Використання земель сільгосппризначення

Всі земельні ділянки на території Росії належать згідно із законом до одного з семи категорій. Серед них: земельні ділянки сільськогосподарського призначення, землі населених пунктів, промислові, лісові, особливо охоронювані. Найпоширеніша і найбільш численна — це категорія с/х земель. Території сільгосппризначення складають майже половину всіх земель в РФ.

Що це таке?

Під сільгоспземлями в Росії знаходиться 386 мільйонів гектарів. Це найродючіші території, призначені для вирощування сільськогосподарських культур, овочів і фруктів, а також для занять тваринництвом, птахівництвом та бджільництвом.

Але це не все. До с/г територій відносяться ті, які зайняті під інфраструктуру. Саме ці об'єкти забезпечують безперервну діяльність фермерських господарств і підприємств сільгосппризначення. Це і землі, на яких пролягають дороги, збудовані будівлі, що забезпечують зберігання і переробку продукції.

Дозволене використання

Для зручності кожна ділянка належить не лише до певної категорії, але і БРЕШИ (виду дозволеного використання).

БРЕШИ необхідно знати для того, щоб використовувати землю за призначенням. Його можна дізнатися, заглянувши в кадастровий паспорт, свідоцтво про право власності або виписку з ЕГРН.

Без вашого відома не можуть змінити ні категорію, не БРЕШИ, тому відомості повинні бути вірними. Якщо ж документи загубилися, то можна замовити дублікат Росреестре.

Продавець не зможе продати ділянку, якщо у нього немає таких документів, а покупець повинен знати, як категорію, так і дозволене використання.

Види діляться на:

  1. головні;
  2. умовно-дозволені;
  3. допоміжні.

У 2014 році для усунення плутанини з видами був введений Класифікатор БРЕШИ, там міститься понад сто основних і умовних видів. Ось деякі з них:

  • вирощування культур, рослинництво;
  • вирощування зернових;
  • овочі;
  • лікарські рослини;
  • садівництво та інше.

До допоміжним БРЕШИ був віднесений вид земель, на якій знаходяться об'єкти, що служать для підтримки основного виду дозволеного використання.

У новому Класифікаторі був видалений допоміжний вид, щоб не було плутанини. Це плюс, оскільки кількість зусиль і документів на погодження скоротилося.

Нормативна база

Нормативна база по сільськогосподарських земель заснована в першу чергу на Земельному кодексі. Всі операції, пов'язані з землею як об'єктом нерухомості відображені у Федеральному законі №122 «Про держреєстрацію прав на нерухоме майно».

Згідно з Федеральним законом №101 «Про обіг земель с/г призначення» (зміни вступили в силу в 2020 році) регулюються відносини, пов'язані з володінням, користуванням земельними наділами. А також угодами результатом яких є виникнення та припинення прав на землю.

Цілями регулювання є запобігання нецільового використання земель, а також встановлення максимальних площ наділів.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення

Земельні ділянки с/г призначення можна здавати в оренду або продавати. На практиці найчастіше трапляється, що такі ділянки воліють орендувати для занять сільським господарством.

Купувати їх не завжди рентабельно. Деякі продають такі наділи після зміни категорії.

Можлива оренда?

Вид використання с/г земель при оренді повинен відповідати виду дозволеної діяльності. Відповідно до Земельного кодексу сільськогосподарські угіддя можуть використовуватися для будь-яких цілей, пов'язаних з виробництвом с/г продукції. Як правило, в оренду землю беруть, тому що це дешевше, ніж її купити.

Орендувати земельні ділянки сільгосппризначення можна тільки у власника. Власниками є наступні суб'єкти:

  • державні структури;
  • муніципалітет;
  • приватна особа;
  • юридична особа.

В залежності від того, хто є орендодавцем, є деякі особливості в оформленні. При оренді у приватної особи не можна самовільно змінювати дозволене використання.

При оренді державної або муніципальної власності потрібно написати заяву в місцеву адміністрацію, в якому викласти прохання про земельну ділянку с/г призначення. Після того, як буде проведений тендер, з переможцем підписується угода про оренду. Для фермерів є можливість отримати землю за заявою без проведення аукціону.

У випадку з оформленням оренди на державну землю є особливості в оформленні. Перед підписанням договору потрібно запросити кадастрового інженера провести межування і поставити ділянку на кадастровий облік.

Це досить дорога процедура і вона лягає повністю на плечі орендаря.

Зразок договору оренди земельної ділянки тут.

Купівля-продаж

Продати ділянку громадянин може тільки в тому випадку, якщо він зареєстрував право власності на цю землю. В іншому випадку ця земля за законом — державна. А значить її господар тільки користується ділянкою і не може його продати. Для того, щоб зареєструвати своє право, громадянин повинен звернутися в Росреестр з документами.

У числі інших документів повинні бути папери, що підтверджують, що ви встали на кадастровий облік. Без цього не можна буде оформити право власності.

Якщо втрачені документи, отримати дублікат виписки не складе праці. Термін виготовлення — 3 дні, якщо документи виготовляються через МФЦ або «Мої документи», то додайте ще 2 дні — 5 робочих днів.

Якщо ділянка була отримана від держави або у спадщину, але ніяк не оформлявся, то в першу чергу треба встановити межі, пройти процедуру межування і скласти межові плани. Для цього на ділянку запрошується кадастровий інженер. Він працює на місцевості, становить документи, які потім подаються в ЕГРН, який об'єднав ГКН (державний земельний кадастр) і ЕГРП (єдиний реєстр прав).

З виданими документами можна вже реєструвати право власності, і лише після цього — продавати земельну ділянку.

Договір купівлі-продажу не потрібно реєструвати. Він складається та підписується двома сторонами: орендарями та орендодавцями в трьох примірниках.

Для складання договору потрібні покупець, продавець та наступні документи:

  • паспорта сторін або довіреність, завірена нотаріусом;
  • виписка з ЕГРН або Свідоцтво про право власності;
  • межовий та кадастровий плани;
  • кадастрові документи;
  • якщо потрібно — інші документи.

Вносити дані про учасників угоди, об'єкт, суму та способи оплати покупки потрібно як можна докладніше, щоб неможливо було неправильно витлумачити. Сам документ не є підтвердженням переходу права власності.

Зразок договору купівлі-продажу земельної ділянки тут,

зразок виписки з ЕГРН на земельну ділянку тут,

зразок кадастрового паспорта на земельну ділянку тут.

Як поміняти категорію?

Перехід ділянки з однієї категорії в іншу необхідний у тому випадку, коли людина хоче жити подалі від міської суєти. Землі сільгосппризначення до того ж набагато дешевше іншої категорії земель населених пунктів. Саме на ділянках цієї категорії дозволено житлове будівництво.

Саме це часто і залучає громадян: можливість побудувати свій будинок і прописатися в ньому. А на землях с/г категорії це зробити неможливо. Тому багато поступають таким чином: купують надів с/г категорії і переводять його в категорію, де дозволено будівництво.

Згідно з Федеральним законом №172 «Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу» для перекладу потрібно скласти клопотання, яке подається в органи місцевого самоврядування, або державні органи.

До клопотання прикладають кадастрові документи, виписку з ЕГРН, копію паспорта.

Згода на переведення земель в категорію «землі населених пунктів» можливо далеко не завжди. Позитивний відповідь буде, якщо ділянка примикає до міста або на місці розташування цієї землі планується розвивати новий населений пункт.

Після позитивної відповіді власник подає документи в Росреестр про зміну даних про ділянку. В базі даних змінюється категорія, а власникові видається нова папір.

Можуть вилучити?

Згідно з Федеральним законом №101 «Про обіг земель с/г призначення» вилучити сільгоспземлі можливо, якщо власник не використовує їх за прямим призначенням, що суперечить земельному законодавству РФ. Ділянка забирається в державний фонд тільки в судовому порядку.

На суді повинно бути доведено, що ділянка використовується з наступними порушеннями:

  • використовує, не враховуючи вид дозволеного використання;
  • порушує обробку грунту, що веде до зниження родючості земель;
  • погіршується екологічна ситуація через неправильне господарювання;
  • протягом 3-х років не ведеться с/г діяльності.

Критерії порушень визначає Уряд РФ.

На відео про наділи сільгосппризначення

Читай також: