Оформлення суборенди земельної ділянки

Суборенда земельної ділянки являє собою операцію, в процесі якої право користування даним об'єктом передається іншій особі. У ній бере участь орендар, який наділяє своїми правами щодо землі суборендаря. Власник об'єкта повинен надати свою згоду для того, щоб процедура стала можливою.

На практиці суборенда використовується досить часто. В основному, вона практикується для отримання прибутку завдяки різниці між виплатами суборендаря і відрахуваннями для власника нерухомості.

Що це таке?

Не всі громадяни, які зіткнулися з подібним поняттям вперше, уявляють, що таке суборенда земельної ділянки. Її можна назвати складною операцією.

Ініціатором суборенди, як правило, буває орендар. Він здає в оренду ділянку повторно, вже іншому фіз-або юрособи.

В подальшому суборендар отримує право користування наділом. Суборенда підкріплюється відповідною угодою між сторонами. Всі його положення не повинні йти врозріз з діючими законами, а також суперечити первинним договором оренди.

Договір суборенди повинен бути укладений у відповідності з нормами, визначеними Цивільним кодексом.

Правове регулювання

У 2020 році поняття суборенди дається в Цивільному кодексі, а саме в статті 606. Також в цьому нормативному документі говориться у тому, що вже орендований об'єкт може бути переданий у користування третій особі (ст. 615 ГК РФ).

Суборенда земельної ділянки

Угода щодо суборенди землі повинна бути підкріплена договором, укладеному в письмовому вигляді.

Після укладання відповідної угоди суборендар отримує наступні права та обов'язки:

  • право користування землею протягом строку, встановленого договором;
  • право здійснення діяльності на ділянці, яку не забороняє угоду;
  • обов'язок своєчасної виплати орендних платежів;
  • обов'язок утримання ділянки.

Суборенда ‒ це досить складна операція. Розібратися у всіх її нюансах людині, яка не має досвіду участі в подібних процедурах, буває непросто. Тому має сенс звернутися до консультантів у галузі права за допомогою.

Суборенда землі має деякі ризики:

  • Укладення угоди без згоди власника. Таке можливо, якщо власник землі проживає досить далеко і не може контролювати об'єкт оренди.
  • Можливість псування об'єкта. Висока ймовірність того, що суборендар завдасть шкоди земельного наділу. Подібні нюанси слід заздалегідь обговорити в договорі.
  • Ймовірність затримок виплат з боку суборендаря. Багато нехтують офіційним укладанням договору суборенди. Може статися так, що попадеться недобросовісний людина, яка не виплатить повністю або внесе орендну плату в частковому обсязі.
  • Ймовірність передчасного розірвання договору суборенди. Цей ризик особливо небезпечний для суборендаря. Адже в разі розірвання основного договору оренди угоду з суборендарем також буде розірвано.

Частини

Можливо взяти в суборенду і якусь частину від наділу. Для цього дану ділянку повинен бути виділений і детально описаний у документах. Сторони повинні узгодити між собою виділення ділянки під суборенду.

В якості документів до договору суборенди повинні бути додані:

  • акт про вимірювання виділеній частині наділу;
  • кадастровий план всієї ділянки з виділенням частки, здається в суборенду.

Муніципального

Орендувати або отримати в суборенду ділянку, що належить державі, можна тільки шляхом участі в торгах. Сенс даного заходу полягає в тому, що орендар виставляє найменшу плату і крок її збільшення, а учасники пропонують свою вартість за користування ділянкою. Перемагає в торгах той, хто запропонує найбільшу ціну.

Орендарем або суборендарем визнається особа, яка перемогла в торгах на умовах їх проведення.
Однак брати участь в торгах може і лише одна людина.

У разі офіційної реєстрації на заході і наявності на руках всієї необхідної документації, з ним укладають договір суборенди.

Сільгосппризначення

Землі сільгосппризначення призначені для:

  • садівництва;
  • тваринництва;
  • рослинництва;
  • ведення польового або присадибного господарства;
  • організації СНТ або ДНТ.

Такі землі досить привабливі для багатьох громадян. На жаль, не завжди виходить їх викупити, але от оренда або суборенда таких земель цілком можлива.

Суборендар подібних ділянок повинен користуватися ними відповідно до виду дозволеного використання.

Під будівництво житлового будинку

Деякі громадяни вважають, що при зведенні на ділянці будинку і оформлення його у власність, земля автоматично переходить в їх володіння. Однак це не так, і суборендар не може подібним чином оформити право власності на земельний наділ.

Зводити будівлю на ділянці, що знаходиться в суборенді, досить недоцільно. Це пов'язано з тим, що після закінчення періоду дії угоди доведеться якимось чином вирішувати проблему з правом володіння.

Відмінності від оренди

У чому полягають відмінності від оренди:

  1. Суборендар повинен виконувати вимоги та орендаря і власника наділу. Наймач, на відміну від нього, має більше повноважень, оскільки слухається тільки власника землі.
  2. У ролі орендодавця при укладенні договору суборенди виступає людина, що не має права розпорядження ділянкою. У випадку звичайного договору оренди орендодавцем є власник наділу.
  3. Договір суборенди не може діяти довше, ніж договір оренди.

Як оформляється?

Всього можна виділити кілька етапів проведення операції:

  1. Збір необхідної документації.
  2. Складання угоди та її підписання сторонами угоди.
  3. Реєстрація документа в Держ. Реєстрі.
  4. Отримання папери про реєстрацію права користування наділом.

Важливі нюанси:

  • реєстраційні дії проводяться протягом місяця, якщо з документами все в порядку;
  • договори, що укладаються на термін менше року, не підлягають обов'язковій реєстрації.

Необхідні документи

Які документи потрібні для укладання угоди:

  • паспорти учасників;
  • первинний договір оренди;
  • кадастровий паспорт об'єкта;
  • свідоцтво про реєстрацію першого орендної угоди;
  • дозвіл від власника в письмовому вигляді;
  • інша документація на ділянку;
  • графік, згідно з яким мають бути внесені платежі по оренді.

Може знадобитися й інша документація.

Чи потрібна згода власника?

Власник у будь-якому випадку повинен надати свою згоду на укладення правочину з його власністю.
Це можна зробити шляхом застереження в договорі оренди про те, орендар одержує право здавати об'єкт в суборенду.

Також це стає можливим при складанні окремого документа, що містить згоду власника. Такий папір можна прикласти до договору оренди.

Укладення договору

Договір суборенди повинен складатися у письмовому вигляді. Він не підлягає посвідченню у нотаріуса. Документ складається за типовою формою, подібною формою простого договору оренди. Відмінності полягають лише в предметі угоди.

В договорі суборенди необхідно детально описати ділянку, вказавши його місце розташування, адреса, кадастровий номер і квадратуру. Привести кордону в тому випадку, якщо здається в суборенду частина наділу.

В документ слід включити пункт з оплатою для суборендаря. Вона може дорівнювати величині орендної плати або перевершувати її за розмірами.

Зразок договору суборенди земельної ділянки тут.

Реєстрація

Угода підлягає реєстрації в Реєстрі. Тільки після цієї процедури договір набере чинності. Для реєстрації потрібно підготувати договір у 3-х примірниках, документацію на ділянку, засвідчені копії договорів учасників угоди і квіток про сплату держмита.

Перелік необхідної документації краще заздалегідь уточнити в реєстраційному органі.

Термін дії

Договір суборенди припиняє свою дію після того, як вийде термін, на який він був укладений. В іншому разі угоду про суборенду припиняється одночасно з закінченням періоду дії основного договору оренди між власником землі і наймачем.

Достроково договір суборенди може бути розірваний у двох випадках:

  1. Якщо є угода між сторонами угоди.
  2. За рішенням судової інстанції.

Мінімальний строк дії договору суборенди ‒ 1 день, а максимальний ‒ 99 років.

Порядок внесення платежів

При подібній угоді суборендар сплачує орендарю обумовлену суму в повному обсязі і у встановлені терміни.

Спосіб розрахунків залишається на розсуд сторін:

  • готівкові;
  • безготівковий платіж;
  • розрахунок шляхом надання будь-яких послуг;
  • передача прав у відношенні певної власності.

Приватні особи можуть обговорити питання оплати в ході бесіди, після чого прописати встановлену суму в договорі суборенди.

У тому випадку, якщо угода укладається між державою та фізичною або юридичною особою, величина орендної плати визначається за наступною формулою: Вартість = C × S × K1 × K 2, де:

  • S ‒ площа наділу;
  • C ‒ базова ставка;
  • K1 ‒ коефіцієнт, що розраховується на підставі передбачуваної діяльності орендаря на ділянці;
  • K2 ‒ коефіцієнт, що визначається в залежності від регіону.

Пролонгація угоди

Договір суборенди може бути пролонгований наступними способами:

  1. Шляхом автоматичного продовження. Умова про автоматичне продовження повинно бути зазначено в первинному договорі. В цьому випадку угода продовжується на той же період, протягом якого воно вже діяло раніше. Реєстрація цієї угоди не вимагається. Дострокове розірвання пролонгованої подібним чином угоди буває важко.
  2. Переукладанням угоди. У цьому випадку договір укладається на новий термін, і можуть бути істотно змінені його умови. Проте сторони договору повинні бути ті ж самі. Така угода підлягає держ. реєстрації. Користуватися їй має сенс у тому випадку, якщо договірні зобов'язання повинні діяти протягом тривалого часу.
  3. За допомогою складання додаткової угоди. Дана угода складається у відношенні продовження першого договору. Всі інші положення первинного документа не змінюються.

На відео про оренду та суборенду

Читай також: