Спосіб безпосереднього управління багатоквартирним домом

Житловий кодекс РФ дозволяє громадянам вибрати одну з форм управління МКД. Для великих будинків доцільно вибирати керуючу організацію у вигляді комерційної компанії, яка кваліфіковано вирішує питання управління та обслуговування МКД або ТСЖ (ТНТ).

Загальні відомості

Якщо будинок невеликий і складається максимум із 16 квартир, мешканці мають право займатися управлінням будинком особисто. Але до цього необхідно виконати процесуальні нюанси.

Вони передбачають:

  • створення ініціативної групи;
  • повідомлення мешканців про зборах;
  • проведення загальних зборів власників квартир – голосування в очній або заочній формі;
  • підведення підсумків голосування, оформлення протоколів;
  • повідомлення місцевої адміністрації та житлової інспекції;
  • укладення договорів з підрядниками.

Управління МКД здійснюється усіма мешканцями особисто або через посередника, в тому числі не проживає у будинку, де введена безпосередня форма його обслуговування.

Збори визнається легітимним, якщо був дотриманий необхідний кворум. Раніше передбачалася подача 2/ 3 голосів.

У 2020 році збори власників житла визнається таким, що відбувся, якщо за питання, передбачені у порядку денному, подано 50% +1 голос від числа присутніх.

Якщо збори в очній формі провести не вдалося, то можна організувати заочне збори. Тоді опитувальні аркуші можуть бути розіслані громадянам рекомендованими листами або вони отримують листи в конкретному приміщенні, де організовано голосування.

Що це таке?

Безпосереднє управління багатоквартирним будинком являє собою спосіб організаційних і технічних заходів, спрямованих на підтримання МКД у належному стані та забезпечення його послугами ЖКГ при особистій участі громадян, без використання послуг керуючої організації.

Здійснюється усіма мешканцями спільно, за участю посередника за дорученням і будинкового ради.

Легітимність такої форми управління надає рішення загальних зборів громадян, зафіксоване в протоколі.

Законодавча база

Безпосереднє управління можливо завдяки норм ЖК РФ. Мінімальний перелік послуг і робіт, необхідний для підтримання будинку в належному стані, затверджений Постановою Уряду РФ від 3.04.2013 № 290.

Правила надання послуг ЖКГ затверджено Постановою Уряду від 6.05.2011 № 354.

Порядок здійснення діяльності з управління МКД затверджений Постановою Уряду РФ від 15.05.2013 р. № 416.

Безпосереднє управління багатоквартирним будинком

Воно покладає на жителів МКД організаційну та фінансову навантаження. Вони самі повинні вибирати спосіб управління, а також вирішувати всі матеріальні питання спільно. Також мешканці повинні перевіряти надійність підрядників, які здійснюють постачання комунальних послуг безпосередньо.

Велика відповідальність покладається також на представника мешканців, уповноваженої діяти на підставі довіреності. Вони отримують доступ до матеріальних засобів будинку, розпоряджаються ними в інтересах всіх мешканців.

Питання фінансування

Безпосереднє управління фінансується виключно з особистих коштів власників МКД. Питання витрат на поточний і капітальний ремонт будинку вирішуються власниками квартир спільно.

Якщо хто-небудь із мешканців відмовиться виконувати рішення загальних зборів та не надасть необхідну суму, то посередник або всі мешканці (соистцы) має право стягнути кошти в примусовому порядку.

Мешканці не зобов'язані оплачувати додаткові комунальні послуги, які не входять в перелік основних, наприклад, роботу прибиральниці або консьєржа, але вони зобов'язані піклуватися про облаштування і підтримання в належному стані загальної будинкової території.

Як перейти?

Перехід на безпосередню форму можливий для невеликих багатоквартирних будинків. В МКД повинно бути не більше 16 квартир. Освіта будинкового ради як колективного керівного органу знадобиться, якщо в будинку більше 4 квартир.

Перехід повинен бути ініційований мешканцями з активною життєвою позицією. Також громадяни організують ініціативну групу, переконують інших мешканців прийти на збори і проголосувати за безпосередній вибір форми. Рішення зібрання повинно бути оформлено у вигляді протоколу.

Ініціативна група

Ініціативна група повинна бути організована самими мешканцями. ЖК РФ і підзаконні акти не регламентують кількість осіб в групі. На практиці це зазвичай 5-10 чоловік, готові взяти на себе організаційні нюанси зборів і переходу на безпосередню групу в цілому. Ініціативна група взаємодіє з мешканцями безпосередньо, проводить агітацію в цілях переходу.

Проведення зборів

Дату, час і місце зборів обирає ініціативна група. Мешканці повинні бути належним чином повідомлені про майбутні збори. На зборах обговорюється порядок денний.

Мешканці повинні:

  • проголосувати за безпосередній вибір форми управління МКД;
  • вибрати представника за довіреністю від усіх мешканців і домовик рада;
  • укласти договори з постачальниками комунальних послуг.

Про майбутні збори повідомляються муніципальні влади. Їхні представники також присутні на заході, якщо в будинку є квартири, які належать муніципальному житловому фонду.

Збори вважається таким, що відбувся, коли за питання, озвучені на порядку денному, проголосувало не менше 50% мешканців. Кількість голосів залежить від площі кожного житлового приміщення.

Вибір обслуговуючої організації

Кандидатури підрядників пропонує керівник зборів. У будинку немає керуючої організації, але є підрядники, ресурсоснабжающие організації, які займаються постачанням комунальних послуг.

Вони беруть окрему плату за ремонт і обслуговування інженерних мереж. Підрядники несуть відповідальність за якість наданих послуг перед усіма мешканцями.

Підрядники надають послуги при наданні:

  • копії протоколу про рішення зборів мешканців про перехід на безпосередню форму управління;
  • копію протоколу про рішення зборів, яке підтверджує вибір уповноваженого представника, взаємодіючого з підрядниками;
  • заява на обслуговування будинку підрядником, документ оформляється на ім'я керівника організації;
  • нотаріально оформлених довіреностей.

Договір поставки комунальних послуг: газо-, водо-, теплопостачання, електропостачання оформляється з кожним мешканцем.

Розподіл обов'язків між мешканцями

Закон не зобов'язує мешканців розподіляти обов'язки по безпосередньому управлінню багатоквартирним будинком між собою. Кожен з мешканців може виконувати посильну роботу на власний розсуд або діяти спільно з іншими власниками.

Змусити мешканця, наприклад, працювати на прибудинковій території інші власники квартир не вправі.

Плюси і мінуси

До основних переваг безпосереднього способу управління багатоквартирним будинком відносять:

  • можливість контролювати витрачання фінансових коштів;
  • немає необхідності оплачувати послуги керуючої компанії;
  • управління будинком здійснюється зазвичай на безкоштовній основі;
  • мінімальні ризики приписок і розкрадання грошей.
  • індивідуальна відповідальність за несплату комунальних послуг.

Але у такого способу багато недоліків. До їх переліку входить:

  • Не всі мешканці згодні платити за загальні будинкові потреби. Тоді витрати за них доведеться нести іншим власниками або потрібно буде звертатися в суд, що може бути витратним заходом і забирає багато часу.
  • При такому способі керування будинок позбавляється права на отримання державних і муніципальних субсидій за капітальний ремонт.
  • Форма управління застосовна тільки до невеликих домівках.

Перехід не безпосередній спосіб керування, навіть при створенні стійкої і рішучою ініціативної групи, може зустріти протидію з боку керуючої організації, у віданні якої вже знаходиться будинок.

Особливо це стосується малоповерхових старовинних будинків-пам'яток архітектури, так як на такі об'єкти держава і муніципалітети виділяють додаткові кошти, що надходять у розпорядження керуючої організації, яка звітує перед бюджетом. Спірні ситуації доцільно вирішувати за допомогою кваліфікованого юриста.

На відео про безпосередньому управлінні

Читай також: