Визначення ринкової вартості земельної ділянки

Здійснення оцінки ринкової собівартості регулюється російським законодавством, зокрема законом "Про діяльність оціночних організацій на території Росії".

З допомогою отримання оцінки можна проводити різні вигідні угоди з об'єктом нерухомості.

Що це таке?

Ринкова вартість земельної ділянки – це собівартість, яка була встановлена на ділянку з обов'язковим урахуванням ринку нерухомості.

Переважно використовується в процесі купівлі-продажу наділу або іншого об'єкта нерухомості, який знаходиться на ділянку.

Фіксація ринкової собівартості земельного наділу довільне, за власним розсудом власника, але виключно її актуальне визначення супроводжується успішною реалізацією.

Підвищення ринкової собівартості може перешкоджати майнової угоди, а її зниження може призвести безпосередньо до збитків реалізатора.

З-за цього можна говорити про доцільність застосовувати послугу незалежного оцінювача або ж своїми силами орієнтуватися на ринок збуту аналогічних земельних ділянок, що перебувають у праві власності.

Законодавча база

Основними нормативними документами прийнято вважати:

  • ст. 66 Земельного Кодексу РФ дає роз'яснення ринкової собівартості земельних наділів;
  • Федеральний закон № 52 – відображає різні нюанси в період оформлення собівартості.

Саме в цих нормативних документах відображена вся суть визначення і цілей ринкової собівартості земельних наділів. Крім того, відображені всі без винятку способи визначення і формули, які використовуються в періоді розрахунків цін.

Ринкова вартість земельної ділянки

Оцінка ринкової вартості земельної ділянки є обов'язковою:

  • в період оформлення іпотечного кредитування для фізичних осіб;
  • в період прийняття рішення про приватизації, здачі в оренду або ж у період передачі об'єкта нерухомості іншій особі безпосередньо за дорученням;
  • у тому випадку, якщо нерухомість буде надана під заставу;
  • проводиться в період незгоди сумарної собівартості сторонами, коли вже йде процедура націоналізації;
  • здійснюється в період формування шлюбних договорів, якщо у подружжя є необхідні відомості об'єктів;
  • в період вилучення майна у громадян;
  • у період розрахунків, які будуть проводитися з метою перевірки достовірності сплачуваних податків на майно.

Дія російського законодавства поширюється на всі без винятку компанії, незалежно від того, муніципальні вони або приватні, які незабаром будуть вчиняти правочин, безпосередньо пов'язану з конкретним земельним наділом.

Як визначити?

Для того щоб зрозуміти, як розрахувати ринкову собівартість земельних наділів, які незабаром будуть відчужувати, можна:

  • шляхом звернення до послуг незалежних оцінювачів, які володіють всіма необхідними знаннями в конкретній сфері і володіють відповідними дозволами або сертифікатами;
  • найняти організацію, в чиї безпосередні обов'язки входить купівля-продаж об'єктів нерухомості, і отримати відповідні документи;
  • шляхом самостійного оцінювання земельного наділу.

У першій і В друге ситуаціях, безпосередню відповідальність за результат оцінки покладається виключно на сторонніх осіб.

У тому випадку, якщо вибрати варіант оцінки своїми силами, то в процесі визначення будуть використовуватися розрахунки в звичайній формі, які не вимагають спеціальних знань, а також мати відповідне свідоцтво про освіту.

Якщо ж вирішено здійснювати оцінку своїми силами, то можна застосовувати один з декількох варіантів, про яких розглянемо нижче.

Кожен вибирає для себе найбільш оптимальний варіант, як дізнатися оцінку.

Оцінка

У 2020 році поширено кілька способів оцінки ринкової собівартості в період операції земельних наділів. До них прийнято відносити такі.

Метод прямого порівняння ринкових реалізацій

Варіант є найбільш поширеним і популярним. Він полягає в тому, що порівнюються за собівартістю такі ж об'єкти нерухомості, внаслідок чого виводиться орієнтовна ціна.

У процесі застосування буде використано таку послідовність:

  1. Спочатку необхідно зробити аналіз собівартості аналогічних об'єктів, а після робиться перевірка факту достовірності встановленої ціни, не була вона якимось чином вимушеною.
  2. З метою порівняння необхідно взяти мінімум 3 – 5 земельних наділів.
  3. З урахуванням всіх без винятку коефіцієнтів слід вивести собівартість.

Витратний варіант

Використовується з метою оцінювання машин, різних механізмів та іншого обладнання, який розташований на ділянці землі. Спосіб був сформований на принципі заміщення, беручи до уваги те, що покупець не придбає дорожче, ніж такий самий інший, але з меншою собівартістю.

При витратному варіанті беруться до уваги всі витрати, які безпосередньо пов'язані з конкретним майном, а також враховується і показник зношеності об'єктів.

По завершенню вивчення всіх умов буде виставлена собівартість.

Прибутковий варіант

Використовується в тому випадку, коли було поставлено на стабільність або нестабільність валюти в державі.

По суті, він полягає в тому, що в процесі визначення максимального прибутку, яку будуть одержувати від об'єкта нерухомості.

Застосовується кілька варіантів. Перший полягає в прямої капіталізації, яка є у визначенні прибутку в конкретний рік. Другий – дисконтування майбутнього прибутку, яка полягає в тому, чи йде підрахунок доходу в подальшому.

Співвідношення з кадастрової вартістю

Часто виникають питання про те, яка саме взаємозв'язок є у ринковій та кадастрової собівартості земельного наділу.

Деякі випадки передбачають норми, на підставі яких, ринкова собівартість земельних наділів від кадастрової ціни приблизно на 30% збільшена.

Дані різновиди розрахунків ціноутворення володіють різним призначенням:

  • кадастрова ціна розраховується з метою оподаткування;
  • ринкова собівартість земельних наділів визначається з метою різних майнових угод.

У першій ситуації визначення кадастрової собівартості завжди здійснюється, беручи до уваги параметри земельних наділів, на базі формул, які використовуються довіреними особами сформованої спеціальної комісії.

Правило діє відповідно до норм Федерального закону № 52 від лютого 2008 року, який і регулює оціночну діяльність на території Росії.

Ревізія може бути призначена на будь-якому рівні виконавчої влади, зокрема відповідно до статті 66 Земельного Кодексу Росії.

Її оцінка дозволяє визначити фіксований розмір, який зберегтися до періоду здійснення чергової ревізії і допускає можливість виняткових ситуацій коригування кадастрової собівартості виключно за рішенням судового органу.

На відео про кадастрової вартості землі

Читай також: