Що входить в ремонт фасаду багатоквартирного будинку?

Протягом періоду експлуатації відбувається поступовий знос будівлі під впливом атмосферних опадів і інших несприятливих зовнішніх впливів. При цьому фасад будинку рано чи пізно втрачає свій естетичний зовнішній вигляд.

Протягом останнього десятиліття в усіх регіонах нашої країни активно ведуться заходи щодо оновлення житлового фонду. Старе житло зноситься, а замість нього зводяться новобудови. Але як же бути з тими об'єктами житлової нерухомості, знос яких не настільки великий, щоб вони підлягали знесенню?

Дані будинки включаються в програму капремонту, що в більшості випадків передбачає відновлення окремих конструкцій та ремонт фасаду.

Загальні відомості

Ремонт переважно спрямований на відновлення первісних характеристик об'єкта нерухомості та поліпшення його зовнішнього вигляду.

Капремонт фасаду можна розділити на три стадії:

  1. Підготовчі роботи. В їх межах здійснюється демонтаж старого покриття, видалення грибкових утворень, а також забруднень з поверхні. Проводиться обробка швів, а також усунення тріщин і повторна штукатурка.
  2. Оздоблювальні роботи. Сюди входить нанесення нового шару оздоблювального покриття, наприклад, каміння, фарби, плитки або декоративної штукатурки. На цій стадії можна здійснити установку вентильованого фасаду.
  3. Заміна або відновлення функціональних елементів. Якщо є необхідність, проводяться роботи по відновленню козирків, перегородок, склопакетів, водостоків, а також інших складових фасаду об'єкта нерухомості.

Законодавча база

Загальні положення щодо капітального ремонту викладені в 166-174 ст. ЖК РФ.

Так, згідно 174 ст., фінанси, вкладені в фонд капремонту, можуть бути витрачені на:

  • відновлювальні та ремонтні заходи;
  • складання кошторисної та проектної документації.

Ремонт фасаду багатоквартирного будинку

Утримання, а також ремонтні роботи щодо фасадів регламентуються на підставі вимог СНиП. За правилами, ці заходи мають передбачати проведення оглядів, поточного і капітального ремонту. Міжремонтний часовий проміжок для косметичного ремонту становить 5 років, а для капітального ‒ 10.

Перед ремонтом кожного об'єкта нерухомості повинна бути складена проектно-кошторисна документація.

При її розробці обов'язково враховуються наступні фактори:

  • усунення руйнування конструкцій, а також комунікацій;
  • використання сучасних енергоефективних методів і технологій;
  • використання негорючих та екологічно безпечних матеріалів, придатних для застосування в конкретному регіоні.

Поточний і капітальний

Рішення про те, який вид ремонту потрібно ‒ капітальний або поточний, косметичний, приймається в залежності від стану фасаду будівлі. Іноді достатньо лише поверхового огляду, щоб визначити це.

Однак за правилами, для оцінки стану зовнішніх стін об'єкта нерухомості збирається спеціальна комісія, куди можуть входити представники підрядника (регіонального оператора), керуючої організації та члени активу мешканців.

Капітальний ремонт фасаду багатоквартирного будинку проводиться, якщо були виявлені наступні недоліки:

  • руйнування штукатурки на площі, що займає більше 35% зовнішніх стін;
  • деформація водостоків, внаслідок чого потрапляння дощових вод на фасад з порушенням його цілісності;
  • деформація швів між блоками або панелями.

Капремонт вимагає великих фінансових вкладень. Якщо немає необхідності в його проведенні, здійснюється поточний ремонт.

Що входить?

Поточний ремонт не передбачає об'ємних робіт. Одним з його завдань є підтримання стін об'єкта в належному стані.

Як правило, в його переліку входять такі види заходів:

  • штукатурка окремих ділянок;
  • їх шпаклювання і ґрунтування;
  • забарвлення певних областей фасаду.

Капітальний ремонт передбачає більш розширений перелік робіт:

  • утеплення, а також облицювання зовнішніх стін;
  • утеплення, а також оздоблювальні роботи щодо балконів;
  • заміна старих склопакетів;
  • ремонт козирка під'їзду;
  • заміна старих пожежних драбин;
  • реставрація вимощення;
  • ремонт водостічних труб, а також інших комунікацій.

Капітальний і періодичний ремонт можуть входити й інші роботи, їх перелік визначається спеціальною комісією і затверджується на загальних зборах власників.

Хто виконує?

Ремонт фасаду багатоквартирного будинку проводить державна підрядна організація, що має акредитацію, а також допуск на проведення подібних робіт. Загальні збори власників у разі потреби може прийняти рішення про відмову від одного підрядника та укладення договору з іншим.

Хто оплачує?

Спонсорують проведення капітального ремонту самі мешканці багатоквартирного будинку. Кожен місяць вони вносять певні суми за квитанціями на проведення подібних заходів.

Органи влади встановлюють мінімальний розмір платежу у фонд капітального ремонту. Однак мешканці на загальних зборах власників можуть домовитися про збільшення розміру оплати. Таке рішення приймається, якщо в його користь, було отримано понад 2/3 від числа всіх голосів.

Від обсягу внесків у фонд капітального ремонту залежить також і перелік робіт, які можливо провести.

Якщо зібраних коштів не вистачає на обробку фасаду, підрядна організація все одно зобов'язана завершити розпочаті роботи. Природно, пізніше борг буде відшкодована підрядникові у повному обсязі з коштів, щомісяця внесених мешканцями.

Коли проводять?

У 2020 році в кожному з регіонів діє державна програма капремонту.

За 6 місяців до настання передбачуваної дати ремонту багатоквартирного будинку підрядна організація зобов'язана надати всю інформацію про нього, включаючи і терміни його проведення.

При необхідності, власники квартир можуть внести свої пропозиції та побажання. Після того, як всі розбіжності будуть благополучно вирішені, можна реалізовувати план капітального ремонту.

Що робити, якщо потрібно раніше?

Власники квартир мають право висловити ініціативу про передчасне проведення ремонту фасаду, якщо він необхідний на їх думку.

Таке рішення має бути прийнято на загальних зборах власників. Однак у цьому разі може виникнути серйозне утруднення з фінансовим забезпеченням передбачуваних робіт.

Може виникнути необхідність у зборі додаткових внесків з мешканців багатоквартирного будинку. Якщо ж коштів достатньо, то виникає друга проблема ‒ необхідність в наявності проектно-кошторисної документації.

За цим власники можуть звернутися в керуючу організацію, яка співпрацює з підрядними компаніями і місцевими властями.

Місцеві влади на підставі підписаного з підрядником угоди мають право доручити тому проведення експертизи та створення проекту. Також повинен бути складений графік виробництва робіт. Далі, на підставі цієї документації та в призначені терміни проводиться ремонт фасаду об'єкта нерухомості та інші роботи, за необхідності.

На відео про капітальний ремонт

Читай також: