхідності його ремонту або заміни.

Такі акти потрібні при судових розглядах і інших неприємних інцидентів для відшкодування витрачених коштів мешканцям будинку.

На відео про спільному майні

Читай також: