Як дізнатися, кому належить земля під багатоквартирним будинком?

Земельний наділ – це дороге нерухоме майно, і багато мешканців задаються питанням, кому належить земля під багатоквартирним будинком. Може прибудинкова територія використовуватися під потреби самих власників квартир так, як їм хочеться, наприклад, для розширення місця для паркування особистих авто, або будівництво комерційних наметів і кіосків для здачі в оренду?

Ці питання не пусті, вони продиктовані самим життям: здача в оренду або організація платного паркування могли б знизити тягар постійного збільшення квартплати в квитанціях власників квартир.

Ділянка під МКД

Від цієї позиції буде залежати право повного розпорядження/не розпорядження прибудинковою територією усіма мешканцями багатоквартирного будинку.

З приходом ринкових відносин і приватизацією муніципальних квартир, влади на безоплатній основі передавали власникам житлових приміщень на володіння та ділянку, на якому був побудований будинок.

Виходило, що разом з житлом громадяни отримували і землю, на якій був побудований їхній будинок. Але тут простежується одна особливість – земля не виділялася по часткам, вона переходила на праві спільної власності на користь усіх, хто приватизував квартири.

Але щоб він насправді став власністю мешканців, необхідно його грамотно оформити:

  • Визначити точні межі, тобто пройти межування.
  • Викликати кадастрових фахівців для внесення ділянки під будинком в загальний план міського поселення.
  • Передати документи на реєстрацію ділянки як загального приватного володіння.

І тільки після завершення всіх процедур, постановки землі на кадастровий облік, можна буде вважати, що наділ став власністю всіх мешканців будинку.

Законодавче регулювання

Щоб відповісти на питання, кому належить земля під багатоквартирним будинком у 2020 році, слід звернутися до правових актів.

Земельні права власників будинку регулюються ФЗ від 29.12. 2004 в ред. від 01.07. 2020 за №189 «Про введення в законну силу ЖК РФ».

Ч. 2, 3, 5 ст. 16: земельний наділ, на якому зведено житлове будова та інші споруди, що входять в загальний склад багатоквартирного будинку, та інше нерухоме майно, сформована до набрання чинності ЖК РФ і поставлена на облік в Кадастр земель, безкоштовно передається по праву спільної часткової власності всіх власників житлового і нежитлового фонду.

А також ФЗ від 29.12. 2004 р в ред. від 03.04.2018 за № 188. Ч. 2 і 4 ст. 16: межі земельного наділу, на якому зведено житлове будова спільно з деталями озеленення та об'єктами благоустрою та іншими спорудами, призначеними для експлуатації та обслуговування багатоквартирного будинку, визначаються Земельним і Містобудівним Кодексом РФ.

Якщо житлове будова було побудовано після введення ФЗ в законну силу, то право спільної власності на ділянку виникає у власників квартир після завершення процедури постановки на облік в Кадастр земель (ст. 16 год. 2 ст. 16).

Кому належить земля під багатоквартирним будинком?

Будь будова зводиться на землі, і перед тим, як почати будівництво житлового будинку, забудовники оформляють права на землю, наприклад, беруть її по праву оренди у міської влади.

Надалі у покупців житлової нерухомості з'явитися право оформлення її у спільну часткову власність, якщо всі власники квартир згодні з цим положенням.

Проте це право, але аж ніяк не обов'язок мешканців, тому муніципальна влада не кваплять жителів до оформлення своїх законних прав на землю.

Адже тільки власник вправі повністю розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, що не суперечить закону: зводити ті будови та об'єкти, деколи не потрібні, які вважатимуть необхідними, незважаючи на протести і інтереси місцевих жителів.

Але якщо право на землю з'являться у жителів, то тільки вони спільними рішеннями зможуть ввести обмеження на паркування чужого автотранспорту, встановити огорожі для проїзду чужих машин, заборонити владі точкові забудови, що йдуть у розріз із загальними інтересами мешканців і їх сімей.

Старі будівлі і новобудови

Як констатує Житлове Законодавство, всі будівлі і споруди, передані мешканцям по праву приватизації до введення Кодексу в законну силу і землі, на яких вони зведені, також належать всім власникам квартир.

Але щоб стати повноправними господарями присадибної ділянки, його необхідно поставити на кадастровий облік в єдиному реєстрі прав власності, без цього нюансу розпоряджатися наділом на свій розсуд мешканці не зможуть.

Москвичам добре відомо, що старі п'ятиповерхівки зносять, їм виділяються нові квартири за програмою реновації. Але якщо землі не оформлені по праву спільної власності так, як цього вимагає Законодавство, то вони не зможуть отримати додаткову компенсацію за землі, вилучені у них під час знесення на державні потреби.

Але якщо все оформлено вірно, то крім нового житла новоселам належить компенсація за вилучену землю, а ця сума дозволить розширити видається за програмою житлоплощу за рахунок викупу додаткових квадратних метрів.

Що стосується нових будинків, недавно прийнятих в експлуатацію, то ще до початку будівництва, землі повинні бути занесені в єдиний Кадастровий реєстр земель, тобто, враховані Державою. Тільки в цьому випадку багатоквартирний будинок буде вважатися побудованим законно. Якщо ж проігнорувати ці вимоги, то споруда буде незаконною і підлягає знесенню.

Крім проекту забудови реєструється прибудинкова територія, яка потім буде належати всім мешканцям при оформленні прав на земельну ділянку.

Інакше влади її зможуть передати в оренду, і прямо навпроти ваших вікон буде розташовуватися ще одне житлове будова, порушуючи всі встановлені норми проживання.

Як дізнатися?

Можна піти різними шляхами:

  • Звернутися в місцеву адміністрацію в житловий відділ, та подати клопотання про надання інформації по конкретній ділянці: назвати його фактичну поштову адресу. Після запиту протягом 10 днів адміністрація зможе надати вам виписку про належність наділу: власником є муніципалітет, або вона передана по праву оренди юридичній чи фізичній особі.
  • Подивитися публічну кадастрову карту, вказавши точну адресу і розташування земель. Якщо вона оформлена і поставлений на облік, то це означає, що у неї є власник, але конкретних даних з неї ви не дізнаєтеся.
  • Зробити запит в Росреестр про належність ділянки. Щоправда, послуга платна, за неї потрібно буде сплатити близько 200 руб., якщо запит виходить від приватного особи. Через 10 днів буде отримана виписка: хто, на яких підставах володіє землею, прямо протилежне, що у неї відсутній власник, значить, вона належить місцевим органам влади.

Як оформити у спільну часткову власність?

Формально ділянку під будинком так і так належить всім мешканцям. Але якщо є намір облаштувати поруч підземні гаражі, а зверху звести майданчик для активного спорту, то слід оформити її у спільну часткову власність.

Для цього слід діяти так:

  • Звернутися до кадастрового інженера про встановлення меж ділянки і розробки плану його розташування у складі інших земель.
  • Подати клопотання до місцевих органів самоврядування про передачу земель на праві спільної власності і дочекатися позитивного рішення.
  • З цими документами звернутися в Росреестр про взяття ділянки на кадастровий облік.

По закінченню всіх дій земля буде належати всім мешканцям спільно, і всі рішення щодо подальшої її експлуатації повинні прийматися на загальних зборах власників будинку.

На відео про оформлення землі під багатоквартирним будинком

Читай також: