Як оформити переуступку права оренди землі?

Процедура оренди землі зустрічається досить часто. Власники наділів передають ділянки в користування іншим особам, а ті, в свою чергу, виплачують їм певну плату. Орендні відносини мають безліч юридичних особливостей. Наприклад, можлива переуступка прав орендаря третім особам.

Дана маніпуляція цілком здійсненна на практиці, однак вимагає знання певних нюансів. Переуступка права оренди земельної ділянки буває актуальна, якщо плани орендаря за землю помінялися, але плату за користування наділом все одно доводиться виплачувати. Отже, як же можна передати права першого наймача іншій особі?

Що це таке?

Орендар може переуступити свої права в тому разі, якщо не має можливості використовувати їх у повному обсязі. Також варто розібрати поняття оренди землі, наведене в Цивільному кодексі РФ. Під нею розуміється отримання наймачем права використання земельної об'єкта. При цьому орендар не отримує права подальшого розпорядження землею.

Виходячи із законодавчих норм, можна зробити висновок про неможливість передачі орендарем ділянки у користування третій особі.

Однак практика переуступки прав оренди все ж таки присутня, і здійснюється вона на підставі договору цесії.

Поточний наймач ділянки після укладення такої угоди втрачає можливість використання наділу. Зате новий орендар буде вирішувати всі питання вже з власником землі.

Умови

Існує ряд умов, на яких можливе оформлення договору переуступки:

  • Кожна сторона повинна надати свою згоду на процедуру в письмовому вигляді, завірений нотаріусом.
  • Процедура переуступки повинна супроводжуватися документальним оформленням.
  • Перед укладенням договору цесії повинні бути врегульовані всі питання, що стосуються заборгованості першого наймача.

Також є деякі вимоги до угоди:

  1. Під час укладання угоди обумовлюються всі обтяження, які діють у відношенні наділу.
  2. У тексті основного документа вказується мета переходу прав від старого наймача до нового.
  3. Угода підлягає реєстрації в Росреестре в тому випадку, якщо договір укладається на термін більше року.

Законодавча база

Правові відносини, що стосуються землі, регламентуються в 2020 році Земельним кодексом. Основні статті цього документа, які мають відношення до справи:

  • 22 ст. розглядає всі нюанси, що стосуються оренди земельних наділів;
  • 65 ст. обумовлює положення, що стосуються орендної плати.

Також правову сторону питання регулює і Цивільний кодекс. У ньому розглядаються пов'язані поняття, в тому числі і оренди землі. У цьому ж документі йдеться про те, що наймач ділянки може розпоряджатися ним на власний розсуд, головне, щоб його дії не йшли врозріз з чинним законодавством і умовами договору.

Переуступка права оренди земельної ділянки

У законодавстві передбачено 2 типу оренди:

  • оренда ділянок, призначених для ІЖС;
  • оренда землі сільськогосподарського призначення.

На практиці часто зустрічається другий вид оренди. Це пов'язано з подальшою перспективою ‒ подібні землі можна експлуатувати для отримання доходу. Угоди у відношенні ділянок ІЖС, в основному, полягають з муніципальною владою.

Цікаво, що в Росії процедура переуступки прав оренди землі ще не набрала великої популярності. Але до неї варто придивитися тим громадянам, які з якихось обставин були змушені відмовитися від отриманого на підставі договору оренди права на використання наділу.

Між фізичними та юридичними особами

Які важливі умови повинні бути дотримані при укладанні угоди між фіз - та юрособою:

  • Територію забороняється використовувати не за її прямим призначенням. Приміром, якщо це землі для сільськогосподарських потреб, то на них не дозволено зведення житла.
  • Частково ділянка може бути передана в суборенду. Але для цього потрібна згода власника. В цьому випадку також не можна обмежувати права сусідів.
  • Якщо на ділянці передбачається проведення будівельних робіт, то на це необхідно дозвіл від власника.

Наймач зобов'язується вчасно і в повному обсязі сплачувати плату в рахунок оренди, а також зберегти довірене йому майно. Якщо якесь з цих умов порушена, то угода може бути розірвана в односторонньому порядку.

Наймачеві рекомендується обговорювати з власником всі серйозні зміни, передбачувані на ділянці. Це допоможе уникнути конфліктних ситуацій.

Як оформити?

Переуступка оренди оформляється наступним чином:

  1. Сторони в усній формі обумовлюють всі умови угоди, після цього встановлюється розмір оплати.
  2. Письмово укладається договір цесії. У ньому обов'язково повинні бути вказані основні характеристики земельного наділу. Перед оформленням договору слід перевірити дотримання законодавчих норм і відсутність заборгованості по орендній платі. Також сторонам необхідно обговорити попередньо наявність обтяжень на ділянку.
  3. Провадиться державна реєстрація правочину. Величина держмито дорівнює 2 тис. руб. для фізичних осіб і 22 тис. руб. для юросіб.

Список необхідних документів

В основний пакет документів, які потрібні для укладання договору переуступки, входять:

  • заява, що містить положення про переуступку;
  • нотаріально завірена ксерокопія договору оренди з першим наймачем;
  • квиток про сплату державного мита за реєстраційні дії;
  • завірена копія кадастрового плану ділянки.

Остаточний варіант договору переуступки складається у 2 примірниках.

Для фізичних і юридичних осіб можуть знадобитися додаткові документи. Для фізосіб потрібно:

  • копія паспорта;
  • письмова згода чоловіка (якщо громадянин перебуває в шлюбі).

В іншому випадку знадобиться завірена заява про те, що громадянин не вступав у шлюбний союз.

Для юросіб буде потрібно:

  • підтверджують особу документи;
  • копія та оригінал ІПН;
  • копії реєстраційних та установчих паперів;
  • довідка з ЕГРЮЛ про те, що в установчу документацію не були внесені корективи.

Укладення договору

Можливі 2 варіанти умов, на яких укладається договір. Або перший орендар повністю погашає свій борг. Або для другого наймача збільшується розмір орендної плати, а він виплачує її за рахунок грошей, отриманих від першого орендаря.

Що обов'язково повинно бути відображено в договорі переуступки:

  • об'єкт угоди;
  • дані сторін;
  • величина платежу за поступку;
  • відповідальність сторін;
  • всі права та обов'язки, які переходять від першого наймача до другого;
  • права та обов'язки власника;
  • форс-мажорні обставини;
  • строк дії договору;
  • варіанти вирішення спірних ситуацій;
  • висновок.

Зразок

Тим орендарям, які з якихось причин вирішили відмовитися від свого права на використання орендованої землі, може стати в нагоді зразок договору переуступки права оренди земельної ділянки.

Зразок договору переуступки права оренди земельної ділянки тут.

Можна по довіреності?

Перший наймач наділу може оформити переуступку прав і через представника, який діє на підставі довіреності. У цьому випадку діють загальноприйняті правила.

Довіреність підлягає нотаріальному закладу, в ній обов'язково повинні міститися повноваження представника. Бажано детально вказати обсяг повноважень.

Порядок оплати

Є кілька нюансів, що стосуються платежів:

  1. Власник та новий наймач повинні обговорити величину орендної плати, а також строки її внесення. Ці відомості необхідно відобразити в угоді. Зазвичай термін оплати призначається на конкретне число, або встановлюється дата, до якої потрібно внести кошти.
  2. В договорі між сторонами повинна бути прописана відповідальність, яка настає у разі несвоєчасного внесення платежів. Можуть бути призначені пені, якщо затримка була з неповажної причини.
  3. Сторони встановлюють найбільш зручний для них варіант оплати ‒ готівкою, на картку або рахунок.

Причини відмови в реєстрації

В яких випадках можна отримати відмову в реєстрації угоди:

  • власник ще не сплатив повну вартість ділянки;
  • у договорі оренди між першим наймачем і власником передбачено заборону на передачу прав.

Є й інші ситуації, в яких муніципалітет відмовить в оформленні угоди.

Підводні камені угоди

Існують так звані «підводні камені», які можуть зашкодити процедурі або взагалі зробити неможливим укладання угоди:

  1. Щодо наділу діє судова заборона.
  2. За власником ділянки числиться борг за несплату необхідних внесків на землю.
  3. На ділянці, виділеній під сільське господарство, був зведений об'єкт ІЖС. В даній ситуації переуступка неможлива до тих пір, поки не зміниться цільове призначення землі.
  4. Спочатку договір оренди з першим наймачем не передбачав можливості переуступки прав.
  5. На території були зведені об'єкти, які не відповідають законодавчим нормативам або побудовані без необхідних документів.

На подібні нюанси варто звернути увагу всім потенційним учасникам угоди, а особливо ‒ новому наймачу. Також при укладанні договору переуступки можуть з'явитися й інші «підводні камені». Вони здатні вплинути на результат операції.

На відео про порядок оформлення

Читай також: