Особливості купівлі вторинного житла

З юридичної точки зору придбання вторинного житла суттєво не відрізняється від аналогічної угоди, об'єктом якої буде квартира в новобудові. Набувач нерухомості повинен звернути увагу на якість об'єкта, а також вивчити всі доступні пропозиції.

На вторинному ринку можна придбати квартиру будь-яких габаритів і метражу. Передбачена можливість купити приватний будинок, дачу, котедж, а також кімнату в гуртожитку. Якщо громадянин обмежений у коштах, то він може придбати частку в житловому приміщенні, але це слід робити, тільки якщо частка виділена в натурі.

Аналогічна можливість передбачена для покупки кімнати в гуртожитку. За вартістю вона дешевше квартири і може бути оптимальним варіантом для однієї людини або молодої сім'ї.

Вторинне житло також можна придбати з державною підтримкою, в тому числі за допомогою коштів материнського капіталу. Квартиру на вторинному ринку слід купувати без обтяжень і домагань з боку третіх осіб.

На що звернути увагу?

Слід визначитися з районом проживання, а також звернути увагу на інфраструктуру. Бажано, щоб квартира була розташована в зручної транспортної доступності до центру міста та інших районів із соціально важливими об'єктами. Потрібно переконатися, що в районі, де передбачається придбати житло, є школи, дитячі садки, аптеки, магазини, а також медичні установи.

Пильну увагу варто звернути на сам об'єкт нерухомості. Квартиру доцільно оглянути з компетентним майстром, який зможе оцінити її технічний стан. Важливо, що в житло не було цвілі й вогкості, а також аварійного балкона (при його наявності).

Потрібно переконатися, що будинок не відноситься до аварійного і старого житла. Якщо в МКД був виконаний капремонт, то потрібно переконатися в його якості. По можливості потрібно спуститися в підвал, та піднятися на горище, особливо якщо квартира знаходиться на цокольному, першому або останньому поверхах.

Окрему увагу важливо приділити сусідам. Оглядати житло бажано у вихідний день. З деякими сусідами можна поспілкуватися, щоб розпитати про продавця нерухомості та районі можливого майбутнього проживання в цілому.

Потенційному покупцеві слід звернути увагу на відсутність на житлоплощі не узаконених перепланувань. Інакше таку квартиру буде складно зареєструвати, а при виявленні несанкціонованих змін на покупця може бути накладено адміністративний штраф.

Звертати увагу також стоїть на відсутність на нерухомість домагань з боку третіх осіб.

З'ясувати це можна, замовивши виписку ЕГРН про об'єкт нерухомості. В ній будуть вказані всі зареєстровані права на об'єкт. Від покупки квартири також слід відмовитися, якщо в ЕГРН внесено запис про оспорювання права власності на нерухомість третіми особами.

Важливо переконатися в тому, щоб у квартирі не залишилося прописаних осіб. Якщо придбати житлоплощу з прописаними громадянами, то виписувати їх доведеться в судовому порядку.

Іноді суд стає на бік прописаних громадян та відмовляє новим власникам у задоволенні позову — з причини збереження за прописаними громадянами права користування житлом. Таке може статися, коли в квартирі залишився прописаним дитина, не має іншого приміщення. Виписати неповнолітнього в «нікуди» складно. Для цього потрібна згода органу опіки.

Покупцеві слід уважно розробляти умови договору. Вони повинні бути повністю узгоджені сторонами.

Купівля вторинного житла

Вибрати можна з газет, а також на спеціалізованих порталах. Аналіз ринку нерухомості в Росії показує, що недоліку в пропозиціях на «вторинці» немає. У продаж регулярно надходять квартири в стандартних панельних багатоповерхових будинках і старих п'ятиповерхівках. Придбати нерухомість також можна у будинках-пам'ятках архітектури.

У більшості містах Росії зберігаються гуртожитку ще радянських часів. Якщо суми заощаджень громадян невеликі, то для початку вони можуть зупинити вибір на окремій кімнаті.

При наявності більш або менш значних коштів можна придбати приватний будинок, в тому числі новий, але вже обжитий котедж у міській чи сільській місцевості. Все залежить від уподобань і бюджету покупця.

Умовно вторинним житлом можна вважати квартири, в тому числі студії, в новобудовах 1-5 річної давності. З урахуванням кризових явищ в економіці РФ багато з них, введені в експлуатацію ще кілька років тому, до цих пір не повністю заселені. Квартири в них можуть багаторазово перепродаватися, у тому числі юридичними особами.

Порядок дій

Для того щоб з'ясувати з чого почати покупку житла потрібно визначитися з варіантом нерухомості відповідно до запланованого бюджету. На багатьох ресурсах виставлені фото квартири або будинку, але іноді вони можуть не відповідати реальному екстер'єру та інтер'єру житлової площі. Слід особисто переконатися в належному стані нерухомості, її повною ціною.

Бажано оглянути кілька варіантів, а також, по можливості, збити запропоновану ціну. Більшість продавців закладають в заявлену ціну можливість знижки.

Розмір торгу залежить від обставин продажу, уміння покупця домовлятися, а також стану житла.

Після огляду нерухомості та узгодженні ціни можна внести завдаток. Його розмір визначається сторонами. Потрібно пам'ятати, що якщо покупець вніс завдаток і пізніше відмовився від угоди, то продавець не зобов'язаний повертати завдаток, якщо тільки покупець не зможе довести в суді, що угода купівлі не відбулася з вини самого продавця. Це можливо, коли він приховав недоліки в квартирі або будинку, коли на нерухомість, вже після внесення завдатку суд або пристави накладають арешт.

Якщо відмовляється від продажу продавець, який взяв завдаток, то тоді він зобов'язаний повернути покупцеві завдаток у подвійному розмірі.

Сторони можуть укласти попередній договір купівлі-продажу, в якій узгодять усі умови угоди.

Якщо продавець або покупець відмовляться його укласти, то зацікавлена сторона вправі звернутися до суду з позовом про спонукання до оформлення основного договору купівлі нерухомості. Термін давності по таких справах становить 3 місяці з моменту пропуску строку укладення договору.

Після укладення основного договору, що оформляється у трьох примірниках, сторони звертаються в Росреестр за реєстрацією права власності на нерухомість. Для реєстрації права потрібно оформити заяву, принести документи і сплатити держмито.

Які документи потрібні?

У 2020 році для придбання вторинного житла знадобиться:

  • договір купівлі-продажу у трьох примірниках, включаючи акти прийому-передачі грошей;
  • виписка ЕГРН або свідоцтво про право власності;
  • паспорти заявників;
  • квитанція про оплату держмита (2 тис. руб.).

Якщо документи оформляються представником покупця, то знадобиться оформити нотаріальну довіреність. Сам договір купівлі-продажу з 1.03.2013 р. реєструвати не потрібно, але для надійності угоди це доцільно зробити.

Термін реєстрації права власності складає 4-7 днів.

Як укласти договір?

Договір оформляється згідно з нормами ст. 548-559 ГК РФ. У ньому слід вказати:

  • дату, місце оформлення угоди;
  • повну інформацію про продавця та покупця – паспортні дані, відомості про юридичну особу (якщо квартиру продає компанія);
  • інформацію про нерухомості, включаючи земельну ділянку, господарські споруди;
  • порядок і дату передачі нерухомості;
  • форма оплати і порядок передачі грошей, дату підписання акта приймання-передачі;
  • інші умови – нерухомість може передаватися разом з меблями та іншими предметами.

Договір повинен бути підписаний сторонами. Потрібно вказати кількість примірників угоди і те, що у них рівна юридична сила. Договір вважається правовстановлюючим документом на нерухомість.

Зразок договору купівлі-продажу квартири тут.

Які ризики?

На що звернути увагу при купівлі житла: варто обов'язково переконатися в тому, що на квартиру не зареєстровано жодних обтяжень та обмежень. Від покупки варто відмовитися, якщо в квартирі залишаються проживати інші особи, зберігаючи за собою право користування нерухомістю.

Така ситуація може скластися при наявності права на нерухомість з боку відказоодержувача – коли спадкоємець отримав квартиру і потім її продав з прописаним людиною, мають право проживати в приміщенні, незалежно від зміни власника.

Існують ризики щодо оплати нерухомості. Не потрібно давати завдаток або аванс, не оформивши його відповідною розпискою.

Бажано взагалі його не давати, а передавати всю суму вже після реєстрації права власності на куплену нерухомість. Для цього слід скористатися банківської осередком.

Також не варто купувати квартиру з несплаченими боргами ЖКП, так як керуюча організація може спробувати стягнути заборгованість з нових власників, що незаконно.

Покупець, як і продавець, не можуть бути застрахованими від усіх ризиків. Навіть участь ріелторів повністю не гарантує юридичну чистоту нерухомості. Бажано купувати нерухомість тільки після її повної перевірки.

Як придбати в кредит?

Банки пропонують оформити нерухомість в іпотеку, у тому числі з державною підтримкою. Конкретні іпотечні програми слід вивчати, звернувшись в конкретну фінансову організацію.

Якщо у громадян є свої заощадження, але для покупки не вистачає трохи грошей, то можна взяти звичайний споживчий кредит і всією сумою погасити вартість нерухомості.

Кредит оформляється окремим договором. Якщо він іпотечний, то у нього цільове призначення.

Кредитні продукти, в основному, доступні платоспроможним громадянам, у яких є середній недолік. Оформляти купівлю нерухомості доцільно за допомогою відповідального і компетентного юриста.

На відео про купівлю квартири на вторинному ринку

Читай також: