Що краще купити: новобудову або вторинку?

Кожен мріє про власне житло. І якщо з'явилася можливість придбання квартири, варто заздалегідь розібратися у всіх нюансах і підводних каменях.

Квартири в новобудовах являють собою житло, на яке ні разу не оформлялося право власності. Серед пропозицій на ринку є нерухомість, яка тільки формується. Продаж такого житла регламентується Законом № 214-ФЗ. Згідно з ним, забудовник зобов'язується завершити зведення будівлі і після введення в експлуатацію передати квартири бере участь у пайовому будівництві.

Покупець при придбанні такої нерухомості повинен залишити свій підпис під актом прийому-передачі, а потім зареєструвати право власності.

В результаті цього він стає повноправним власником житла. Після отримання документа про реєстрацію права власності нерухомість змінить свій юридичний статус. З того моменту вона вже буде вважатися первинною, а вторинною.

Вторинна нерухомість раніше вже перебувала в чиємусь володінні. Такі квартири можуть належати до одного з трьох типів ‒ муніципальної, державної або приватної власності.

Що потрібно знати?

Перед тим, як придбати нерухомість, варто врахувати основні критерії:

  1. Вартість. Вторинне житло має фіксованою вартістю, у той час як ціна 1 м2 первинного житла залежить від стадії будівництва. Перед покупкою варто визначити свій бюджет і вибрати форму оплати ‒ іпотека, разовий платіж або інший варіант.
  2. Терміни заїзду. Після придбання нерухомості покупець в більшості випадків може заїхати у приміщення після проведення операції. З новобудовами справи йдуть трохи складніше. Якщо будівництво завершено, покупець може в'їхати в нерухомість в найближчі місяці. А якщо сторони уклали договір ще на етапі котловану, то людині доведеться чекати рік або два, поки завершиться будівництво. Термін може бути істотно розтягнутий.
  3. Вибір. На ринку вторинної нерухомості є маса варіантів. Тут практично кожен покупець зможе знайти пропозицію, що відповідає його запитам. У випадку з новобудовами, найбільш перспективна нерухомість купується ще на етапі котловану. А якщо будівництво вже завершено, то на ринку залишаються, як правило, не найбільш сприятливі варіанти.
  4. Вкладення. Перед тим, як взяти нерухомість, варто тверезо оцінити, скільки грошей доведеться в неї вкласти. Ніхто не хоче жити в приміщенні з голими стінами. Як правило, первинна нерухомість пропонується під чорнову обробку. Квартири на вторинному ринку купуються вже з ремонтом, придатним для проживання. Але в більшості випадків нові власники роблять власний ремонт, повністю оновлюючи інтер'єр, що зберігся від колишніх господарів.
  5. Ризики. І в тому, і в іншому випадку покупець певним чином ризикує. При придбанні первинної нерухомості існує ризик того, що забудовник затягне будівництво на роки. Також будівельна компанія цілком може збанкрутувати. Такі моменти важко передбачити заздалегідь, а після фінансових вкладень гроші вже буде не забрати. При придбанні вторинного житла існує ризик купити квартиру з обтяженням.

Новобудова або вторинка: що краще?

Перш ніж відповісти на питання: «Яку краще купити квартиру ‒ вторинку або новобудову в 2020 році?», варто навести аргументи на користь кожного виду нерухомості.

Аргументи на користь первинного житла:

  1. Психологічний комфорт, чистота квартири. В цілому, при заїзді на первинне житло у покупця виникає психологічний комфорт першого власника. Відпадає необхідність у заміні зношених комунікацій в квартирі. Якщо проводиться ремонт, то його вартість в подальшому компенсується, оскільки після заселення будинку ціна такого житла зросте приблизно на 20%.
  2. Вибір. При придбанні квартири в новобудові покупець в більшості випадків може вибрати під'їзд, поверх, місце розташування квартири і навіть кращий вигляд з вікна. У випадку зі вторічкой, доводиться задовольнятися тим, що пропонується.
  3. Під'їзди. Сучасне житло будується з урахуванням усіх актуальних норм. При в'їзді в новобудову покупець побачить широкі під'їзди, великі двері, наявність вантажних ліфтів. Все в новобудові зроблено так, щоб людям було зручніше в'їжджати. Крім того, в новобудову, як правило, в'їжджають громадяни, які придбали житло за свої зароблені гроші. Тому їм і в голову не прийде псувати під'їзди, кидати сміття та недопалки. У вторинці ж часто проживають громадяни, які отримали квартири у спадок від родичів або від держави в результаті приватизації. Тому в такій нерухомості можна знайти сусідів, які звикли не доносити сміття до баків або кидати недопалки в під'їзді.
  4. Конструкції та інфраструктура. Забудовник гарантує працездатність всіх інженерних комунікацій, прокладених у будинку. У новобудовах є сучасні системи охоронної сигналізації, відеоспостереження та пожежогасіння, ніж, на жаль, не може похвалитися більшість вторинних будинків. Навколо новобудови розташована вся необхідна інфраструктура: нові дитячі майданчики, просторі двори, поліклініки, дитячі сади і школи. Всі елементи інфраструктури знаходяться в крокової доступності. Крім того, поруч із сучасними будинками запроектовані місткі паркування, що актуально для багатьох новоселів. Як правило, поряд з багатьма вторинними будівлями, зведеними ще в радянський час, паркування відсутні або розраховані на 10-15 машиномісць, що недостатньо з урахуванням сучасних реалій.
  5. Придбання нерухомості, вільної від обтяжень. Вторинне житло може приховувати неприємні сюрпризи. Наприклад, з'явиться претендент на нерухомість, який кілька років тому відмовився від приватизації на користь родича, тому отримав право на проживання у приміщенні довічно. Крім того, у вторинному житло може виявитися незаконне перепланування. Придбання житла в новобудові не таїть таких неприємних моментів.

Аргументи на користь вторинного житла:

  1. Придбання готового житла. Більшість покупців залишаються задоволені стандартним плануванням приміщення і не бачать необхідності кардинальних змін. Максимум, що вони роблять ‒ косметичний ремонт. В той же час як при ремонті в новобудові покупець в більшості випадків повинен провести стяжку підлоги, штукатурку стін, малярні роботи, поклейка шпалер, вкладання підлоги, пристрій стель, установка сантехніки і т. д.
  2. Район. Часто район є важливим критерієм при придбанні нерухомості. Якщо покупець бажає придбати первинну квартиру в конкретному районі, то він може бути розчарований. Справа в тому, що серед новобудов вибір буде вкрай обмежений. А ось вторинну нерухомість можна відшукати в будь-якому районі.
  3. Стабільна робота обладнання. Хоча при зведенні новобудов і використовуються сучасні технології, нові комунікації будуть мати потребу в відладці. Ліфт у нових будинках може не працювати тижнями. Крім того, можуть початися перебої з опаленням. У вторинному житло, як правило, таке не зустрічається, звичайно, якщо не брати до уваги зовсім старі будинки.
  4. Чесна угода. Зараз набагато менше шахрайства на ринку вторинної нерухомості, тому майже немає історій про ошуканих покупців такого житла. Набагато вище шанс нарватися на недобросовісного забудовника при придбанні первинного житла. Адже чим на більш ранній стадії вкладені кошти, тим вище ймовірність опинитися в підсумку обдуреним. Що вже говорити про те, що перенесення термінів здачі первинного житла ‒ це, швидше, буденна справа.

На підставі вищенаведених аргументів кожен може самостійно зробити висновок, яка нерухомість краще в його випадку.

Якщо оформляти іпотеку

І новобудови, і вторинне житло можна брати в іпотеку. Однак тут теж існують свої нюанси. Не всі банки готові кредитувати придбання нерухомості в споруджуваному будинку. А забудовник, як правило, акредитує житло всього в парі фінансових установ, тому перед покупцями не залишається особливого вибору.

Ставка за такий іпотеці буде на кілька відсотків вище, ніж ставка по іпотечному кредиту на придбання нерухомості.

Оформити іпотеку на придбання вторинної нерухомості можна в більшості банків. Однак фінансові контори не готові кредитувати купівлю квартир в зовсім старих будинках.

Плюси і мінуси

Переваги купівлі вторинного житла:

  • практично завжди ‒ відсутність нещодавно заїхали сусідів, які здійснюють ремонт;
  • шанс на заселення в стислі терміни;
  • заздалегідь відома вартість комунальних послуг.

Недоліки купівлі вторинного житла:

  • відсутність інвестиційний перспективи такої нерухомості;
  • потреба в ремонті;
  • ризики придбання житла з обтяженням;
  • знос комунікацій і конструкцій будинку;
  • сусіди з різних соціальних верств;
  • стара інфраструктура поблизу.

Переваги покупки квартири в новобудові:

  • страхування угоди та її юридична прозорість;
  • високий клас нерухомості;
  • можливість придбання приміщення з гарним ремонтом;
  • наявність іпотечних програм з привабливими умовами;
  • нова інфраструктура поблизу;
  • як правило ‒ сусіди з одного соціального класу;
  • сучасні комунікації, конструкції будинку, обладнання;
  • можливість скористатися вигідними пропозиціями при купівлі.

Недоліки покупки квартири в новобудові:

  • в деяких випадках ‒ необхідність чекати протягом 1-2 років, коли забудовник завершить будівництво;
  • заздалегідь невизначена вартість комунальних послуг;
  • будинок може дати усадку;
  • заздалегідь невідомо, якими людьми виявляться сусіди;
  • шум від ремонту інших сусідів.

На відео про різницю між вторічкой і новобудовою

Читай також: