Скільки коштує земельну ділянку?

Щоб дізнатися, скільки коштує земельну ділянку, достатньо звернутися за допомогою до ріелторів або подивитися ціни в оголошеннях про продаж нерухомості. Це буде ринкова ціна. Кадастрова ціна вказується в кадастрових документах і виписки з ЕГРН і, як правило, менше ринкової.

Загальні відомості

При здійсненні угоди купівлі-продажу, кадастрова ціна на ділянку фігурує лише в документації. Її вказують з іншими характеристиками об'єкта, поряд з кадастровим номером, площею і т. д.

Ринкова ціна — це кількість грошей, яку покупець передає продавцеві. Як ринкова, так і кадастрова ціна залежить від декількох факторів. У їх числі: розташування ділянки, категорія і безліч інших причин.

Ціни на земельну ділянку залежать в першу чергу від категорії. За законом всі ділянки РФ розділені на 7 категорій.

У власності громадян, тобто фізичних осіб, земля знаходиться 2-х категорій: землі населених пунктів і с/г призначення. Перші коштують дорожче, їх кадастрова вартість також вище за порівняння із с/г землями. Кадастрова вартість оновлюється один раз в 3-5 років.

Між кадастрової та ринковою цінами дуже багато спільного. Вони визначаються часто за одним і тим же алгоритмом. Але ринкова ціна найчастіше вище кадастрової, хоча останнім часом обидві ціни прагнуть до того, щоб зрівнятися.

Треба сказати, що ринкова ціна частіше коливається, ніж кадастрова. Різниця між ними в тому, що ринкова ціна знаходиться в залежності від кон'юнктури і здатна змінюватися під впливом суб'єктивного фактору. Простіше кажучи, якщо продавець захоче, то зможе збільшити або зменшити ціну на свою власність.

Нормативна база

Кадастрова вартість є податкової базою для справляння податків з земельних ділянок. Згідно з Податковим кодексом (стаття 389, 390) ділянки є об'єктами оподаткування.

Визначення «ділянка» дається у статті 1.11 Земельного кодексу РФ. Постанови Уряду, рішення Верховного Суду, Мінфін Росії визначили, що земельною ділянкою, об'єктом оподаткування може бути тільки внесена у державний кадастр земля.

Для того, щоб визначити кадастрову вартість, у визначеному порядку, встановленому Земельним кодексом (стаття 66), проводиться кадастрова оцінка земель. Результати доводяться до платників податків.

Зараз оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до ПП №316 «ПРО правила оцінки земель». Цей закон буде діяти в теперішньому вигляді до 2020 року.

Відповідно до нового закону вся кадастрова діяльність буде взята з 2020 року під державний контроль. Оцінка буде відбуватися за відповідними індексами, які отримає кожен суб'єкт РФ.

Поки кадастрова оцінка визначається за допомогою комерційних недержавних структур. Це стосується тих, кому потрібна переоцінка або первісна постановка на облік. У цьому випадку у фізичних і юридичних осіб буде вибір між місцевими підрозділами Росреестра і приватними фірмами.

По Федеральному закону №360, який набрав чинності з 2020, кадастрова вартість до 2020 року не буде змінюватися.

Винятки становлять випадки, коли власник сам захоче провести переоцінку. В інших випадках буде застосовуватись кадастрова вартість, яка діяла в 2014 році.

Як дізнатися вартість земельної ділянки?

Як дізнатися вартість земельної ділянки? Оцінити ділянку можна в одній зі спеціалізованих фірм, або в місцевому відділенні Росреестра. Ще один варіант — це ріелторська компанія. У цьому випадку буде шляхом порівняння буде з'ясована ринкова ціна вашої ділянки.

Можна вдатися до допомоги оголошень про продаж нерухомості і розрахувати ціну на свою ділянку, виходячи з площі і враховуючи ціни на схожі наділи.

Кадастрову

Для того, щоб дізнатися кадастрову вартість земельної ділянки, можна скористатися кількома способами. Практично всі дані кадастрового обліку, які зберігаються в Росреестре, знаходяться у відкритому доступі. Ці відомості можуть отримати всі громадяни як з онлайн запитом, так і при особистому візиті до відділення Росреестра.

Інформацію надають не тільки власникам, але і всім, хто звернувся за нею. Безкоштовно інформацію можна отримати на публічній кадастровій карті.

Для цього потрібно клікнути на ділянку, що вас цікавить. У лівому верхньому кутку з'явиться наступна інформація:

  • кадастровий номер;
  • адресу;
  • площа ділянки;
  • категорія земель;
  • кадастрова вартість;
  • дозволене використання;
  • дата реєстрації.

Пошук набагато спроститься, якщо ви будете шукати не вручну, а скористатись функцією пошуку по кадастровому номеру. Це набагато швидше і простіше.

З іншого боку, саме по кадастровій карті можна дізнатися номер ділянки, щоб отримати про нього розширені відомості.

Ринкову

Ціни на ділянки генерує ринок. Звичайно, вони не безладні, як думають деякі, коли мова заходить про ринкових цінах. А мають пряму залежність від кадастрової вартості і безлічі інших чинників. По суті, ринкова — це розумна ціна, за якою можна досить швидко продати ділянку.

Існує безліч факторів, які впливають на ринкову ціну. Ось деякі з них:

  1. Положення ділянки. Чим ближче земельна ділянка розташована до міста, тим він дорожче, чим далі від всієї інфраструктури — тим дешевше. У місті також є різниця в цінах на землю. Ділянка знаходиться в елітному районі, цінується дорожче, ніж аналогічний — на околиці.
  2. Наявність інфраструктури і комунікацій. Цей фактор пов'язаний з попереднім. Зазвичай наявність і можливість їх підключення тісно пов'язане з розташуванням наділу. Є й винятки, коли ділянка розташована далеко від основного комплексу потрібних об'єктів: шкіл, лікарень, магазинів. Але поряд може знаходитися декілька багатоквартирних будинків з газом і центральної водою. Така близькість сприяє підвищенню вартості ділянки на ринку нерухомості.
  3. Категорія і дозволене використання. Землі, які продаються на ринку нерухомості в переважній більшості належать до категорії «землі населених пунктів». І лише невелика частина відноситься до категорії сільськогосподарських земель. Мізерно мало земель інших, дозволених для продажу населенню категорій. В основному, це ті, що можна перевести в іншу категорію. Території населених пунктів — найдорожчі ділянки, сільськогосподарські — завжди дешевше. Якщо можна/не можна змінити цільове призначення, то це позначається на ціні.
  4. Грунт і рельєф. Вище всього цінується рівна ділянка з родючим грунтом. Перш, ніж купувати землю, обов'язково дослідіть цей параметр.
  5. Близькість красивих видів. Розташування ділянки поблизу унікальних природних пам'яток сприяє підвищенню ціни. Річка, гарний ліс, озеро — якщо об'єкт знаходиться поруч з ними, то це відіб'ється на ціні.

Ринкова ціна складається з дрібних і великих обставин. Одне невелике обставина може переважити ряд значних. Приміром, дорогі ділянки можуть перебувати в елітних селищах, але на віддалі від міста.

Продаватися такі ділянки можуть на стадії відсутності комунікацій. В цілому, тут не буде особливо впливати ні відсутність «потрібної» категорії, ні відповідного грунту. Ціна в таких районах може бути прирівняна до цін на ділянку в центрі міста.

Реальна ціна наділу

Реальна ціна може відрізнятися від кадастрової різною мірою. Від ринкової відмінності будуть набагато менше.

Однотипні об'єкти нерухомості в певних районах повинні коштувати приблизно однаково.

Є фактори, які не зможе побачити оцінювач, але вони суттєво вплинуть на ціну земельної ділянки. Наприклад, можливість зміни виду дозволеного використання (ВРІ). Для того, щоб мати можливість побудувати будинок, громадяни купують земельну ділянку дешевше.

Низька вартість обумовлена БРЕШИ. Після реєстрації права власності на ділянку змінюють дозволене використання та будують будинок. Таким чином, підвищується ціна на ділянку, який можливо переоформити надалі.

При продажу

При продажу землі не завжди користуються реальною ціною. Іноді її завищують, але в цілому вона залежить від:

  • рішення продавця;
  • незалежної оцінки;
  • взаємною домовленістю сторін.

У першому випадку мова йде про суб'єктивну оцінку продавця. Якщо покупець згоден, то підписується угода купівлі-продажу. Якщо ні, то останній можливий варіант, коли продавець і покупець шляхом взаємних поступок домовляються про певною ціною.

Необхідність в незалежній оцінці виникає в тому випадку, коли обидві сторони не знають реальної вартості ділянки.

При оренді

Часто земля оформляється у власність через оренду цього ж наділу. Це пов'язано з тим, що у багатьох немає грошей на покупку ділянки. Тому вони пишуть заяву до адміністрації з проханням виділити ділянку в оренду. Вказується бажаний напрямок і використання наділу.

Відповідно до Цивільного та Земельного кодексів надалі можливий викуп орендованої землі. При купівлі орендованої землі є свої особливості.

Якщо ділянка не підлягав раніше кадастровому обліку, то орендар самостійно замовляє цю процедуру у кадастрового інженера.

Після проведеного межування фахівець збирає всі документи і передає їх в Росреестр. Після реєстрації ділянці присвоюється номер та встановлюється кадастрова вартість, яка буде основою при продажу землі.

Останнім часом процедура викупу у держави або муніципалітету орендованої землі зазнала наступні зміни:

  • скасовані торги, як неодмінна умова викупу ділянки під ІЖС, ЛПХ, СНП, фермерське і дачне господарство;
  • тривалість договору оренди має бути не менше 3-х років;
  • викуп землі проводиться не за ринковою ціною, а по кадастровій.

Якщо раніше розрахунок вартості вироблявся, виходячи з ринкової вартості, то в даний час визначається кадастрової ціною. Виражається він у певному відсотку від неї. Найчастіше ціна на землі сільськогосподарської категорії дорівнює кадастрової вартості, але іноді регіональне законодавство передбачає пільги для певних верств населення.

У деяких регіонах після тривалої оренди (10-15 років) ціна на орендовану ділянку наближається до нулю. Деякі області надають для фермерської діяльності землю безкоштовно.

Проведення оцінки

Кадастрова оцінка — це діяльність, яка спрямована на визначення кадастрової вартості. До 2020 року, коли буде остаточно сформована система державної оцінки, у громадян є вибір, до кого можна звернутися. Це може бути приватний оцінювач, а може — державна структура.

Правила оцінки різних категорій землі розрізняються між собою. Дохідний метод (визначається потенційна прибуток від використання ділянки) найчастіше застосовують при оцінці с/х земель.

Є кілька причин, по яких проводиться кадастрова оцінка:

  • невідповідність ринкового і кадастрової вартості;
  • завищена податкова база;
  • майбутня продаж земельної ділянки;
  • іпотека під заставу земельної ділянки.

Оцінка може бути планової та позапланової. Перша проводиться не частіше, ніж один раз у 3 роки, і не рідше, ніж раз у 5 років. Позапланова-проводиться, коли ціни в регіоні впадуть на 30 відсотків.

На відео про кадастрової вартості земельної ділянки

Читай також: