Як платити комунальні платежі при оренді нежитлового приміщення?

Орендарі нежитлових приміщень поряд з іншими мешканцями будинку також користуються всім набором комунальних послуг: світлом, гарячою і холодною водою, водовідведенням та каналізацією. Це основний перелік комунальних послуг, без яких існування будь-якої фірми або комерційної компанії просто немислимі.

Але поряд з оплатою самого найму приміщення, будь орендарю необхідно додатково вносити оплату за фактичне споживання всіх поставляються ресурсів життєзабезпечення. Як же оплачуються комунальні платежі при оренді нежитлового приміщення?

Обов'язок по сплаті

Щоб вода, електроенергія, опалення приміщень або водовідведення постачалися безперебійно, всі споживачі цих ресурсів зобов'язані вчасно вносити платежі. Відповідальність за оплату лежить на власнику приміщення, тобто орендодавця.

Виходячи з усталеної практики, наймачі компенсують витрати на сплату комунальних послуг з частини оплати на найм нежитлового приміщення своєму орендодавцеві, оскільки всі договори поставки укладаються тільки з істинним власником нерухомості, але ніяк не з орендарями.

Обумовлені договірними зобов'язаннями сторін суми не можуть замінити собою саму орендну плату, це лише частина основних платежів.

Вносити грошові кошти можна двома шляхами:

  • Разом з основними погашеннями за найм нежитлового приміщення.
  • За окремим обопільної згоди сторонами угоди.

Якщо сторони домовилися про оплату в складі основних надходжень за оренду приміщень, то тут діятиме фіксована сума за весь період дії договору. Але цей варіант, швидше за все, буде невигідний орендодавцю, оскільки ставки за користування комунальними послугами звичайно мають тенденцію до підвищення.

Але існують і інші домовленості: плата становить фактично виставляється керуючою компанією суму, відображеної в платіжній квитанції.

Тут угода буде складатися з двох різних частин:

  • Власне з умов, прав і обов'язків сторін за договором оренди, з фіксованою ставкою оплати за найм нежитлового приміщення.
  • В іншій частині, в якій будуть обговорюватися умови оплати комунальних послуг.

Законодавча база

Повний перелік прав і обов'язків сторін по сплаті споживаних послуг комунальних служб прописані в ст. 153 Житлового Законодавства Росії, в ній докладно вказані моменти настання цих обов'язків у власників приміщень і наймачів.

Наймачі зобов'язані оплачувати всі понесені витрати на утримання переданого йому за угодою майна в силу ст. 616 ч. 2 Цивільного кодексу.

Основна регламентація оплати послуг комунальних служб орендарем передбачена Цивільним Законодавством ст. 614 та Житловим Кодексом ст. 154 ч. 4: «оплата спожитих послуг комунальних служб повинна здійснюватися своєчасно і в повному обсязі...».

При цьому слід врахувати, що договірні відносини можуть бути визнані неукладеними, якщо в них прописані тільки за умови внесення комунальних платежів без урахування ставок оренди (ст. 654 ч. 1 ЦК РФ).
Цей постулат підтверджується інформаційним листом Президії Вищого Арбітражного Суду Росії від 11.01. 2002 за номером 66, подібні договірні відносини не можуть бути визнані в'язнями щодо оренди нежитлового приміщення.

Однак комунальні платежі за договором оренди нежитлового приміщення можуть здійснюватися іншим способом, якщо орендодавцем укладені окремі договори на поставку послуг безпосередньо з постачальником ресурсів або посередником (ст. ст. 990 і 1005 ЦК РФ).

Тому передаючи своє майно наймачеві, у складі основного договору оренди нежитлового приміщення можуть бути включені і інші умови платежів за поставлені комунальні послуги (ст. 421 Кодексу).

Тут власником приміщення купуються необхідний перелік ресурсів, які він, відповідно, передає на правах користування наймачеві приміщення.

Комунальні платежі за оренду нежитлового приміщення

Оскільки оренда приміщень пов'язана з здійсненням господарської або комерційної діяльності, то всі ресурси витрачає саме наймач нежитлового приміщення.

Виходячи з норм ст. 616 ч. 2 ЦК, наймачеві ставиться в обов'язок підтримка переданого майна в належному стані, нести витрати на утримання та обслуговування нежитлового приміщення.

У зв'язку з цим розумно припустити, що всі витрати повинен покривати орендар приміщення, але так буває не завжди, і в більшості випадків розрахунки ведуться самими орендодавцем, якщо такі умови обумовлені спільною угодою. Якщо ця застереження відсутнє, то за всі спожиті ресурси розплачується наймач нежитлового приміщення.

Для точності всіх розрахунків власнику здається в найм приміщення слід встановити прилади індивідуального обліку. Тільки за таких обставин виникнення спорів щодо оплати не будуть мати місце.

Хто платить?

На підставі положень Житлового законодавства оплату зобов'язана виробляти особа, що уклала договір з комунальними службами забезпечення ресурсами. Оскільки в більшості випадків цією особою є орендодавець, то й обов'язок з оплати покладається на нього, якщо інше окремо не обумовлене додатковими угодами.

Але такі обставини складаються не завжди, і власник приміщення має право передати свої обов'язки наймачеві, уклавши з нею окрему угоду або включивши посилання в основний орендний договір.

В цьому випадку всі надійшли від керуючої компанії рахунку буде оплачувати наймач нежитлового приміщення самостійно, крім основних внесків на оренду нерухомості.

Відшкодування витрат власника

Велике поширення отримала практика відшкодування орендодавцю всіх комунальних витрат за споживання життєво важливих ресурсів і за утримання приміщення.

Виходячи з норм ст. 421 ч. 2 ЦК, учасники угоди можуть укладати угоди як передбачені законодавчими актами та постановами влади, так і у вільній формі, що не суперечать чинному законодавству.

Однак подібні договори не можна розглядати як самостійні угоди на постачання ресурсів, оскільки власник приміщення не може бути істинним постачальників життєво важливих комунальних ресурсів.

Особливості укладення договору

Сторони можуть самостійно вибрати свій метод розрахунків за споживання комунальних послуг з оренди нежитлового приміщення:

  • Окремим блоком прописати умови платежів в основному договорі найму.
  • Виділити додаткову угоду відповідного змісту.

У будь-якому випадку сторони повинні передбачити такі основні моменти:

  • Всі рахунки оформлюються на власника приміщення, а він у свою чергу зобов'язаний завчасно сповістити про оплату наймача.
  • Укладати угоди тільки в письмовій формі, в двох примірниках, з дотриманням структури ділових договорів (застереження умов, прав і обов'язків сторін, термінів оплати та ін).
  • Текст не повинен містити помарки та виправлення, угоди підписуються обома сторонами в момент оформлення домовленостей.
  • Важливо врахувати питання індексації оплати, оскільки вартість послуг може неодноразово зростати протягом дії домовленостей.

Види договорів

Виходячи з умов угоди, платежі можуть здійснюватися як самим орендарем, з подальшим наданням власнику платіжних квитанцій, або передбачається відшкодування проведених витрат власником приміщення.

На цій підставі можуть укладатися договори:

  • Із заздалегідь обумовленою сумою компенсації. Обчислення проводяться за розміром займаної орендарем площі помноженої на стандартні ставки комунальних тарифів.
  • Оплата здійснюється на підставі розрахунків споживання за приладами обліку.
  • Комбіновані платежі: якась частина, наприклад, за обслуговування та надання послуг з вивезення сміття або використання ліфтового господарства та теплопостачання за фіксованою ставкою, а за споживання електроенергії та води за приладами обліку.

Договір повинен містити основні положення, прийняті у діловодстві:

  • Про предмет домовленостей, з перерахуванням споживаних послуг і термінів оплати.
  • Права і обов'язки сторін угоди.
  • Посилання на ціноутворення, порядок розрахунків.
  • Кінцеві терміни внесення платежів (щомісячні або щоквартальні надходження).
  • Відповідальність за недотримання умов домовленостей і термінів оплати, у тому числі дострокове розірвання контракту за неодноразово допущені порушення наймачем.
  • Способи розрахунків: готівкою, перерахування на банківський рахунок та ін. види.
  • Дозвіл спірних ситуацій, у тому числі право звернення в судовий орган при невиконанні взятих на себе зобов'язань.

Так повинен виглядати типовий договір, але сторони можуть передбачити й інші умови угоди – їх право не обмежується стандартними рамками ділових документів.

На відео про комунальні послуги в нежитлових приміщеннях

Читай також: