Що таке спільне майно багатоквартирного будинку?

Під терміном загальне або загальнобудинкові майно розуміються елементи об'єкта нерухомості, призначені для експлуатації усіма мешканцями. Кожен власник житлового приміщення в будинку має ще й певною часткою спільного майна. Її розмір можна вирахувати, виходячи з розміру житлової площі, якою володіє людина.

При цьому володіння общедомовым майном накладає ще й певну відповідальність. Наприклад, власники відповідальні за його стан. Крім того, з них стягується плата за його утримання, а також за ремонт. Але що є спільним майном багатоквартирного будинку? Для того щоб це зрозуміти, слід звернутися до норм ЦК і ЖК РФ.

Що входить?

У складі загальнобудинкового майна знаходяться:

  • Загальні площі, які не входять до складу квартир. А саме, підвали, горища, сходи і т. п.
  • Прилегла до будинку територія з зеленими насадженнями.
  • Покрівля та її компоненти.
  • Огороджувальні, а також несучі конструкції.
  • Перебувають у загальних коридорах двері і вікна.
  • Інженерні мережі загального користування, а також різне устаткування, що знаходяться в межах об'єкта нерухомості.
  • Інші об'єкти, що призначаються для експлуатації, благоустрою, а також для обслуговування будинку.

Примітно, що входження деяких елементів в перелік загальнобудинкового майна може перебувати під питанням. Зокрема, це стосується домофона. Звернувшись до нормативів, можна зрозуміти, що домофон все ж зарахований до спільного майна. При цьому вирішення питання про його зміст знаходиться в компетенції жителів.

Правове регулювання

Перелік спільного майна можна дізнатися, звернувшись до статті 36 ЖК РФ.

Додатково, стаття 290 ЦК РФ встановлює той факт, що несучі конструкції і обладнання, що застосовується для обслуговування об'єкта, також відноситься до загальнобудинковий власності.

Спільне майно багатоквартирного будинку

Оскільки загальне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку включені інженерні мережі, багато громадяни цікавляться їх межами.

Граничними точками в комунікаціях є лінії кордонів стін об'єкта, якщо інше не встановлено законом.

Правила використання

Основні правила використання загальнобудинкового майна:

  • огляд майна, який може проводитися відповідальними особами або власниками приміщень;
  • видалення ТПВ;
  • контроль за підтриманням необхідної температури в загальних приміщеннях;
  • дотримання правил пожежної безпеки, а також інших обов'язкових нормативів;
  • догляд за зеленими насадженнями;
  • прибирання загальних площ;
  • проведення сезонних підготовчих робіт;
  • поточний, а також капітальний ремонт.

Хто розпоряджається?

Хоча зміст загальнобудинкового майна покладено на плечі всіх власників, для організації цього процесу зазвичай призначаються відповідальні особи. Найбільш поширені варіанти управління в 2020 році ‒ керуюча компанія і ТСЖ.

Мешканці мають право вибрати КК і укласти з нею угоду, в якій будуть прописані всі зобов'язання по утриманню майна.

У свою чергу, керуюча фірма укладає договори з постачальниками комунальних послуг, а також з організаціями, що здійснюють утримання загальнобудинкового майна і роботи по ремонту. Вона ж виконує розпорядження, прийняті на загальних зборах власників. Власники квартир оплачують роботу КК.

ТСЖ або товариство власників здійснює ті ж функції, що і керуюча компанія. Вибирають цей орган шляхом голосування мешканців.

Якщо більш ніж 2/3 голосів віддано на користь ТСЖ, то рішення про його прийняття затверджується. Власники, які не увійшли до складу товариства, укладають з ним угоду на ремонт і утримання будинку.

Витрати

Утримання спільного майна, як і послуги ЖКГ, сплачується власниками. Кожен власник житла вносить плату пропорційно своїй частці. При цьому даний вид витрат включений до складу обов'язкових платежів для власників квартир.

Величину платежу визначає орган, в компетенції якого знаходиться управлінська функція. Наприклад, керуюча компанія. Вона складає кошторис і ділить суми в необхідних пропорціях між власниками.

Керуючий орган має право за погодженням з власниками передавати общедомовую власність в оренду. Отримання доходів від орендної плати є додатковим джерелом фінансування загального майна.

При цьому, відповідно до вимог законодавства, керуючий орган зобов'язаний звітувати перед мешканцями за запитом, на які саме потреби витрачаються кошти.

Якщо ж зміст загального майна здійснюється неналежним чином, то керуючий орган зобов'язаний зменшити розмір стягнутої оплати на утримання. Якщо цього не відбувається, то комісією з власників повинен бути складений відповідний акт.

З ним вони надалі мають право звернутися до суду, приклавши його до позову з вимогою про зниження оплати на утримання. Також в цьому випадку мешканці можуть зажадати зміни керуючого органу.

Відповідальність за стан

За правилами, відповідальність за стан загальнобудинкового майна несуть 3 сторони:

  • Власники. Вони відповідальні за підтримання майна в належному стані.
  • Органи місцевого самоврядування. В їх компетенції знаходиться вибір керуючих компаній на конкурсній основі.
  • Органи влади. В їх функції входить контролювання утримання майна.

Відповідно до положень житлового законодавства, якщо відбудеться обвалення будівлі з-за його неправильного обслуговування, то відповідальні за це будуть мешканці, а не керуюча організація. Так, витрати на утилізацію залучаються з особистих фінансів мешканців.

В ідеальному варіанті власники квартир повинні здійснювати контроль за тим, наскільки якісно керуючий орган виконує покладені на нього обов'язки по утриманню приміщень.

При управлінні неналежним чином вони можуть провести зміну керуючої інстанції. Проте в реальності така відповідальність з боку власників проявляється вкрай рідко.

Капітальний ремонт

У багатоквартирних будинках з певною періодичністю проводяться поточні та капітальні ремонти:

  • Необхідність у проведенні поточного ремонту визначається рішенням загальних зборів. Він спрямований на усунення невеликих пошкоджень, відновлення працездатності елементів будинку, попередження зносу. Під час поточного ремонту може бути проведена заміна деяких конструкцій будинку.
  • Капітальний ремонт також здійснюється після відповідного рішення, прийнятого на загальних зборах власників житла. Мешканці можуть самостійно вирішити, яким чином будуть сформовані фінансові накопичення для капітального ремонту. Також вони мають право визначити величину оплати.

Додатково проведення такого виду ремонту регулюється регіональними програмами. Так, у компетенції місцевої влади знаходиться складання списку об'єктів, що потребують капремонту.

При цьому для кожного об'єкту нерухомості, який потрапив до переліку, визначається перелік робіт, періоду їх проведення, а також величина витрат.

На відео про спільному майні МКД

Читай також: