Способи управління багатоквартирним будинком

Для управління багатоквартирним будинком потрібно не лише докласти зусиль і вкладатися в ремонт і обслуговування загальнобудинковий території, а ще володіти юридичними знаннями.

Є законодавчі акти, пов'язані з ЖКГ, і щороку їх кількість збільшується. Згідно з ними, тільки жителі МКД вибирають варіант управління в час загального зібрання. Про те, чим відрізняються ці способи, поговоримо далі.

Загальні відомості

Мета управління багатоквартирним будинком — підтримка всіх його комунікацій в робочому стані, забезпечення мешканців водою, електрикою і теплом, і наведення чистоти на спільній території. Для її виконання потрібні постачальники ресурсів та обслуговуючі організації. З ними потрібно укласти відповідні договори та проводити регулярні розрахунки.

Як правило, це здійснюється централізовано, в якості посередника виступає якась юридична особа — всі мешканці укладають договори з ним. Так набагато легше контролювати звітність і витрати, і на це йде менше часу.

Перш, ніж приступити до укладання договорів, необхідно вибрати, як саме буде управлятися будинок. Зробити це можна на загальних зборах — за його результатами складається протокол, в якому стверджується форма управління та скріплюється підписами всіх власників.

Правове регулювання

У 2020 році обов'язки з управління багатоквартирним будинком лежать на плечах власників квартир (п. 9 ст. 161 ЖК РФ). Проте, так було не завжди — передача управління будинками в приватні руки почалася в 2005 році, зі вступом у силу нового Житлового кодексу. До цього відповідальність за зміст будинків у більшості випадків несло держава.

У Житловому кодексі містяться докладні відомості, що стосуються управління, порядку укладення договорів, прав і обов'язків сторін, а також зазначені органи, що здійснюють нагляд за цією сферою (п. 2 і 3 ст. 162 ЖК РФ). З 2005 року він постійно змінюється і доповнюється — з плином часу виявляються і усуваються спірні моменти і недомовленості в законах, які можуть стати причиною конфліктних ситуацій.

Управління багатоквартирним будинком

Для досягнення цілей управління потрібні постачальники ресурсів, обслуговуючі організації та наглядові органи.

Порядок розрахунків і взаємодії між ними залежить від способу управління, обраної на зборах мешканців. Дамо їх короткий перелік та характеристики.

Безпосереднє управління

Наочним його прикладом є приватне домогосподарство — всі договори укладає власник будинку. З одного боку, це виключає всіх посередників, з іншої — уся відповідальність за зміст лягає на власника. З багатоквартирним будинком виникають додаткові труднощі — у вигляді необхідності великих витрат на ремонт і чистоту загальної території.

Для спрощення цих процедур на зборах обирається відповідальна особа і на нього оформляється довіреність, яка дає право на укладення договору від імені всіх мешканців.

Головним плюсом цієї форми будинкоуправління є прозорість усіх розрахунків. Всі рішення приймаються спільно, а кожен з власників платить особисто за себе — у разі заборгованості не буде нараховано ніяких коригувань на сусідів, відповідатиме тільки боржник.

Але є величезний мінус — так як будинок знаходиться повністю у приватному управлінні від держави не надходить жодних коштів на проведення ремонту та благоустрій території.

Цей мінус тим значніше, чим більше квартир і площу прибудинкової території, саме тому законодавчо обмежена кількість квартир в будинку з такою формою управління. Також недоліком є розмитість відповідальності у разі порушень.

Способи

Крім вище представленого, є ще 2 способу управління багатоквартирним будинком:

  1. Житловий кооператив чи товариство власників житла — некомерційне об'єднання, створене мешканцями.
  2. Керуюча організація — стороння комерційна компанія, обрана власниками для управління будинком.

ТСЖ

Це юридична особа, створена власниками будинку з метою спільного управління. На зборах власників вибирають правління і голови. Їм платять зарплату з членських внесків мешканців.

У функції ТСЖ входить:

  • укладення договорів з ресурсопостачальними та обслуговуючими організаціями;
  • збір коштів і розрахунки за отримані ресурси і послуги;
  • ведення звітності про свою діяльність;
  • контроль за наданням оплачених послуг;
  • відстоювання інтересів власників перед вищезазначеними організаціями;
  • проведення загальних зборів.

Варто зазначити, що збори вважається таким, що відбувся за участю не менше половини мешканців. При цьому, членські внески зобов'язані платити всі власники будинку, навіть якщо вони не входять у товариство і не беруть участь в його діяльності.

У разі необхідності капітального ремонту або великого проекту з благоустрою території, наприклад, будівництва дороги, будинок під управлінням ТСЖ вправі розраховувати на часткову компенсацію витрат з державного бюджету — нерідко вона становить більшу частину суми.

За порушення відповідають голова з правлінням. Якщо вони не справляються, то мешканці можуть скласти колективну скаргу, а у разі відсутності реакції на неї звернутися в житлову інспекцію.

ЖБК

По своїм функціям і організації не відрізняється від ТСЖ, різниця полягає в тому, що кооператив утворюється в будинку, побудованому на кошти власників. Тому більшість ЖБК мають давню історію, часто з Радянського Союзу.

Керуюча компанія

Є комерційної організацією, що виконує роль посередника між постачальниками ресурсів і послуг і власниками. Її вибір відбувається на загальних зборах або за допомогою конкурсу.

Керуюча компанія також виконує функції з утримання будинку, укладання договорів та контролю за витратою засобів і наданням послуг.

Головна відмінність від ТСЖ і ЖБК полягає в тому, що вона це робить на комерційній основі і не пов'язана відносинами тільки з одним будинком — до її послуг можуть вдаватися власники різних будинків і навіть товариства та кооперативи.

Ще однією особливістю можна назвати те, що для здійснення діяльності керуюча організація повинна отримати ліцензію.

Укладення договору

Основні положення договору з управління багатоквартирним будинком, суми і порядок витрат визначаються на зборах власників — він вважається дійсним при підписанні більшістю. Після цього управління передається керуючої організації.

Зразок договору з керуючою компанією тут.

 

Ліцензування діяльності

З вересня 2014 року керуючі компанії зобов'язані отримувати ліцензію для здійснення своєї діяльності. Їх видачу проводить Госжилнадзор. Згідно із законом, ліцензія дійсна невизначений строк і лише у регіоні видачі.

Керівництво компанії проходить відповідні іспити, що підтверджують кваліфікацію. Ліцензія може бути відкликана після двох визнаних судом порушень.

На відео про управління МКД

Читай також: