Складання попереднього договору купівлі-продажу землі

Тільки після того, як покупець перевірить всю документацію, її оригінальність і законність, проведе оцінку ймовірної фінансової втрати при додаткових витратах, сторони приступають до оформлення основного договору купівлі-продажу.

Попередню угоду в таких випадках виступає в якості додаткової гарантії і захисту як для покупця, так і для продавця.

Особливості угоди

Попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має деякі нюанси:

  • Не вимагається державна реєстрація у відповідному органі.
  • При укладанні угоди про купівлю-продаж між двома сторонами, які є юридичними особами, договір не розглядається як велика угода. Ця особливість діє, незважаючи на призначену й обговорений сторонами угоди ціну ділянки. При цьому не потрібно ніякого схвалення на укладення договору, так як він не спрямовується на те, щоб майно придбане або відчужувалося.
  • Оформлення попереднього договору не дає жодній із сторін жодних прав, і, тим більше, обов'язків. Проте сторони зобов'язані в подальшому оформити основний договір з аналогічними умовами. Кожна сторона може внести пункт в попередню угоду з описом обов'язків щодо виконання цього зобов'язання (стаття 329 ЦК РФ). Між тим не забороняється внесення завдатку, однак, це не означає, що при внесенні суми не повинні бути виконані і інші зобов'язання, передбачені основним договором.
  • Допускаються зміни умов попереднього, а також основної угоди, але тільки за домовленістю сторін.

Законодавча база

Перед тим як укладати попередній договір купівлі-продажу, доцільніше почерпнути стартову інформацію в статті 429 ЦК РФ. Саме тут говориться про оформлення договору, який повинен відповідати всім правилам оформлення основної угоди, відповідно до Російського законодавства.

Якщо форма оформлення попереднього договору не буде дотримана, то його можна визнати недійсним.

Обов'язок сторін на зазначення основних пунктів попереднього угоди, які згодом переносяться в основній, описується в частині 3 статті 429 ЦК РФ.

В обов'язковому порядку в попередньому документі вказується період, протягом якого має бути укладений основний договір. Якщо ж цієї умови не прописати, то остання угода укладається протягом року після оформлення першого.

Втрата сили попереднього договору настає в тому разі, якщо у зазначений вище термін не був укладений основний документ з купівлі-продажу ділянки або одна сторона не отримала пропозицію про укладення останнього угоди.

Попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки

Як оформляється даний договір, і які особливості має, слід дізнатися сторонам, які беруть участь в угоді.

Частки

Процес укладення договору купівлі-продажу частки земельної ділянки повністю ідентичний з оформленням відповідної угоди на повний ділянку землі.

З завдатком

ЦК не забороняє вносити завдаток при оформленні попередньої угоди купівлі-продажу земельної ділянки.

Розмір авансу прописується в обов'язковому порядку в тілі попередньої угоди. Причому сума прописується прописом.

Зміст документа

Нижче наведено приблизний зміст документа.

Предмет

Пункт «Предмет договору» передбачає інформацію про купується/продається ділянці землі (місце розташування, площа, адреса, кадастровий паспорт, план, кадастровий номер і ін).

Всі дані повинні ґрунтуватися на офіційних документах, реквізити яких зазначаються у цьому умови (документ, що підтверджує право на власність продавця, виписка з Єдиного Державного Реєстру, свідоцтво про реєстрацію тощо).

Вся інформація про земельній ділянці повинна носити розпізнавальний характер, всі дані по об'єкту повинні бути індивідуальними.

Умови

Попередній документ з купівлі та продажу ділянки має ряд обов'язкових умов:

  • угода має бути оформлено від руки, якщо ж ця умова порушується, то договір буде визнаний недійсним відповідно до статті 550 ЦК);
  • в попередньому і в основному договорі повинен бути пункт з описом предмета угоди (інформація по ділянці, його розташування, площу тощо), ця інформація дозволяє знайти відмінні риси продаваного ділянки від інших (стаття 554 ЦК);
  • обов'язковою умовою в першому і другому договорі купівлі-продажу є вартість ділянки (стаття 555);
  • у разі, коли сторони не можуть прийти до компромісу в питанні про вартість ділянки, угода вважається неукладеним;
  • якщо на ділянку накладено обтяження або він знаходиться в заставі, то ця інформація в обов'язковому порядку вказується в попередньому договорі (стаття 37 Земельний кодекс).

Відповідальність сторін

У попередньому договорі вказується відповідальність кожної сторони за невиконання умов угоди. Також, в обов'язковому порядку, повинна бути прописана відповідальність за відмову в оформленні основного договору і відшкодування при цьому понесених збитків потерпілій стороні.

Проте, згідно зі статтею 445 пунктом 4 ЦК РФ, незважаючи на відшкодування збитків, потерпіла сторона має право звернутися до судового органу для примусу укладення основного договору.

Порядок розрахунків

Так як попередній договір вважається підставою для укладення основної угоди купівлі-продажу ділянки землі, то допускається виплата покупцем продавцю завдатку. Всі операції та дії, пов'язані з коштами, в обов'язковому порядку описуються у відповідному пункті.

Розмір завдатку вказується від руки. Якщо ж оформлення основного договору не відбувається, а винуватцем цього виявляється покупець, то завдаток залишиться у сторони, що продає.

Завдаток вважається грошовою сумою, яка в подальшому піде на оплату вартості купованого об'єкта землі. Ця інформація також прописується в тілі договору.

Зразок

В залежності від того, буде визначено завдаток при складанні попереднього угоди щодо продажу земельної ділянки, таке і буде зміст документа. Однак, основні пункти попередньої угоди залишаються однаковими і погодженими з законодавством Російської Федерації.

Зразок попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки можна скачати тут

бланк попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки можна завантажити тут.

З вищевказаного можна зробити висновок про те, що дейстувующее законодавство дає можливість укласти попередній договір, який і є підставою для подальшого регулювання правовідносин, що виникають між продавцем і покупцем.

При цьому подібна угода створює додаткові гарантії як для покупця, так і для продавця. При цьому якщо одна зі сторін не виконає свої договірні обязателства, то друга сторона отримує можливість стягнення пені або штрафів.

На відео про оформлення угоди

Читай також: