Особливості покупки квартири з боргами по ЖКГ

Не кожен продавець житла при здійсненні операції сповіщає покупця про наявність боргу за послуги ЖКГ. Такі відомості ховаються в надії на перехід зобов'язань по оплаті до нового власника. Щоб убезпечити себе, варто отримати їх заздалегідь і вирішити питання при оформленні документів.

Загальні відомості

Найчастіше, тільки після оформлення угоди купівлі-продажу новий власник житла дізнається в РКЦ або КК про наявність заборгованості по комунальним платежам, що залишилася від старого господаря. У такому випадку важливо знати, що перехід прав власності проводиться без обтяження.

Законодавство не забороняє продавати нерухомість з боргами, якщо вони не встановлені судовим органом. У постачальників комунальних послуг звернення до суду – крайня міра. До її застосування нерідко керуючі компанії намагаються стягнути борги з нових власників, порушуючи правові норми. На питання, переводяться борги за ЖКГ на покупця житла, закон дає негативну відповідь.

Законодавче регулювання

Обов'язок оплати рахунків за комунальні послуги виникає у громадянина з моменту отримання ним права власності на житлоплощу (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, п. 1 ст. 131 ЦК РФ). Закон вимагає своєчасного і в повному обсязі внесення платежів.

Купуючи квартиру із заборгованістю, слід спиратися на статті 210 і 391 ЦК РФ. Вчинення угоди купівлі-продажу не є підставою змін відносин із третіми особами.

Однак, в силу норми статті 158 ЖК РФ, борги по внесках на капітальний ремонт можуть законно перейти на нового господаря. Уникнути їх оплати не вдасться, якщо інше не передбачено договором.

Купівля квартири з боргами по комунальним платежам

Якщо у продавця квартири є заборгованість по ЖКГ, в договорі і передавальному акті слід обумовити нюанси її погашення старим або новим власником. Так можна убезпечити себе від турбот і розглядів.

Порядок вчинення правочину

Послідовність дій при покупці квартири з боргами по платежах до 2020 року наступна:

  1. Запит інформації про заборгованості (наявність або відсутність) у продавця або керуючої компанії.
  2. Отримання в державному органі виписки з ЕГРН для перевірки наявності на нерухомості арешту або обтяження.
  3. При наявності боргу обговорення з продавцем питання внесення в договір умов його погашення.
  4. Складання і підписання договору купівлі-продажу з обумовленими умовами.
  5. Звернення до реєструвального органу для переведення права власності на покупця.

Якщо заборгованість буде оплачуватися покупцем в обмін на зниження ціни, необхідно прописати це в договорі окремим пунктом.

При погашенні боргу продавцем складається акт прийому-передачі квартири з відображенням боргової суми і показаннями облікових приладів для зняття в ЖЕУ статусу боржника.

Довідка про відсутність заборгованості

Перед оформленням угоди купівлі-продажу покупцеві слід перевірити наявність у продавця документального підтвердження:

  • твори оплати за ЖКГ в розрахунковому періоді на момент переходу права власності;
  • відсутність заборгованості за комунальні послуги;
  • при наявності індивідуальних приладів обліку – їх контрольних показників.

Про відсутність або наявність боргів дізнатися можна по спеціальній довідці. Її повинен надати продавець. В іншому випадку слід самостійно зробити запит в КК, ТСЖ або житловому кооперативі за місцем знаходження квартири.

Відображення суми в договорі

Про погашення наявного боргу продавцем або соразмерном зниження ціни житла при закритті заборгованості покупцем варто заздалегідь прописати в основному або попередньому договорі.

Така дія збереже всі домовленості і дозволить уникнути відступу від них.

Зразок договору купівлі-продажу квартири з боргом по комунальних платежах тут.

Хто має виплачувати?

Статтею 210 ЦК РФ закріплено положення про те, що до нового власника житла не переходять зобов'язання по погашенню боргу старого власника. Такий обов'язок виникає у господаря квартири з моменту реєстрації права власності. Отже, вимога щодо закриття заборгованості колишнього власника – неправомірні.

Єдиним винятком є внески на капітальний ремонт. Згідно п. 3 ст. 158 ЖК РФ обов'язок по їх внесення за старого господаря може бути перекладена на покупця за договором.

Операція з такою умовою може бути укладена тільки за бажанням набувача житлоплощі (п. 1-2 ст. 391 ЦК РФ). Не знаючи цих законодавчих норм, покупці часто беруть на себе тягар погашення чужих боргів.

Що робити, якщо КК не потребує оплати

У керуючої компанії немає ніяких прав вимагати з нового господаря оплати боргів за комунальні послуги попереднього власника, якщо зворотне умова не зазначено в договорі. У такому випадку доводиться платити за рахунками на підставі ст. 391 ЦК РФ.

Якщо документи на оплату чужих боргів приходять новому власнику, діяти треба так:

  • Зробити ксерокопії договору про купівлю квартири і виписки з ЕГРН.
  • Скласти заяву про припинення виставлення рахунків за час, що передує реєстрації житла.
  • При наявності приемопередаточного акта з показаннями облікових приладів – зробити його копію.
  • Підготовлений пакет документації направити в керуючу компанію рекомендованим листом або принести особисто.

Будь-які заходи по стягненню боргів після такого звернення визнається судом як вимагання. Відповідальність за нього передбачена статтею 163 КК РФ.

Як себе убезпечити?

Покупцеві квартири необхідно відповідально підійти до перевірки стану рахунків за комунальні послуги.

Якщо продавець не надає довідку, її слід запросити самостійно будь-яким із зручних способів:

  • Звернувшись особисто в єдиний інформаційно-розрахунковий центр, наявний практично у кожному населеному пункті. Інформація надається інтегровано, але на момент отримання відомостей від постачальників комунальних послуг.
  • Відвідавши офіс ресурсопостачальними організації (територіальної теплової компанії, енергозбуту та ін).
  • В ТСЖ або керуючої компанії на спеціалізованому Інтернет-ресурсі або звернувшись особисто.
  • У поштовому відділенні або банківській установі, якщо організація приймає таким способом комунальні платежі. Таку послугу надає Ощадбанк, у столиці – також поширений Банк Москви.
  • Через портал центру координації ГУ ІС (в Москві і її регіоні). Інформацію можна отримати загальну або часткову, розраховану за певний період. Відомості надаються по квартирах у всіх районах міста.

Купівля квартири з боргами по ЖКГ буде безпечною, якщо до оформлення угоди купівлі-продажу, вжити такі заходи:

  • зняти особисто показники приладів обліку електроенергії, води, тепла і зафіксувати їх в акті прийому-передачі квартири, що є невід'ємною частиною договору;
  • в договорі прописати окремий пункт з зазначенням суми боргової перед кожною комунальною службою. Так заборгованість буде закріплена за продавцем, а не за житлоплощею.

Якщо в подальшому виникнуть розгляду щодо боргу по квартплаті, саме ці відомості в документах стануть вирішальним доказом правоти нового власника житла.

На відео про особливості угоди

Читай також: