Особливості продажу квартири з боргом за послуги ЖКГ

Не завжди у продавця нерухомості достатньо коштів для погашення заборгованості по квартплаті, а операцію необхідно зробити терміново. Тому виникає необхідність продажу квартири з боргом по комунальних платежах.

Як на це відреагують працівники ЖКГ, адже договір укладено з конкретним власником, і як відбувається купівля-продаж з подібною нерухомістю?

Обов'язки по оплаті

Оплачувати квартплату зобов'язані всі фізичні та юридичні особи, які користуються послугами комунальних служб.

Подібні правовідносини виникають з різних договірних зобов'язань або судових постанов:

  • За оформленим договором соціального найму житлового приміщення.
  • На підставі орендних угод з фізичними або юридичними особами.
  • По праву володіння та повного розпорядження житловою нерухомістю після укладання угоди купівлі-продажу, вступу в спадщину або дарування.
  • За судовим рішенням визнав право власності на приміщення.

Правове регулювання

Правовідносини власника житлової нерухомості з комунальними службами регулюються ЖК РФ, зокрема, стаття 153 зобов'язує здійснювати своєчасні платежі за спожиті послуги життєзабезпечення: світло, газ, подачу води, водовідведення та опалення.

Будь-яке порушення термінів призводить до утворення заборгованості, а якщо власник житла їх злісно порушує, то керуюча компанія вправі накласти обмеження на їх використання.

Як перевірити наявність несплати?

Якщо вам так сподобалося пропоноване житло, то перед операцією по квартирі з заборгованістю по платежах слід уточнити точну суму боргу.

Зробити це можна різними способами:

  • Відвідати бухгалтерський відділ керуючої компанії і запросити боргову виписку по квартплаті.
  • У будь-якому відділенні багатофункціональних центрів при пред'явленні посвідчення особи.
  • Через автономні платіжні термінали або банкомати – після введення коду користувача послуг (містить квитанція).
  • У особистому кабінеті інтернет банкінгу: у розділі оплати ЖКГ – слід ввести всі запитувані відомості, і система відобразить суму боргу.

Можна також скористатися сторонніми сервісами, наприклад сайтом «Мій борг.ру». Всі відомості розробники порталу отримують тільки з офіційних джерел.

Отримати інформацію дуже просто:

  • Знайдіть опцію комунальних платежів.
  • Вкажіть номер свого мобільного пристрою.
  • Введіть код платника.
  • Натисніть на посилання «перевірити безкоштовно», після чого введіть надісланий на номер код авторизації.

Через нетривалий час система відобразить всі річні нарахування та проведену оплату, якщо така була проведена, або суму боргу по комунальним платежам.

Всі ці методи дозволять покупцеві дізнатися суму боргів продавця нерухомості за комуналку.

Продаж квартири з боргом по комунальним платежам

Наше законодавство допускає проведення операцій з продажу нерухомості з наявними боргами за комуналку. Позиція правознавців однозначна: боргові зобов'язання числяться на власника майна, що здійснює операцію.

Особливості укладання угоди

Перше, що повинен зробити продавець, так це повідомити потенційного покупця про наявну заборгованість по комуналці. І якщо цей факт його не лякає, то можна приступати до оформлення угоди.

Розвиток подій за оформлення угоди може йти двома шляхами:

  • В додатковому пункті відображається обов'язок продавця на погашення наявних боргів перед керуючою компанією з суми виданого авансу.
  • Продавець знижує вартість житла на суму заборгованості, можна також врахувати нараховані пені і штрафи за прострочення платежів.

Щоб уникнути непорозумінь, попросіть продавця підготувати довідку від керуючої компанії про суму боргу, нею можна буде апелювати в тексті договору.

Відображення в договорі

Незалежно від обраного варіанта оплати комунальних боргів, сторони обов'язково повинні вказати цей пункт у договірних зобов'язаннях по здійсненню угоди купівлі-продажу житла.

Якщо сторонами заздалегідь не обговорювалися умови погашення боргів, то і цей пункт також слід відобразити в обопільному договорі.

Хто оплачує?

Обов'язок по сплаті буде випливати з умов договірних зобов'язань, укладених між сторонами угоди:

  • Якщо ціна на квартиру знижена, то оплата покладається на покупця.
  • Якщо виданий аванс з умовою погашення боргу, то буде платити продавець.

Пакет необхідних документів

Для реєстрації угоди в Росреестре сторонами необхідно представити наступний комплект документації:

  • Оригінали та ксерокопії загальногромадянських паспортів учасників угоди.
  • Виписка з паспортного столу про всіх зареєстрованих осіб.
  • Свідоцтва про укладення шлюбних відносин в оригіналі і ксерокопіях.
  • Виписка з реєстру прав на нерухомість з терміном не більше 30 днів.
  • Кадастрові та технічні документи на продавану квартиру.
  • В інших випадках потрібно нотаріальна довіреність на вчинення правочину.

В якості додаткової, уточнюючої інформації можна вимагати у продавця наступні документи:

  • Довідку з житлової інспекції про наявність/відсутність незаконних перепланувань.
  • Якщо зареєстровані сторонні особи продається житло, попросіть власника їх виписати, що може підтвердити довідка з паспортного столу.
  • Довідка від психіатра про дієздатність продавця. Це дуже важливий і відповідальний момент, які не слід упускати з виду при вчиненні правочину щоб уникнути її подальшого оскарження.
  • Свіжа довідка про стан особового рахунку продавця нерухомості.

Письмова згода

Якщо продавець перебуває в шлюбі, то необхідно нотаріально посвідчена згода дружини на проведення угоди купівлі-продажу спільного житла. Також ця вимога стосується нерухомості, оформленої в часткову власність. Без цього документа можуть надалі виникнути судові позови щодо оскарження досконалої операції.

Повідомлення керуючої компанії

Буде розсудливим оповістити про зміну власника житла керуючу компанію, і якщо вони будуть наполягати на терміновому погашенні усіх боргів, то в цьому випадку пишеться гарантійний лист, в якому роз'яснюються всі обставини, що склалися, і обов'язок одного з учасників провести оплату.

Лист можна передати особисто під підпис відповідальної особи, або направити його рекомендованим поштовим відправленням.

Чи є ризики?

Звичайно, не можна однозначно сказати про порядність продавця квартири, він може навмисно промовчати про наявні борги по квартплаті, і тоді цей обов'язок може покласти на покупця.

Він повинен бути обачливим при здійсненні такої крупної операції, і передбачити всі можливі нюанси. А покупець не зобов'язаний за законом сповіщати його про це.

Оскільки зараз діє спрощене оформлення угод з житловою нерухомістю, то наявність довідки про можливих боргових зобов'язаннях не є обов'язковою умовою.

Коли продаж неможлива?

Якщо справа зайшла надто далеко, і власник навмисно не платить за комунальні послуги, то керуюча компанія має право звернутися до суду за примусовим стягненням і накладенням арешту на «негарну квартиру.

І якщо таке вже сталося, то будь-які угоди з арештованим житлом заборонені, тому купити навіть за дуже привабливою ціною таку квартиру не вдасться.

Якщо з незрозумілих причин продавець пропонує купити квартиру явно заниженою ціною, то це може слугувати сигналом покупцеві: щось з нею не так.

Тому слід перевірити її різними способами:

  • На наявність комунальних боргів.
  • На перебувають в ув'язненні громадян, у яких є право власності на частку в квартирі.
  • Наявність неповнолітніх громадян, які мають право на проживання.
  • Дієздатність продавця.
  • Юридичні підстави для проведення угоди – є продавець її справжнім власником.

Всі ці нюанси допоможуть уникнути різних неприємностей надалі, щоб проживання не затьмарювало судовими розглядами.

На відео про продаж житла з боргами

Читай також: