Порядок купівлі квартири в новобудові

Нерухомість в новобудові може реалізовуватися за оптимальними цінами, особливо коли район тільки обживається. Спонсорувати покупку готові банки, якщо, наприклад, молода сім'я вирішить купувати квартиру в новобудові з використанням коштів материнського капіталу та іпотеки.

Придбання нової нерухомості

Вся інформація про нерухомості розміщується в офісі забудовника і продавця, а також на їх електронних ресурсах.

Покупцеві потрібно звернути увагу на наявність наступних документів і фактів:

  • ліцензія будівельної організації та дозвіл на забудову;
  • термін здачі будинку в експлуатацію та передача квартири (повинен бути точно позначений у договорі) – якщо планується купувати квартиру по угоді пайового будівництва;
  • наявність плану розвитку місцевості – в обов'язки забудовника часто ставиться створити облаштовану інфраструктуру, правило діє відносно великих будівельних компаній, які беруться зводити цілі мікрорайони;
  • якщо квартира купується в новобудові, яку курирує житлово-будівельний кооператив, то необхідно перевіряти її належний правовий статус, наявність установчих документів, реєстрації в ФНС, придбання квартири в ЖБК можливе тільки після повної оплати членського внеску;
  • документ, який підтверджує право власності або безстрокової оренди на землю.

Купувати нерухомість слід тільки за договором купівлі-продажу, якщо власник купує квартиру в готовій новобудові. Передбачена можливість участі в пайовому будівництві, але вирішуватися на таку операцію потрібно, будучи впевненим в абсолютній надійності забудовника.

Не рекомендується купувати нерухомість за іншим альтернативним операціях – позики, уступки права вимоги або попереднього договору продажу.

Як вибрати і перевірити?

При виборі квартири в новобудові слід враховувати репутацію забудовника. Бажано, щоб компанія працювала на ринку будівельних послуг не менше 5 років. Увагу також потрібно приділяти технічного стану та особливостей новобудови.

Слід заздалегідь дізнатися, з якого матеріалу виготовлені стіни квартири, які будівельні матеріали використовувалися при зведенні несучих перегородок і інших елементів будинку.

Бажано заздалегідь переконатися в гарній шумоізоляції, так як пізніше це може бути великою проблемою, і власникам квартир доведеться робити таку ізоляцію за рахунок власних коштів.

Перевірити квартиру в новобудові можна, звернувшись в офіс компанії або відвідавши сайт. Там же можна ознайомитися з установчої документації організації, планом розвитку місцевості, правовстановлюючим документом на земельну ділянку.

Передбачена можливість подання запиту в Росреестр. Це потрібно для того, щоб упевнитися в належному власника нерухомості та відсутність обтяжень. Оглядати і купувати потрібно конкретну квартиру, що особливо актуально при договорі пайової участі або участі в ЖБК.

В угоді обов'язково потрібно прописати індивідуалізують ознаки квартири – її площа, розташування, точну адресу, технічні параметри.

Якщо ж цього не буде зроблено, то недобросовісний керівник будівельної компанії або ЖБК може відмовитися передавати квартиру і через суд вимагати розірвати угоду. Отримані кошти можуть бути розцінені в якості спонсорської допомоги на будівництво будинку. Індивідуалізують ознаки квартири – істотне умови договору купівлі-продажу нерухомості.

Покупка квартири в новобудові

Угода оформляється шляхом укладення договору купівлі-продажу нерухомості або пайової участі у будівництві. Одночасно новий власник отримує право спільної власності на спільне домове майно та земельну ділянку під будинком, що також можна оформити окремою випискою з ЕГРН.

Договір пайової участі підлягає обов'язковому страхуванню. Вирішуватися на покупку нерухомості слід тільки при невеликій тривалості будівництва і міцної репутації будівельної організації.

Від забудовника

Купувати квартири від забудовника вигідно тому, що він не буде робити націнки, на відміну від посередників. Можна звернутися у відділ продажів будівельної компанії. Для цього потрібно безпосередньо звернутися в офіс компанії.

Бажано також простежити, хто буде підписувати договір купівлі-продажу від імені компанії забудовника. Якщо це буде стороння організація, що реалізує квартиру за договором комісії, то, значить, забудовник співпрацює з ріелтором і передає квартири на продаж безпосередньо через нього.

На материнський капітал

Сума материнського капіталу в 2020 році буде становити 453 тис. руб. 26 коп. – згідно ФЗ від 29.12.2006 № 256. Індексація цієї суми не планується. Коштів капіталу навряд чи буде достатньо для того, щоб купити квартиру в новобудові. Але ними можна розплатитися по першому внеску угоди іпотеки або пайової участі.

Скористатися засобами капіталу можна не чекаючи, коли дитині буде 3 роки. Для використання грошей потрібно спочатку оформити в ПФР сертифікат, що підтверджує право на отримання допомоги від держави. Далі, після реєстрації угоди купівлі-продажу або пайової участі, покупцеві слід звернутися в ПФР з заявою про розпорядження коштами маткапитала.

Сума надійде на рахунок продавця протягом 30 днів після перевірки об'єкта нерухомості і схвалення угоди. Квартира повинна бути переведена у спільну часткову власність всіх членів сім'ї.

В іпотеку

Банки погоджуються видавати житлові позики під заставу квартири в новобудові. Багато кредитні організації безпосередньо співпрацюють з забудовниками і готові надати іпотечний кредит на вигідних для позичальника умовах.

Для оформлення іпотеки потрібно, щоб покупець, а в деяких випадках і члени його сім'ї, які підтвердили свою платоспроможність. Для цього вони подають довідку про доходи за формою 2-НДФЛ або за формою банку. Чоловік позичальника автоматично буде брати участь у договорі в якості співпозичальника, якщо в шлюбному договорі не відмовиться від спільно нажитий квартири.

Договір іпотеки підлягає державній реєстрації. Угода повинна бути застрахована за рахунок коштів позичальника. У свідоцтві про право власності з ЕГРН інформація про обтяження на квартиру в вигляді застави обов'язково вказується.

До договору додається графік погашення платежів за іпотечним кредитом, порушувати який небажано, щоб не отримувати штрафи, неустойки, пені або додаткові відсотки.

Індивідуальні умови іпотеки можуть встановлюватися банками самостійно.

В розстрочку

Квартири у розстрочку набувати менш вигідно, так як забудовник і його посередники не бажають втрачати вигоду. Навіть якщо вона передбачається, то на короткий термін, який навряд чи буде більше року.

Вартість квартири в розстрочку може бути декілька вище за необхідності страхування. Можливе нарахування відсотків за договором, якщо покупець нерухомості не зміг вчасно погасити розстрочку.

На стадії котловану

Продаж квартир на стадії котловану можлива при оформленні угоди пайової участі або при вступі у члени ЖБК. Експерти вкрай не рекомендують зв'язуватися з забудовником, якщо він пропонує придбати «гіпотетичну» квартиру за невисокою ціною.

Велика ймовірність зіткнутися з ненадійними контрагентами, які після отримання грошей можуть почати банкрутство компанії або зовсім зникнути від покупців і правоохоронних органів.

Передавати суму за квартиру або її частину слід тільки, будучи на 100% впевненим у позитивної ділової репутації і міцному фінансовому становищі організації-забудовника.

Покрокова інструкція

Універсальної покрокової інструкції для покупки квартири в новобудові не передбачено.

Головне, щоб покупець був упевнений в надійності продавця і забудовника і мав для укладення угоди достатніми фінансовими засобами.

Етапи

Для купівлі квартири в новобудові необхідно:

  • вибрати підходящий об'єкт нерухомості;
  • перевірити документацію забудовника і технічний стан нерухомості;
  • оформити угоду купівлі-продажу або пайової участі;
  • зареєструвати право власності в Росреестре.

Спосіб і форма оплати повинні бути узгоджені з продавцем. Гроші можуть перераховуватися безготівковим способом або заздалегідь поміщатися в банківську комірку. Витрати на зберігання коштів у банківській комірці несе покупець.

Які документи потрібні?

Для купівлі квартири знадобляться:

  1. Договір купівлі-продажу.
  2. Правовстановлюючі документи на нерухомість.
  3. Договір іпотеки, пайової участі (при необхідності).
  4. Документи, що підтверджують отримання грошей.

Якщо квартира купується довірителем, то знадобиться нотаріально підтверджена довіреність від покупця на операцію.

Зразок договору купівлі-продажу квартири тут,

зразок акту прийому-передачі квартири в новобудові тут.

Види договорів

Житло може набуватися:

  • за договором купівлі-продажу;
  • по угоді пайової участі – після завершення будівництва та введення новобудови в експлуатацію власник отримує свою квартиру за актом прийому-передачі;
  • за договором обміну (наприклад, на некомерційне приміщення або вантажний автомобіль);
  • за договором позики, коли покупець передає гроші продавцю, а той нібито залишає у нього в заставі квартиру, є ризик, що така угода може бути визнана удавана.

Можливе оформлення попереднього договору купівлі-продажу, в якому сторони узгодять всі умови майбутньої угоди. Наявність такого договору необов'язково означає, що операція відбудеться в майбутньому.

Реєстрація права власності

У 2020 році реєстрація права власності проводиться в Росреестре. Для цього знадобиться надати:

  • паспорт покупця;
  • договір купівлі-продажу, іпотеки або пайової участі (правовстановлюючий документ);
  • технічні документи на нерухомість;
  • квитанцію про оплату держмита.

Документи також можна подати через сервіс «Мої документи» (МФЦ) або на порталі державних послуг.

Як отримати податкове вирахування?

Для цього потрібно звернутися в ИФНС за місцем знаходження об'єкта нерухомості. Сума відрахування не може бути більше 250 тис. рублів. Якщо покупець перебуває у шлюбі, то відрахування за спільну квартиру може отримати один з подружжя – за домовленістю.

До заяви потрібно прикласти правовстановлюючі документи на квартиру у новобудові та ІПН платника ПДФО. Процедура доступна тільки платникам прибуткового податку.

Які ризики?

Є можливість зіткнутися з недобросовісними забудовниками і продавцями, особливо якщо своєчасно не перевірити документи на нерухомість. Компанія може оголосити себе банкрутом, забравши гроші пайових учасників і залишивши їх практично ні з чим. Подібне має припинятися правоохоронними органами, а збиток відшкодовується покупцям в судовому порядку.

Покупка квартири в новобудові не складе великої праці. Важливо перевіряти надійність забудовника і передавати гроші тільки при повній впевненості у контрагента та належному стані житлоплощі.

На відео про купівлю нового житла

Читай також: