Правила здачі житла в оренду

Наявність у власності кількох житлових приміщень – це не тільки розкіш для власників, але і несення певного роду витрат. Якщо житлова площа ні ким не заселена, то за її зміст все одно доводиться платити. Щоб окупити витрати і трохи заробити, власники квартир здають їх в оренду. Як у 2020 році правильно оформити цю процедуру, щоб уникнути можливих проблем з податковою службою та недобросовісними мешканцями?

Хто має право?

Правом на здачу житлової нерухомості має тільки її власник, тобто особа, яка має свідоцтво про реєстрацію прав на житло.

Ніякі треті особи не вправі самостійно укладати договори оренди з потенційними мешканцями, навіть на прохання самого власника, за винятком випадків наявності нотаріально завіреної довіреності.

Особливості здачі житла:

  • якщо здається житло, в якому зареєстровані інші особи, крім власника, то потрібно дістати їх згоду;
  • при реєстрації в житло неповнолітньої особи, дозвіл на операцію необхідно отримати від органів опіки;
  • коли на стороні власника виступає кілька осіб, то в угоді повинен брати участь кожен з них або свою згоду вони виражають в письмовому вигляді, довіряючи здійснити операцію одному із власників.

Якщо не прийняти до уваги зазначені особливості, власник ризикує отримати штраф, а в разі судового спору з наймачем, він не зможе посилатися на умови договору, як на доказ.

Фізособи

Житлове законодавство, в статті 30, вказує на основні права власника житлової нерухомості. Пункт другий статті свідчить про те, що власник, отримавши згоду від інших мешканців, має право здавати свою житло в оренду.

Таким чином, в рамках закону особливих обмежень немає

Військовослужбовці

Якщо військовослужбовець проживає у службовому приміщенні, то здавати в оренду житло він не має право, так як не є його прямим власником. Після проходження процедури приватизації, він набуває таке право.

Держслужбовці

Щодо здачі в оренду житла державним службовцям, відповідь буде такою ж, як у ситуації з військовослужбовцем.

Поліцейські

Поліцейські є такими ж суб'єктами права, як і інші фізичні особи Якщо у них є власне, приватизоване житло, то заборони на здачу його в оренду не передбачено нормами закону.

Закон

Будь-які операції, що проводяться з майном, включаючи здачу його в оренду, регулюються з боку законодавчих актів.

Власник житла, який вирішив здати своє житло в оренду, повинен прийняти до уваги і керуватися наступними нормативними актами:

  • Житловий кодекс РФ – документ прописує основні правила використання житлової нерухомості, включаючи відповідальність за їх порушення;
  • Цивільний кодекс РФ – окремі розділи кодексу присвячені здачі житла в оренду (голова 34-35).

При порушенні зазначених нормативних актів, договір оренди може бути визнаний недійсним, що призведе до відповідних наслідків для сторін угоди.

Здача житла в оренду

За нормами закону, здача житла в оренду, допускається тільки з боку власника або його представника, який діє на підставі довіреності.

Права розпорядження майном підтверджується відповідним свідоцтвом про право власності та випискою з Росреестра. Всі особи, прописані у житло, повинні дати згоду на здачу його в оренду. Певний вид житла має свої особливості по здачі в оренду.

Муніципального

Неприватизоване житло офіційно належить місцевим органам муніципальної влади. Таким чином, не прописані особи в житло, а цей орган виступає в якості власника.

Якщо прописаний громадянин вирішить здати житло в оренду, то дана операція буде вважатися суборендою і не може бути укладена без згоди первісного власника.

Приватизованого

Після приватизації житлової нерухомості, права розпорядження і володіння повністю переходять новому власнику.

Це означає, що він має право розпоряджатися майном на свій розсуд, у тому числі, здавати в оренду, не порушуючи при цьому вимоги закону.

Іпотечного

Багато громадяни, купуючи житло за іпотечним кредитом, вирішують здавати його в оренду, а на виручені кошти, гасити борг. За договором купівлі-продажу позичальник є повноправним власником житла, незважаючи на наявні кредитні зобов'язання перед банком.

Для запобігання ризиків, пов'язаних з втратою грошових коштів, банк зобов'язує позичальника надати житло в якості застави. Всі угоди з продажу майна, включаючи передачу його власність третім особам, допускаються з дозволу кредитора.

Що стосується оренди, то власник заставленого майна має право здавати без згоди банку, якщо з його боку не порушуються норми права.

Службового

Службове приміщення за своїм типом схоже з муніципальним житлом. Якщо роботодавець зрозуміє, що працівник більше не потребує надання йому службового приміщення, так як воно здається ним в оренду, то таке житло буде передано в тимчасове користування іншому співробітникові.

Аварійного

Здача житла без ремонту або перебувають в аварійному стані можлива. Як правило, сторони домовляються, що ремонтні роботи будуть проведені за рахунок квартиронаймача.

Якщо житлове приміщення прийшло в непридатність за час експлуатації його орендарем, то він може вимагати у власника розірвання договору оренди або проведення ремонту.

Самостійно або через агентство?

Власник обирає сам, яким способом він буде здавати житло – самостійно або шляхом залучення агентства. В мережі інтернет є досить багато сайтів для розміщення оголошень про здачу житла в оренду.

Якщо власник не бажає розміщувати оголошення, особисто спілкуватися з потенційними орендарями, він може звернутися в спеціальні агентства, які надають ріелторські послуги. Як показує практика, комісію за послуги ріелторів оплачує орендар.

Особливості складання

Особливості здачі житла в оренду залежить не тільки від типу приміщення, але і від суб'єктів, які будуть в ньому проживати.

Іноземним особам

Якщо власник бажає здати квартиру іноземному особі, то йому доведеться зіткнутися з певними труднощами, які в основному полягають у запиті в орендаря документів, що підтверджують його особу.

В іншому, процедура здачі житла в оренду не має значних відмінностей від угоди з громадянином РФ.

На що варто звернути увагу:

  • жодних проблем зі здачею житла в оренду іноземному особі не виникне, якщо у нього буде матися на руках міграційна карта;
  • для звірки достовірності представлених документів, слід подивитися типові зразки паспортів тієї країни, з якої прибув іноземець;
  • документи не повинні бути прострочені і мати які-небудь виправлення.

Юридичним

Щоб здати приміщення під офіс юридичній особі, необхідно, щоб воно мало статус нежитлового, так як в житловій квартирі, по суті, не може розташовуватися офіс.

Якщо мова йде про здачу житлового приміщення для працівника юридичної особи, наприклад, який тимчасово буде проживати в ній, а плата проводиться за рахунок роботодавця, то процес буде аналогічний по здачі житла фізичній особі.

Укладення договору

За нормами закону, укладення договору є обов'язковою умовою. Деякі орендарі втрачають дане умова, надаючи приміщення без підписання договору, тим самим, втрачаючи право на захист своїх інтересів.

Якщо здача житла відбувається між фізичними особами, то доцільніше укладати договір найму житлового приміщення. Договір оренди підходить у випадку, якщо сторонами угоди є юридичні особи.

Зразок договору оренди житла тут.

Обов'язкові умови:

  • відомості про сторони договору;
  • умови, на яких передається в оренду житло – розмір орендної плати, порядок її внесення, термін тощо;
  • умови про порядок розірвання договору за угодою сторін і в односторонньому порядку;

Додаткові умови можуть включати порядок догляду за житловим приміщенням і що знаходяться в ньому речами, з боку орендаря, перелік переданого майна, інші умови, узгоджені сторонами.

На який термін?

Максимальний термін оренди житла, становить 5 років. Якщо сам договір не буде містити умови про термін, то за замовчуванням він буде прирівнюватися 5 років.

Нотаріальне засвідчення

За нормами закону, здача житла в оренду і укладається у результаті договір, не вимагає нотаріального посвідчення, якщо сторони не погодять інше.

Реєстрація документа

Якщо договору укладається на термін менше одного року, то реєструвати його в органах Росреестра не потрібно.

При тривалому терміні дії договору, необхідно підготувати пакет документів, сплатити державне мито та пройти процедуру реєстрації договору.

Сплата податку

Незалежно від терміну передачі житла орендаря, орендодавець зобов'язаний сплачувати податок на здачу житла в оренду. Якщо договір пройшов реєстрацію у Росреестре, вся необхідна інформація автоматично буде передана в податковий орган.

При короткостроковій оренді, приховати факт отримання прибутку набагато простіше, але за приховування власнику приміщення загрожує штраф. Не варто ризикувати, всі відомості про отримані доходи від здачі житла, необхідно своєчасно передавати в податковий орган.

Куди скаржитися при незаконній здачі?

На практиці часто зустрічаються випадки, коли власник нелегально здає житло недобросовісним орендарям, які заважають іншим мешканцям будинку. Якщо на прохання сусідів ні орендодавець, ні орендар не реагують, слід звернутися в керуючу компанію. Якщо звернення не допомогло, можна поскаржитися дільничному, в податкову чи міграційну службу.

На відео про здачу житла в оренду

Читай також: