Укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки

Договір купівлі-продажу земельної ділянки має свої особливості. Хоча всі угоди, які стосуються об'єктів нерухомості, мають приблизно однаковий характер.

Оформлення угоди

Відповідно до статті 549 Цивільного кодексу Росії договір може бути оформлений у простій формі, у вигляді заповнення стандартного бланка, без нотаріального підтвердження.

Обов'язковим також є його державна реєстрація. Цікавою особливістю угоди є те, що факт переходу землі у власність настає не відразу після підписання угоди, а через деякий час, після постановки на облік в Росреестр.

Покупець може вважатися власником тільки після того, як оформить документи в Росреестре.

Якщо за згодою договір буде нотаріальним, то підписання його можливо тільки нотаріусом, який належить до цього регіону. Підтвердженням угоди купівлі-продажу є передавальний акт. Це простий документ, який також не є обов'язковим.

Він безкоштовний, не потрібно підтвердження його нотаріусом. Але цей акт має юридичну силу в разі суду або при непередбачених обставинах.

Законодавча база

По статті ГК РФ №549, відповідно до першого пункту, продавець обіцяє за згодою передати землю покупцеві. Можна укласти попередній договір і внести передоплату. Він оформляється, як і звичайний, за винятком кількох пунктів.

Специфіка оформлення угоди розглядається в Земельному кодексі Росії (ЗК РФ), статті 37 (№136-ФЗ).

Відповідно до цього закону, об'єктом продажу можуть бути лише зареєстрована в держкадастр земля. Тобто продавець повинен продавати тільки таку земельну ділянку, який пройшов процедуру межування кадастровим інженером, поставлений на облік з видачею кадастрового паспорта.

Обов'язково інформування покупця про обтяження земельної ділянки, про невисокій якості землі. Загалом, потрібно надавати всі дані, які можуть вплинути на продавану здатність об'єкта. В іншому випадку покупець може вимагати зменшення вартості чи розірвання угоди та відшкодування збитків.

Необхідні документи

Перед тим як підписати договір покупець повинен переконатися, що всі документи продавця в порядку. Продавець зобов'язаний на прохання іншої сторони надати всі документи та відомості.

Якщо з якоїсь причини не вдалося отримати інформацію про ділянці, відомості про будь-якому об'єкті нерухомості зараз можна отримати у Росреестре на безкоштовній кадастровій карті або запросити виписку, заплативши при цьому невелику держмито.

Потрібно мати при собі наступні папери:

  • Свідоцтво про держреєстрацію. Зараз не обов'язково мати такий документ, достатньо взяти виписку з ЕГРН. В даний час і свідоцтво, і виписка є за законом підтвердженням прав власності.
  • План ділянки, отриманий з Держкадастру. У ньому міститься повна інформація про землі: опис ділянки плюс сусідні об'єкти.
  • Паспорти з реєстрацією.
  • Квитанції про сплату податків.
  • Згода чоловіка в письмовому вигляді, якщо продавець перебуває в шлюбі.
  • Згода органів опіки, якщо власник ділянки — неповнолітній.

Якщо покупець попросить надати документи, які підтверджують законне походження права власності, то потрібно пред'явити договір про купівлю вами землі, або рішення муніципалітету про виділення ділянки. Це може бути також заповіт або судове рішення, в результаті чого ви стали законним власником.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки

Договір купівлі-продажу земельної ділянки має специфічні особливості. Розглянемо деякі з них:

  1. Договір повинен бути складений не усно, а в письмовому вигляді.
  2. Розписка не може замінити договір.
  3. Ця угода не є доказом права власності покупця, а лише є підставою.
  4. У разі здійснення операції представниками неповнолітніми або недієздатними знадобиться підтвердження нотаріусом.
  5. Якщо ділянка не стоїть на обліку в державний земельний кадастр, то він не може брати участь в угоді купівлі-продажу.

Угода складається у трьох примірниках. Один з них призначений для реєструючого органу, два інші — для тих, хто купує і продає.

З будинком

При оформленні угоди разом з будинком, додатково до перерахованих вище) потрібні такі документи:

  • виписка з ЕГРН або свідоцтво про держреєстрацію права;
  • паспорта на будинок (кадастровий і технічний);
  • документ, який підтверджує законне походження права власності на будинок (це може бути угода купівлі-продажу, акт здачі будинку).

У договорі буде міститися вся інформація, що стосується не тільки характеристик земельної ділянки, але і вдома. Тобто в одному договорі містяться одночасно 2 предмета договору.

Зміст

В угоді має бути ряд обов'язкових пунктів:

  1. Сторони. Занесення особистих і паспортних даних всіх учасників угоди.
  2. Предмет угоди. Його опис, що підтверджується кадастровим і технічними паспортами.
  3. Джерело, який дасть уявлення про походження предмета угоди.
  4. Точне місце розташування об'єкта нерухомості та інші відомості (кадастровий номер, площу і т. д.).
  5. Точна сума, яку сплачує покупець за нерухомість.
  6. Обов'язково: спосіб, яким гроші будуть передані.
  7. Права та обов'язки сторін.
  8. Відомості про обтяження.
  9. Передача нерухомості. Тут можна посилатися на передавальний акт.

Це стандартні пункти, які обов'язково повинні бути включені в договір. Додавання «своїх» пунктів, які не суперечать закону, не дозволяється.

Права та обов'язки сторін

Права та обов'язки сторін визначені законодавством. Деякі з них здаються суперечать здоровому глузду як, наприклад, обов'язок передати земельну ділянку покупцеві. Але сам договір лише готує грунт для вступу у право власності. Саме тому разом з угодою купівлі-продажу потрібно підписувати передавальний акт.

Продавець має право вимагати від покупця сплатити і зареєструвати нерухомість в ті строки, які зазначені в договорі. В іншому випадку він має право звернутися в судові органи з вимогою компенсувати збитки.

В обов'язки продавця входить інформування покупця:

  • про обтяження, якщо вони є;
  • дозвіл на забудову;
  • обмеження щодо використання земельної ділянки;
  • специфіку використання сусідніх земельних ділянок, що впливає на ціну землі у разі її продажу;
  • про властивості (якості) землі, що може вплинути на ціну при продажі.

В обов'язки продавця входять надання покупцю повної інформації про ділянку. У разі приховування їм будь-яких відомостей, договір може бути розірвано.

Також до обов'язків належать: передача об'єкта в тому стані, в якому зазначено в договорі і неуклонение від підписання передавального акта.

Відповідно до ЦК РФ, продавець може передати ділянку, який вільний від прав третіх осіб лише в тому випадку, коли сам покупець згоден купити таку ділянку.

Істотні умови

Угода купівлі-продажу вважається дійсною тільки тоді, коли було досягнуто згоди по істотним умовам. Це ті умови, які є важливими для даного виду договорів. В даному випадку це предмет договору та його вартість.

За статтею 554 ЦК РФ предмет договору повинен бути описаний у всіх деталях, зазначено його розташування. Якщо такі дані відсутні, то договір вважається неузгодженим і неукладеним.

Унікальний кадастровий номер здатний точно ідентифікувати ділянку. За законом кожен ділянку, який буде учасником угоди купівлі-продажу, повинен пройти кадастровий облік. Підсумком стане внесення в державний земельний кадастр та присвоєння унікального номера.

До договору угоди краще докласти кадастрову карту, хоча прямої вказівки в законі на це немає. Це має більше значення для двох сторін, що укладають угоду і служить гарантією достовірності предмета договору.

Ще однією істотною умовою є зазначення про ціну землі і спосіб передачі грошей. Ціну встановлюють за взаємною згодою і не змінюють при розрахунку. Вона повинна бути не менше тієї, яка вказана в кадастровому паспорті і називається ринковою.

Зразок договору купівлі-продажу земельної ділянки тут.

Порядок реєстрації

Для того, щоб остаточно оформити своє право власності, покупець земельної ділянки подає заяву в місцеве відділення Росреестра.

До заявки додаються такі документи:

  • паспорт заявника;
  • договір купівлі-продажу, як підтверджує право громадянина на придбання цієї ділянки;
  • кадастровий паспорт;
  • передавальний акт;
  • квитанція про сплату держмита.

Зразок кадастрового паспорта земельної ділянки тут.

У деяких випадках знадобляться інші документи. Після передачі всіх документів, працівник перевірить їх на достовірність і правильність заповнення.

Терміни

Термін розгляду заяви за законом 2 тижні. Після цього замість свідоцтва про право власності видається виписка з ЕГРН. За законом обидва документи мають рівнозначну правову силу.

Кожен, у кого є свідчення, може використовувати його, а може отримати витяг, написавши заяву в Росреестр.

На відео про оформлення угоди

Читай також: