Проведення кадастрової оцінки землі

Така процедура повинна проводитися не частіше, ніж один раз у 5 років. Згідно із законодавством, рідше, а частіше можна, хоча і недоцільно. Буде достатньо, якщо ви оціните свій об'єкт нерухомості один раз в 3 роки, як належить за законом і обумовлено суб'єктивними обставинами.

Планова кадастрова оцінка земельних ділянок в 2020 році не буде проводитися. Зараз, з початку року, почався так званий перехідний період, коли формується нова система кадастрової оцінки. Цей процес триватиме до 2020 року, коли остаточно повинні бути створені бюджетні установи, які будуть займатися кадастрової оцінки.

Що це таке?

Кадастрова оцінка земельних ділянок — це роботи, які проводяться з метою визначення кадастрової вартості.

Такі дії складаються з декількох етапів:

  • затвердження рішення;
  • вибір виконавця;
  • власне, проведення робіт;
  • прийняття результатів;
  • внесення їх в ЕГРН (Єдиний державний реєстр нерухомості).

Навіщо проводиться оцінка? Головна мета — це встановлення кадастрової вартості будь-якого об'єкта нерухомості, в тому числі і земельної ділянки.

Правила оцінки різних категорій земель відрізняються (також, як і по виду дозволеного використання). Наприклад, при оцінці с/х земель головним є метод, за яким визначають майбутній дохід від використання цієї землі.

Другу за значимістю категорії — землі населених пунктів оцінюють, враховуючи ті ж аспекти, що і при визначенні ринкової ціни. Дивляться на умови в певному регіоні та населеному пункті. Є основне правило: кадастрова ціна не повинна перевищувати ринкову.

Причини, які змушують людей проводити кадастрову оцінку, наступні:

  • ринкова вартість ділянки, що перебуває у власності, нижче кадастрової або така ж;
  • платник податків бажає визначити справедливий податок на свою земельну ділянку, якщо він здається йому невиправдано завищеними;
  • угоди по відчуженню території (купівля-продаж, дарування, передача у спадщину);
  • отримання коштів у банку під заставу земельної ділянки обов'язково зажадає його переоцінки.

В даний час встановлено два види державної кадастрової оцінки: позачергова і планова. Планова буде проводитися за графіком, а позапланові — у тому випадку, коли ціни на нерухомість в певному регіоні впадуть більш ніж на 30% порівняно з останньою кадастрової оцінки.

Нормативна база

В даний час діє Постанова Уряду №316 «Про правила кадастрової оцінки земель». У ньому визначені як порядок, так цілі кадастрової оцінки. Дано визначення кадастрових робіт та виконавців даного виду послуг.

До 2020 року ці роботи з оцінки будуть виконуватися не федеральними, а комерційними структурами.

З початку 2020 року набирають чинності зміни у Федеральному законі № 360 «Про внесення змін у деякі закони». Згідно з цим правовим актом кадастрова вартість буде «заморожена» до 20-го року. З 1 січня 2020 буде застосовуватися та, що діяла на початок 2014 року.

Урядом був складений законопроект, згідно з яким вся кадастрова оцінка буде взято під державний контроль. Методи оцінки будуть розроблятися «нагорі». Кожен суб'єкт РФ щокварталу отримувати відповідні індекси і оцінювати ділянку за ним. А до введення нового розпорядку, діятиме старий закон, за яким в оцінці беруть участь комерційні структури.

Кадастрова оцінка земельних ділянок

Після того, як пройде перехідний період, пов'язаний з формуванням нових методів оцінки, так і кадрів, оцінка буде проводитися тільки бюджетниками. Вони будуть розташовуватися у відділеннях Державного кадастру.

Уточнення кадастрової вартості, видалення помилок буде здійснюватися безоплатно. Передбачається, що при регулярному уточнення кадастрової вартості об'єктів буде менше неточностей і помилок.

Куди звернутися?

Отже, зараз позапланова кадастрова оцінка може бути замовлена у приватників або в Росреестре. Це оціночні компанії, які проводять такого роду роботи відповідно до заяви, тобто достроково. Поки триває перехідний період (до 2020 року) ви маєте право вибрати оціночну компанію самі.
За бажанням її можна замовити також Росреестре.

Перед укладенням договору ретельно перевірте правильність свого вибору, так як від якості оцінки залежатимуть подальші дії.

Відомості про чесність тієї або іншої компанії, можна отримати як від знайомих, так і на спеціальних форумах. Керуватися тільки ціною не має сенсу.

Як проводиться?

Для початку поговоріть з оцінювачем. Можливо, проводити додаткові роботи не має сенсу. Для того, щоб домовитися, потрібно чітко вказати мету, яку ви переслідуєте.

Якщо ви змогли домовитися на словах і погодили дату проведення процедури, можна підписувати договір.

У ньому зазначаються такі відомості:

  • з якою метою робиться оцінка;
  • яка методика буде застосована;
  • терміни, коли роботи будуть закінчені;
  • відповідальність оцінювачів у разі некоректної оцінки.

Прикладаємо до договору виписку з ЕГРН. Таку виписку можна отримати і в електронному вигляді, а потім роздрукувати. Це буде дешевше і швидше. На сайті Росреестра є відповідна функція, можна заповнити заявку, сплатити карткою онлайн та отримати електронний документ.

Далі потрібно забезпечити доступ на ділянку оцінювачу в призначений час і розповісти про всі достоїнства і недоліки. Результати роботи зазвичай бувають готові за 3-5 днів, залежно від ситуації.

У висновку повинні бути присутніми наступні характеристики:

  • технічні параметри ділянки та його план;
  • інформація про власника;
  • яка методика застосовувалася, що послужило причиною;
  • кадастрова вартість.

Якщо ваша мета-зменшити податкову базу, то збільшення вартості вплине на цей фактор прямо протилежно. А в разі, коли вашою метою є оцінка для застави, підвищення кадастрової ціни сприятливо позначиться на рішенні банку.

Методи

При оцінці використовують різні методи, які дають різні результати на одній і тій же території.

Найпоширенішими є:

  • витратний;
  • порівняльний;
  • дохідний.

При витратному підраховуються ті вкладення, які були зроблені муніципалітетами або державою. В першу чергу це дороги та інфраструктура, в тому числі проведені інженерні комунікації. Вони окупаються за рахунок податків, які стягуються з платників податків-власників. Вони мають велику кадастрову і ринкову вартість.

Порівняльний метод використовує такі аналогії: розташування (близько/далеко від центру або населеного пункту), екологія і ландшафт. Порівняльний підхід застосовується лише там, де поруч розташовані об'єкти, на яких проводилася ревізія. Вносяться відповідні поправки і встановлюється близька до сусідньої кадастрова вартість.

Прибутковий спосіб використовується, коли мова йде про комерційно цінних ділянках. Це земля розташована, наприклад, в центрі міста або елітному районі. Кадастрова вартість ґрунтується на перспективи отримання прибутку на цій ділянці.

Чи можна змінити вартість?

Дуже часто при кадастровому обліку допускаються різного роду помилки. Вони можуть бути пов'язані з неточностями, занесеними до кадастру на першому етапі, коли в Росреестр здається межовий план. Також джерелом помилок можуть бути неправильний розрахунок або друкарські помилки. В цьому випадку міняти кадастрову вартість потрібно і можна.

Найчастіше це робиться через суд. У результаті проводиться позачергова кадастрова оцінка і в Росреестр заносяться нові дані.

Оскарження

Крім суду, претензії по неправильній оцінці кадастрової вартості приймають спеціальні комісії. Ці комісії створюються на базі місцевих відділень Росреестра, так звані комісії по спорах.

Можливо, що з введенням нової системи в 2020 році ці комісії зживуть себе, оскільки буде проведено аналіз бази даних Держкадастру, який буде регулярно повторюватися. Тому потреба в них відпаде. Усі конфліктні ситуації будуть вирішуватися через суд.

На відео про кадастрової оцінки

Читай також: