У чиїй власності підвал багатоквартирного будинку?

У більшості багатоквартирних будинків є підвальні приміщення. Часто щодо права володіння цим метражем виникають суперечки, а законодавство не може дати чітку відповідь на увазі протиріч у діючих положеннях і старих нормативних актах.

Отже, кому належить підвал в багатоквартирному будинку, і мають жителі право облаштовувати такі приміщення у власних інтересах?

Призначення приміщення

Підвал служить для розміщення комунікацій, апаратури та технічного оснащення багатоквартирного будинку. У підвальних приміщеннях розміщуються мережі електропостачання, водопостачання, опалення, тепломережі, щитові.

При цьому варто розрізняти технічні приміщення будинку та підвальні приміщення без спеціального призначення:

  • Технічні приміщення можуть експлуатуватися виключно для розміщення інженерного обладнання.
  • Підвали ж без спеціального призначення можуть бути задіяні і з іншими цілями. Наприклад, для організації офісів, складів або магазинів.

Закон

У відповідності зі ст. 36 ЖК РФ, общедолевыми власниками підвальних приміщень вважаються всі власники житла. Вони вирішують, як експлуатувати його метраж, будучи повноправними власниками.
У той же час, Вищим Арбітражним судом РФ встановлено порядок регулювання володіння нульовими поверхами будинку.

Якщо раніше підвал не ставився до загальному майну, а був призначений під індивідуальну експлуатацію, то черговість права на нього настає з оформленням прав на житло в будинку.

Тобто, хто перший придбав квадратні метри у власність, той має право вибирати підвальні приміщення. Далі, по перевазі більш раннього придбання нерухомості у володіння, мешканці займають інші ділянки.

У ст. 235 і ст. 290 ГК РФ зазначено, що власники квартир претендують на отримання в користування:

  • підвальних та інших приміщень для розташування спеціального обладнання горищних кімнат, прибудов;
  • міжповерхових територій, сходів;
  • дахи, огороджувальних просторів;
  • ліфтів, коридорів.

Головне, щоб ділянка не мав спеціальним призначенням.

Кому належить підвал в багатоквартирному будинку?

Квадратні метри підвалу можуть належати власникам квартир при наступних умовах:

  • на момент приватизації житлової площі підвальний ділянка не перебувала у володінні у інших власників;
  • підвальне приміщення відокремлено від житла;
  • підвал не має спеціального призначення;
  • у підвалі розташовується технічне обладнання, призначене для обслуговування 1 квартири.

Якщо підвальне приміщення знаходиться у власності всіх мешканців, то без їх згоди неможлива його здача в оренду, продаж, обмін та інші маніпуляції.

Підвал може перебувати в індивідуальній власності, якщо підвал встигло зайняти фізична особа переважно більш раннього придбання нерухомості.

Також підвал може належати муніципалітету, якщо всі квартири в багатоквартирному будинку є власністю муніципалітету. У такому разі підвал використовується лише для обслуговування інженерних мереж.

У деяких випадках відбувається незаконне захоплення підвалів окремими громадянами і сторонніми організаціями з метою розміщення там магазинів і інших закладів. В такому випадку має місце звернення до суду для відновлення справедливості.

Хто відповідальний за утримання?

Відповідальність за зміст підвалу лежить на власниках. Так, якщо підвал є спільною частковою власністю мешканців будинку, то витрати на його утримання діляться порівну між ними.

Як правило, функції з виконання ремонту та утримання підвальних приміщень покладаються на керуючі компанії, які здійснюють діяльність за винагороду, на підставі укладеного договору з мешканцями будинку.

У кого ключі?

Ключі від підвальних приміщень знаходиться в інстанції, яка виконує функції з управління будинком. Якщо у багатоквартирному будинку підвал належить на праві часткової власності всім мешканцям, то будь-який з них може претендувати на ключі від нього.

Керуюча компанія не має права встановлювати власні правила і обмежувати мешканцям доступ до підвальним приміщенням.

Хто робить ремонт?

Забезпечують ремонт підвалу в багатоквартирному будинку власники квартир, якщо він відноситься до общедомовому майна. У підвальних приміщеннях може проводитися поточний і капітальний ремонт. Ремонтні роботи виконує підрядник, регіональний оператор. При необхідності, мешканці можуть самостійно вибрати організацію, яка візьме на себе цю задачу.

Порядок приватизації

Якщо підвал відноситься до общедолевому майна, то його відчуження з метою приватизації ‒ завдання не просте.

Як виглядає порядок приватизації в 2020 році:

  1. Ініціатору необхідно подбати про проведення загальних зборів власників нерухомості з порядком денним про відчуження підпілля будівлі і зміну його меж. Всі власники приміщень повинні бути сповіщені про проведення зборів не пізніше, ніж за 10 днів.
  2. У призначений день на зборах проводиться голосування. Для того щоб його результати були визнані дійсними, потрібна присутність більше половини власників квартир або членів ТСЖ. Відповідне рішення приймається більшістю голосів. За підсумками голосування складається документ з його результатами, на підставі якого в подальшому здійснюється приватизація.
  3. Складається проект реконструкції підвального приміщення. Даний документ повинен бути узгоджений з санепідстанцією, пожежним наглядом та іншими контролюючими установами.
  4. Проект реконструкції надається в БТІ для затвердження.
  5. Після затвердження проекту організуються роботи з реконструкції підвального ділянки. Потім здійснюється експертиза технічного стану приміщення, за результатами якої видається висновок.
  6. Після отримання експертного висновку, узгодження проекту реконструкції, необхідно подати заявку в БТІ на переоформлення техпаспорта житлового будинку.
  7. Фінальна стадія приватизації ‒ отримання свідоцтва про реєстрацію права власності на частину підвалу. Цей документ видає Росреестр.

Важливо знати, що одній людині заборонено проводити повну приватизацію підвалу.

Можна здавати в оренду?

Якщо підвал належить всім власникам багатоквартирного будинку, і вони на загальних зборах прийняли рішення здавати його в оренду, то ніяких перешкод для цього не існує.

Рішення про те, як будуть витрачатися кошти, виручені від оренди, приймає орган, під управлінням якого перебуває будинок ‒ ТВЖ чи УК. Приміром, фінанси можуть бути витрачені на поточний ремонт, встановлення домофонів, благоустрій території та інші потреби.

У договорі мешканців з керуючою компанією прописуються умови, на яких відбувається оренда загальнобудинкового майна, а також цільові витрати коштів, отриманих з неї.

Якщо підвальним приміщенням володіє інший власник, наприклад, адміністрація міста, то вона також має право здавати його в оренду. Такі ситуації на практиці ‒ далеко не рідкість.

На відео про належність підвалів

Читай також: