Як оформити купівлю-продаж дачі?

Для того, щоб підготувати документи для продажу дачі, доведеться обійти чимало інстанцій, починаючи з Кадастрової палати, і закінчуючи Росреестром. Якщо дача вже поставлена на кадастровий облік і зареєстрована в Єдиному держреєстрі нерухомості (ЕГРН), то кількість клопоту значно скорочується.

Підготовка до операції

Попередня стадія перед операцією купівлі-продажу дачі займає набагато більше часу, ніж сама операція.

Для того, щоб процедура вважалася законною, в 2020 році для цього необхідно пройти чотири етапи:

  1. Поставити на кадастровий облік дачу і земельну ділянку.
  2. Зареєструвати свою нерухомість у власність.
  3. Укласти договір між продавцем і покупцем. Сюди входить: підписання угоди, передача грошей, акт прийому-передачі.
  4. Реєстрація прав власності нового власника в федеральних органах.

Попередньо потрібно зареєструвати дачу в Державному кадастрі нерухомості (ГКН). Для цього викликають кадастрового інженера, який має спеціальний атестат і полягає в організації, або діє від свого імені.

В його обов'язки входить межування земель з складанням планів і підготовка паперів на оформлення ділянки в державний земельний кадастр. Після того, як земельна ділянка буде поставлений на кадастровий облік, на нього можна буде оформити право власності Росреестре.

Одночасно з постановкою ділянки можна займатися підготовкою документів на дачу з тим, щоб реєстрація цих двох об'єктів пройшла одночасно, а потім можна здійснити оформлення купівлі-продажу дачі спільно з землею.

Закон

Оформлення самого угоди регламентується Цивільним кодексом Російської Федерації.

Статті 549-557 ГК РФ впорядковують:

  • правила продажу;
  • складання самого паперового документа;
  • реєстрація права власності на майно;
  • передачу нерухомості;
  • права на земельний наділ при продажу дачі.

Перехід права власності регламентується ст. 218 ЦК РФ «Підстави набуття права власності».

Крім цього, оформлення дачі стосується так званий закон про дачної амністії. У нього входять:

  1. Федеральний закон №93, який прийнятий у 2006 році, а його дію продовжено до 2020 року;
  2. ФЗ РФ «ПРО внесення зміни до статті 47 закону про державний земельний кадастр нерухомості».

Ці законодавчі акти значно спростили заходи щодо оформлення у власність дачних ділянок, дач та інших будівель, які знаходяться на виділених ділянках.

Купівля-продаж дачі

Кожна угода, яка стосується оформлення будь-якого об'єкта нерухомості, повинна бути належним чином оформлена в державних органах.

З юридичної точки зору має бути оформлена не тільки сама угода, але і право власності нового господаря як на землю, так і на будову.

У випадку, коли сама дача буде продана за всіма правилами, а право нового господаря не буде зареєстровано, угода не буде вважатися дійсною, так як право власності на об'єкти нерухомості буде залишатися за старим господарем.

Без документів

Продати без документів будь-яку нерухомість, в тому числі і дачу можна. Є люди, у яких немає коштів, щоб зареєструвати землю або самобуд.

Але така угода не буде вважатися досконалою за законом, також, як і право продавця. Оскільки продавати можна тільки свою дачу, а вона буде вважатися такою лише після того, як право власності буде належним чином зареєстровано в Росреестре.

Права покупця теж будуть ущемлені. Передаючи гроші, він не отримає власність, яку зможе сам продати, заповісти чи подарувати.

В ЕГРН ділянку, який він придбав буде значитися як державне або муніципальне майно. Довести зворотне згодом буде дуже важко.

Чи можна в розстрочку?

Дачу можна оформити як за готівковий або безготівковий розрахунок, так і в розстрочку. Попередній етап при цьому не змінюється. Реєстрація теж йде своєю чергою. А процедура складання та підписання угоди трохи змінюється.

Для того, щоб не було можливості обману з тієї чи іншої сторони, в договір потрібно включити не тільки пункт про ціну ділянки з дачею. Також там повинна міститися детальна інформація, як саме вноситиметься оплата, якими сумами, готівковим або безготівковим розрахунком.

Чим більше буде подробиць, тим краще для обох сторін. Наприклад, хто буде користуватися ділянкою під час виплати суми боргу.

Подальші дії можуть бути такі. Покупець набуває право власності на ділянку через Росреестр. Інший варіант — на ділянку буде накладено тимчасове обмеження до виплати боргу. Третій:

реєстрація права власності буде оформлена після виплати повної вартості.

З незареєстрованим будовою

Купуючи дачну ділянку з незареєстрованими будівлями, ви сильно ризикуєте. Згідно з чинним законодавством всі об'єкти нерухомості повинні бути поставлені на облік. В протилежному випадку їх можуть визнати незаконними та винести судове рішення про знесення таких будівель.

Обов'язково перед покупкою потрібно цікавитися наявністю всієї документації не тільки на земельну ділянку, але і на дачу і інші будови.

З боргами

Іноді при купівлі нерухомості, в тому числі дачі, доводиться йти на якісь поступки. Наприклад, коли мова йде про придбання об'єкта з боргами, наприклад, по податках. Найчастіше такі дачі продаються набагато дешевше, навіть якщо рахувати разом з боргами. Враховуючи ризики, продавець знижує ціну, щоб залучити покупця.

Покупець повинен у цьому випадку сам вирішити, чи підходить йому такий варіант. А при позитивній відповіді — грамотно оформити договір, щоб вашою добротою не скористалися шахраї.

На материнський капітал

Материнський капітал можна використовувати для покупки дачного будиночка. Дачу можна придбати у тому випадку, якщо даний об'єкт нерухомості може використовуватися як житло: він обладнаний водопроводом, каналізацією та опаленням. Житло не повинно бути старим.

Оформлення документів відбувається звичайним способом, а оплата відбувається шляхом переказу на банківський рахунок продавця з рахунку Пенсійного фонду.

Якщо буде доплата, то це умова потрібно обов'язково внести в договір.

Реєстрація права власності відбувається в рівних частках на всіх членів сім'ї, як дорослих, так і дітей.

Кошти надходять на рахунок продавця не відразу, а протягом двох місяців. Це обставина також вноситься в угоду.

Куди звертатися?

Для того, щоб укладення угоди було визнано законним, потрібно зареєструвати свої права в Росреестре. Сам по собі договір не є підтвердженням права власності, а тільки його підставою.
Для цього в Росреестр надаються всі правовстановлюючі та правоудостоверяющие документи.

Звернутися в Росреестр можна кількома способами:

  • місцеве відділення Росреестра, за адресою реєстрації дачі;
  • електронним способом на сайті Росреестра;
  • через МФЦ, надаючи ті ж документи, що і через Росреестр;
  • портал Держпослуг (онлайн-заява).

Після того, як буде оформлена заявка, потрібно сплатити держмито та надати всі документи на розгляд.

Право власності буде зареєстровано через три робочих дні (в МФЦ — через п'ять робочих днів) з моменту подання заяви.

Які документи потрібні?

У Росреестре для реєстрації потрібні наступні папери:

  • Паспорт.
  • Письмова згода чоловіка.
  • Свідоцтво про реєстрацію права або виписка з ЕГРН. З літа 2016 року ці два документи вважаються рівноцінними.
  • Кадастровий паспорт.
  • Межовий план.
  • Квитанція про оплату держмита.

Якщо держмито буде сплачено пізніше, то термін оформлення буде рахуватися з того дня, коли буде надано підтвердження оплати (квитанція).

Оформлення договору

Договір оформляється без реєстрації в державних органах. Дозволяється підписувати угоду без завірення нотаріусом. Навіть без цього воно не втрачає своєї юридичної сили. Чим більше подробиць буде внесена в документ, тим краще.

Потрібно уважно заповнювати всі розділи, особливо ті, які стосуються внесення особистих, паспортних даних та відомостей про об'єкт нерухомості.

Договір заповнюється в трьох примірниках. Один зберігається у продавця, інший — у покупця, третій подається в Росреестр.

Зразок договору купівлі-продажу дачі тут.

Акт прийому-передачі

Багато продавці і покупці ігнорують такий документ як акт прийому-передачі. Це простий документ, який заповнюється двома сторонами після підписання договору.

Але юридично він має велику значущість. У разі заперечення однією із сторін факту продажу, цей документ може стати вирішальним у суперечці.

Зразок акту прийому-передачі дачі за договором купівлі-продажу тут.

Взаєморозрахунки

Покупець розраховується з продавцем за згодою одним із способів:

  • готівкою;
  • за допомогою безготівкового розрахунку;
  • в розстрочку.

Щоб уникнути шахрайства однієї із сторін, потрібно проводити взаєморозрахунки через банк.

Які проблеми можуть виникнути?

Для того, щоб застрахуватися від шахраїв, потрібно перевіряти інформацію про дачі самостійно. Так слід чинити перед покупкою будь-якого об'єкта нерухомості. Для того, щоб знайти короткі, але необхідні відомості про об'єкт, потрібно скористатися Публічною кадастровою картою. Вона знаходиться на сайті Росреестра і містить дані у відкритому доступі.

Кожен громадянин РФ, навіть не будучи власником ділянки чи дачі, може запросити інформацію по кадастровому номеру або адресою. Йому будуть доступні:

  • кадастровий номер;
  • дата реєстрації;
  • категорія земель;
  • площа;
  • зареєстровані будови;
  • вид власності;
  • наявність/відсутність обтяження.

Крім точних даних про площі ділянки, продавець може приховати інформацію щодо останнього пункту, то є наявність застави на ділянку з дачею або тільки на один об'єкт. Це може стати серйозною перешкодою в тому випадку, якщо покупець через короткий проміжок часу захоче продати дачу.

Крім цього, потрібно перевірити дачу на наявність або відсутність боргів. Кожен продавець повинен на першу вимогу покупця надати оплачені квитанції, які підтвердять відсутність заборгованості.

При продажу нерухомого майна продавець обов'язково заручається письмовою згодою чоловіка. Ця процедура виконується навіть у тому випадку, коли власником дачі за документами є тільки один із подружжя.

На відео про оформлення угоди

Читай також: