Що входить в обовязки керуючої компанії багатоквартирних будинків?

Деякі жителі замислюються про те, з чого складаються обов'язки керуючої компанії. Громадяни навіть не підозрюють про необхідність укладати спеціальні угоди з цим учасником ринку. З-за цього відсутній контроль над діяльністю організацій і обов'язки не виконуються належним чином.

Загальні відомості

Будь-які керуючі компанії створюються при отриманні згоди від самих мешканців, або за їх власною ініціативою.

Але деякі учасники ринку самостійно беруть під свій контроль будинки, намагаючись розширити сферу обслуговування. Легітимність, прозорість і відкритість – головні вимоги до діяльності такої компанії.

Чим регулюється діяльність КК?

До основним регламентуючим актів можна віднести:

  • Постанова Уряду № 75 від 2006 року.
  • ФЗ № 210.
  • Цивільний Кодекс РФ, статті 683-688, 288-293, 209-217.
  • Житловий Кодекс РФ. Уваги заслуговують статті 154-157, 161-165.

Будь-які рішення, пов'язані з діяльністю керуючих компаній, повинні прийматися на загальних зборах власників. Перед проведенням зборів представники активної групи уважно вивчають статутну, установчу документацію компанії. Документи оформляються відповідно до вимог для ТОВ.

Окремо розробляється план проведення зборів та питання, що входять в порядку. Голосування проводиться за визнання управителя статусу засновників. Згода скріплюється підписанням договору.

Голосування може проводитися у відкритій або закритій формі. Договір складається з урахуванням рішень, які були прийняті раніше.

Обов'язки керуючої компанії багатоквартирних будинків

Головне – щоб описані в договорі обов'язки виконувалися неухильно. Інакше мешканці мають право розривати договір або використовувати штрафні санкції. Для цього складається скарга на адресу прокуратури.

Постачання комунальних послуг

Керуюча компанія зобов'язана постачати якісні комунальні послуги. Для цього укладається договір з організаціями, які займаються постачанням ресурсів. Залишається стежити за своєчасними розрахунками по їх використанню, якісної та безперебійної роботою.

Ремонтні роботи

Обов'язок повинна бути описана в угоді по управлінню. 161 стаття Житлового Кодексу так само містить посилання на дане поняття.

У будь КК присутній обов'язок зберегти стан конкретного об'єкта нерухомості, сприяти поліпшенню його характеристик.

Даний пункт передбачає:

  • Збереження безпеки, надійності будинку.
  • Організація проведення ремонтних робіт.
  • Контроль своєчасної оплати.
  • Контроль надання комунальних послуг.

Обслуговування прибудинкової території

Сюди входять роботи по поліпшенню і озеленення, прибирання території. Регламентуючим документом зазвичай стає угоду з мешканцями по обслуговуванню.

Інші напрями

Є й інші напрямки діяльності, за які відповідає КК:

  1. Організація технічного контролю. Необхідно стежити за тим, наскільки якісно працює обладнання, включаючи і використовувані прилади обліку. Система комунікацій вимагає постійного відстеження. Окремо виконуються роботи, спрямовані на збереження відповідного стану.
  2. Проведення перерахунків. Це більше право, а не обов'язок керуючій компанії. Але тарифи та вартість послуг, час від часу повинні змінюватися.
  3. Забезпечення у фінансовому плані. Зазвичай джерелом фінансування виступають мешканці. Вони здають кошти на те, щоб всі роботи проводилися вчасно.

Зміст загальнобудинкового майна

Майно будинку припускає наявність наступних компонентів:

  • Земельні ділянки, об'єкти озеленення та благоустрою під будинком, поруч з ним.
  • Устаткування, задіяне при обслуговуванні.
  • Підвали разом з технічним устаткуванням, яке розташовується усередині. Те ж відноситься до технічних коридорах, підсобних будівель.
  • Сходи та сходові майданчики разом з ліфтовими шахтами.
  • Дахи та горища, пожежні драбини, технічні поверхи.

Постановка майна будинку на баланс повинна бути присутньою в якості окремого пункту. Загальне майно повинно міститися у відповідному стані.

Якщо виникає потреба, до роботи залучаються спеціалісти з обслуговування. На власників квартир покладають відшкодування витрат, пов'язаних з територією.

Які права?

У зв'язку з контролюючими, інспектуючими функціями керуючим компаніям делегуються не тільки права, але й певні обов'язки.

У організацій є наступні права:

  1. Виставлення вимог щодо повного відшкодування збитків, якщо визнано, що в ньому винні самі мешканці, або виконавці.
  2. Інспектування комунальних послуг, оплата яких вимагається від мешканців. Для цього перевіряють функціонуючі прилади обліку, перераховують нарахування, обмежують боржників в отриманні послуг.
  3. Використання резервних коштів, якщо необхідно провести відновлювальні роботи.
  4. Стягнення боргів з власників житла.
  5. Інформування контролюючих органів щодо незаконних перепланувань, інших подібних порушень.

Головне – щоб при реалізації прав не ігнорувалися інтереси самих мешканців. Рішення повинні бути компромісними.

ТСЖ може оформляти ділянки на власний розсуд. Для потреб самої компанії і її підрядників допускається обіймати будь-які підсобні приміщення. Те ж стосується підвалів. Головне – щоб не порушувалася техніка безпеки.

Як організовується робота?

Існує лише два варіанти, згідно з якими керуючі компанії можуть організовувати свою роботу:

  1. Перший – коли фактично до складу компанії входять керівники, групи менеджерів. Саме вони відстежують поточні проблеми, які приймають щодо них певні рішення. Сторонні організації залучаються для виконання самих робіт, вирішення будь-яких проблем.
  2. Другий припускає, що сама організація в повному обсязі приймає на себе обов'язки, пов'язані з обслуговуванням і управлінням, експлуатацією.

При другому варіанті потрібне використання більш широкого кола робітників. Не обійтися без використання техніки, обладнання. При цьому самі роботи піддаються ретельному контролю.

Укладення договору

Документ з управління полягає лише з тими компаніями, які отримали офіційну ліцензію для здійснення своєї діяльності.

Інакше вважається, що організація не відповідає вимогам, встановленим на законодавчому рівні. Право на укладання угод з мешканцями зникає. При оформленні документа повинні бути присутніми всі мешканці будинку.

Наявність документів припускає, що КК бере обов'язки щодо:

  1. Виконання роботи в строк, при наявності встановленої плати.
  2. Проведення ремонту, забезпечення утримання спільної власності.
  3. Надання комунальних послуг.
  4. Проведення іншою управлінською діяльністю.

Сам список послуг докладно описується в тексті угоди. Почати виконання обов'язків компанія повинна не пізніше, ніж через місяць після підписання документа. Але можна вказати й інші терміни.

За місяць до закінчення строку дії договору документи передаються іншій компанії, яка була обрана. Є обов'язок з надання мешканцям регулярних обліків щодо здійснюваної діяльності.

Зразок договору з керуючою компанією тут.

Звітність перед мешканцями

Положення Житлового Кодексу РФ докладно описують, як компанія повинна звітувати перед власниками. Такі документи зазвичай оформляються щорічно і мають бути надані до закінчення першого кварталу року, наступного за звітним. Але порядок і строки можуть мінятися в самих угодах між сторонами.

Важливо складати всебічні й комплексні документи, що охоплюють усі необхідні питання. У ньому присутній опис всіх основних показників, пов'язаних з діяльністю компанії. Обов'язково включення до складу плану робіт на наступний рік.

Зразок звіту керуючої компанії перед власниками тут.

Як власники можуть контролювати КК?

У мешканців є право здійснювати контроль за такими напрямами діяльності:

  • Якість і своєчасність послуг, описуваних договором.
  • Повноту виконуваної роботи.
  • Обсяг виконуваних обов'язків.

Що робити, якщо не виконує свої обов'язки?

Правила надання комунальних послуг описують не тільки надання самих послуг, але і відповідальність у випадку порушення встановлених вимог.

Існують певні санкції, що накладаються у разі виявлення порушень:

  • Штраф до 50 тисяч рублів при недбалому ставленні до майна власників.
  • Штраф 10 тисяч рублів, якщо виявляється недотримання норм щодо подання ресурсів.
  • Штрафні санкції до 200 тисяч рублів застосовуються при порушенні вимог протипожежної безпеки.

У роботи керуючих компаній безліч нюансів і тонкощів. З ними рекомендується ознайомитися до того, як буде підписаний документ. Самі мешканці повинні мати чітке уявлення про те, як відбувається весь процес. Тільки в цьому випадку будуть надані послуги в повному обсязі, із збереженням належної якості.

На відео про діяльність КК

Читай також: