Як купити житло в іпотеку?

Кожній людині хочеться мати своє власне житло, де б він був повноправним господарем, міг знайти спокій і умиротворення, розслабитися і відпочити від навколишнього світу. Особливо гостра потреба в особистій квартирі або будинку виникає у людей після вступу в шлюб та народження дітей.

Однак вартість нерухомості досить висока, і більшості людей досить складно накопичити необхідну суму на покупку житла. Тому доводиться шукати альтернативні способи вирішення даного питання. Один з варіантів – покупка житла в іпотеку.

З чого почати?

Придбання квартири в кредит є важливим і відповідальним кроком у житті будь-якої людини. Перш, ніж його зробити, необхідно грамотно зважити всі переваги і недоліки, які він принесе.

Потенційний позичальник повинен тверезо оцінювати свої фінансові можливості, щоб в якийсь момент не сталося так, що він просто не зможе виконувати взяті на себе зобов'язання.

Брати під увагу слід наступні моменти:

  • загальну вартість житла, яка приблизно повинна приблизно відповідати соціальним статусом заявника;
  • суму початкового внеску, яка повинна складатися виключно з власних накопичень, а не позикових коштів, які доведеться згодом також віддавати;
  • розмір регулярних платежів, які повинні бути посильними і не перевищувати половини місячного заробітку.

Закон

З юридичної точки зору придбання житла в іпотеку являє собою один з видів кредитування, особливістю якого є передача об'єкта продажу в заставу банківської організації, що видає позику. Якщо позичальник в силу якихось причин не може виконувати умови договору і регулярно вносити платежі, у кредитно-фінансовій організації є повне право відсудити собі житло.

Відносини між кредитором і боржником регламентуються іпотечним договором, а також норм чинного вітчизняного законодавства.

Основним нормативним документом, що стосуються даної сфери, є ФЗ № 102 «Про іпотеку».

Покупка житла в іпотеку

Потенційним позичальникам важливо знати, як видається іпотека на покупку житла, щоб у процесі оформлення кредиту не виникало будь-яких неприємних сюрпризів і непередбачених моментів.
У першу чергу варто розуміти, що позика видається виключно під заставу тієї нерухомості, яка купується. Невиплата кредиту автоматично означає втрату цього житла.

У більшості випадків фінансова установа вимагає внесення первинного внеску в розмірі від 1/10 до 1/2 від загальної вартості квартири. Іноді можна обійтися без цього, але в такому випадку умови виплати будуть значно менш вигідними.

Банки завжди ретельно перевіряють, наскільки платоспроможним є позичальник, щоб мінімізувати ризик неповернення.

Зокрема, вони висувають певні вимоги щодо стажу роботи на останньому місці (зазвичай не менше 3-6 місяців), а також за рівнем зарплати.

Вторинного

Придбання нерухомості в іпотеку на вторинному ринку має ряд особливостей. Так, обов'язковою умовою є проведення незалежної оцінки обраного житла. Дана процедура проводиться за рахунок позичальника, тобто на нього лягає додаткове фінансове навантаження.

Важливо також брати до уваги, що при купівлі вторинного житла існує ймовірність втрати права власності. Тобто, якщо з якихось причин операція буде в судовому порядку визнана недійсною, то всі витрати у зв'язку з цим доведеться нести також позичальникові, якщо попередньо не була оформлена страховка.

До вторинного житла банківськими установами пред'являються більш жорсткі вимоги, ніж до новобудов, оскільки фінансові компанії повинні бути впевнені в тому, що згодом, якщо виникне необхідність, вони зможуть продати цю нерухомість.

В новобудові

Традиційно найбільш вигідним вважається оформлення іпотеки на житло, що будується, тобто пайову участь у будівництві. Саме такий варіант дозволяє мінімізувати суму переплати по кредиту.

Заощадити на іпотеці можна наступними способами:

  • заплативши великий початковий внесок (відсотки по кредиту обернено пропорційні його сумі);
  • вибравши менший термін кредитування (зазвичай ставка тим вище, чим на більший період оформлена іпотека);
  • давши згоду на страхування, що пропонуються банком;
  • попередньо скориставшись іншими банківськими пропозиціями (до своїм постійним клієнтам кредитні організації виявляють більшу лояльність та надають більш вигідні пропозиції).

Доцільно також вибирати житло у тих забудовників, які акредитовані банком. Це дозволить не тільки мінімізувати відсотки, але і отримати схвалення значно простіше і швидше.

Студія

Студією називають квартиру, позбавлену стін між житловими кімнатами і кухнею, тобто, в якій вся корисна площа об'єднана в єдиний простір. Цей вид щодо бюджетного житла давно користується популярністю в західних країнах, а в останнє десятиліття такі квартири стали активно купувати і на вітчизняному ринку, особливо молоді клієнти.

Студію можна придбати в іпотеку згідно з тими ж умовами, які пропонуються для традиційних квартир.

Єдиний момент, на який варто обов'язково звернути увагу при оформленні іпотеки на студію на вторинному ринку, — законність проведеного перепланування, якщо така мала місце. В іншому випадку угода може бути згодом визнана недійсною.

Частка в квартирі

Цілком можна отримати кредит навіть на кімнату або частку в квартирі, проте потрібно розуміти, що відсотки, виставлені банком, будуть дуже високі (до 20%). Це обумовлено неліквідністю такого майна, і, відповідно, більш високими ризиками фінансової установи.

Стандартні вимоги до такого роду застави наступні:

  • кімната являє собою ізольоване приміщення;
  • документальним чином визначений порядок користування кімнатою (для цього підійде рішення суду або проста угода між тими, кому належить власність);
  • всі власники письмово сповіщені про майбутню угоду.

Умови

Банки визначають умови видачі іпотечних кредитів в індивідуальному порядку, орієнтуючись на ряд параметрів, що стосуються як об'єкта нерухомості, так і особистості позичальника.

Кому видається?

На отримання іпотеки можуть претендувати особи, які відповідають наступним критеріям:

  • вік від 20 до 75 років (крайній віковий рубіж до моменту завершення виплат за кредитом);
  • мінімальний період роботи на останньому місці – півроку (у рідкісних випадках – один місяць) при загальному робочому стажі за останні п'ять років – не менше року;
  • наявність громадянства РФ (окремі банки можуть видати і іноземцям, наприклад, при наявності у них стабільного бізнесу в Росії).

Крім цього, у тих чи інших банківських структур можуть бути свої індивідуальні вимоги до позичальників.

Можна без початкового внеску?

Практично всі іпотечні програми передбачають внесення позичальниками початкового внеску, розмір якого може коливатися в межах 10-50% від вартості нерухомості. Однак не завжди у громадян є необхідна для цього сума.

Вихід з таких ситуацій теж є – оформлення іпотеки з нульовим внеском, коли позичальник не перераховує ніяких коштів перед отриманням кредиту, а лише згодом здійснює щомісячні платежі.

Але банк, страхуючись від додаткових ризиків, виставляє вкрай високі відсотки за користування виданим кредитом, і кінцева переплата може в кілька разів перевищити реальну вартість житла.

Пропозиції для молодої сім'ї

З 2011 року в РФ діє спеціальна держпрограма, що передбачає ряд пільг при оформленні іпотечного кредитування для молодих сімей. Основна її суть полягає в тому, що держава бере на себе оплату певної частини від оціночної вартості житла.

У 2020 році пара, ще не має дітей, може претендувати на державну дотацію в розмірі до 30% від загальної суми, а при наявності маленької дитини – до 35%. При цьому необхідно, щоб обоє були молодше 35 років, дійсно потребували поліпшення житлових умов і хоча б у одного з них був російський паспорт.

Як вибрати банк?

При виборі банку для оформлення іпотечної програми зазвичай орієнтуються в першу чергу на процентну ставку, що виставляється за кредитом.

Це дійсно значущий фактор, однак не менш важливо враховувати наступні моменти:

  • Термін кредитування, оскільки в деяких фінустановах він обмежений 5-10 роками, тоді як інші дозволяють розтягувати виплати на 30 років.
  • Особливості погашення. Більшість банків пропонує проводити рівні щомісячні платежі, якщо ж для клієнта краще диференційовані виплати, то йому слід пошукати того, хто може оформити іпотеку на таких умовах.
  • Вимоги до позичальника, яким повинен відповідати конкретний здобувач.
  • Швидкість розгляду заявок.
  • Можливість використання державних пільг (при їх наявності).

Оформлення

Після вибору банку майбутньому позичальникові знадобиться покрокова інструкція оформлення іпотеки, дотримуючись якої він зможе мінімізувати витрати часу та коштів, уникнути небажаних помилок.

Починати слід з заповнення анкети-заявки, що можна зробити в онлайн режимі або при особистому зверненні до фахівця в банківському відділенні.

Документи

Найважливіший момент у процесі оформлення іпотеки, від якого в значній мірі залежить рішення кредитного інспектора, — збір документації.

У кожному конкретному випадку список паперів може відрізнятися, однак базовий пакет виглядає наступним чином:

  • посвідчення особи;
  • документ, що підтверджує поточне сімейне положення;
  • реєстраційне посвідчення на придбане в кредит житло;
  • кадастровий паспорт купується об'єкта;
  • папір про проведений незалежному оцінюванні;
  • медична довідка, що підтверджує дієздатність позичальника;
  • папір, що свідчить про відсутність заборгованості по комуналці.

Укладення договору

Підписання кредитної угоди – фінальний етап оформлення іпотеки. Перед тим, як поставити підпис, необхідно детально ознайомитися з усіма деталями договору.

Особливу увагу слід приділяти всіляких виносок і приміток, написані дрібним шрифтом. Нерідко там містяться найбільш важливі моменти, які можуть перетворити угоду в кабальний договір.

Зразок договору іпотечного кредитування тут.

Витрати

Основна стаття витрат, які несе позичальник при оформленні іпотеки, — це сплата початкового внеску, розмір якого може бути досить суттєвим і зазвичай складає декілька десятків відсотків від загальної вартості житла.

У число інших витрат входить сплата обов'язкового державного мита, а також страховки. Існує обов'язкове страхування, передбачене законодавчими нормами, а також добровільне, нерідко нав'язуване банками. Від другого виду можна відмовитися, однак це може обернутися серйозним збільшенням процентної ставки.

Чи є ризики?

Основна небезпека, яка може очікувати позичальника, — зміна його фінансового стану, із-за чого він не зможе виконувати взяті на себе зобов'язання і регулярно вносити щомісячні платежі.

Зрештою, ситуація може призвести до того, що придбана нерухомість буде загублена і перейде у власність банку.

Щоб такого не сталося, необхідно гранично уважно читати умови договору, знаходячи в ньому всі підводні камені, а також реально оцінювати не лише свій поточний фінансовий стан, а й прогнозувати його на десятиліття вперед.

На відео про оформлення іпотеки

Читай також: