Норми утримання нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку

Багатоквартирний будинок – це не тільки житлові квартири, але і підвали, де знаходяться важливі комунікації, горища з виходом на дах, під'їзди і місця загального користування.

Крім приміщень для проживання мешканців, також може бути присутнім нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку, передане комерсантам у користування або в оренду для ведення господарської або комерційної діяльності.

Нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку – це така нерухомість, яка не призначається для проживання громадян.

Загальні відомості

У більшості випадків до нежитлових приміщень відносять всі ті простору в будинку, які зайняті магазинами, салонами, службами обслуговування населення, їх можна позначити одним визначенням – це площа, де фактично не проживають люди.

У великому просторі будинку присутні багато різних приміщень – місць загального користування, наприклад, під'їзди і сходові марші, які умовно не належать до житлового фонду, але їх не можна віднести до нежитлових приміщень. Всі вони повинні бути позначені в документаціях на багатоквартирний будинок, і не призначаються для проживання, але їх не можна зараховувати до нежитлових приміщень будинку.

В основному, їх призначення в іншому – вони необхідні для облаштування комунікацій, встановлення ліфтових шахт, піших повідомлень між поверхами, організації підземних паркувальним машиномісць, тощо, тобто, ними користуються всі мешканці.

Дійсно нежитлових приміщень присутні свої відмітні особливості:

  • Це відособлена площа, зі своїми стінами, стелею і підлогою, і має окремий отвір для входу.
  • Воно відноситься до нерухомості і є частиною великої будови.
  • Оформлено у власність, але не входить до складу житлової площі квартири.
  • У технічної документації на будинок воно позначене як нежитлове, хоча за своїми параметрами та характеристиками схожий з житловими квартирами.

Подібні об'єкти нерухомості зазвичай розташовані на перших поверхах будівлі, або в цоколі – це можуть бути аптечні кіоски, салони краси, медичні установи, пошта або офіс. Тобто вони утворені для ведення комерції або господарської діяльності, і не пристосовані для фактичного проживання людей.

Вимоги

До нежитлової нерухомості пред'являються свої особливі вимоги:

  • Воно повинно знаходитися у відповідності з містобудівними, санітарними та екологічними нормами.
  • Проводити перепланування чи реконструкцію приміщення можна тільки після отримання дозволу від муніципальних властей, які займаються об'єктами нежитлової нерухомості.
  • Приміщення повинно бути пожежобезпечним, і відповідати встановленим нормам. В ньому заборонена організація торговельних точок, що реалізують піротехніку і мисливські боєприпаси, займати його під складування газових балонів і вибухонебезпечних рідин.
  • Вентиляційний забезпечення має бути автономним, і не з'єднуватися з загальними вентиляційними трубами будинку.
  • Місця для складування сміття і парковки повинні бути відокремленими від місць зберігання побутових відходів мешканців.
  • Каналізаційні стоки також повинні мати свої окремі стоки, не забруднюють загальну каналізацію житлового будинку.
  • Водопостачання і опалювання забезпечується від загальних джерел ресурсів будинку.
  • Загальне оформлення фасаду не повинно виділятися своєю химерністю і помпезністю, і збігатися із загальними архітектурними рішеннями щодо оформлення всього житлового будинку.

Законодавче регулювання

У чинному сьогодні законодавчому праві таке поняття як «нежитлове приміщення» відсутня, нормою ст. 130 ЦК РФ, дає роз'яснення про ознаки прав на нерухомість, він не згадується. Хоча закон допускає переведення житлового майна в категорію нежитлових приміщень, та дозволяє його реєстрацію права власності за однієї умови: воно повинно знаходитися в загальному складі багатоквартирного будинку (ст. 12 п. 1 Закону про Реєстрацію).

Така колізія породжує певні труднощі по здійсненню угод з подібними об'єктами нерухомості, але на практиці, вони відбуваються частіше, ніж це передбачив законодавець.

Що стосується оформлення прав власності, то тут застосовуються загальні положення ЦК РФ – ними можуть стати будь-які фізичні або юридичні особи, ІП, унітарні установи, кооперативні співтовариства і т. п.

Щоб стати власником нежитлової нерухомості в багатоквартирному будинку, можна піти двома шляхами:

  • Здійснити операцію купівлі-продажу з власником приміщення.
  • Викупити житлову площу перших поверхів і перевести його у статус нежитлових приміщень.

Нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку

Щоб використовувати житлову нерухомість для комерційної діяльності, його необхідно підготувати до переведення у статус нежитлової нерухомості, але і до нього пред'являються свої вимоги за змістом.

Зміст

За належне утримання нежитлового приміщення повинен відповідати його справжній власник, тобто власник майна.

Виходячи з норм ЖК РФ ст. 39, він зобов'язаний оплачувати витрати, пов'язані з утриманням, ремонтом і експлуатацією загальнобудинкового майна всіх власників будинку.

Навіть якщо власник нежитлової нерухомості не користується ліфтовим господарством, загальним сміттєпроводом, під'їздом і сміттєвими баками, він все одно зобов'язаний утримувати ці об'єкти, та вносити за них обумовлену договором з керуючою компанією або ТСЖ плату на поточні витрати з прибирання та утримання приміщень загального призначення та капітальний ремонт всього будинку.

Постачання комунальних послуг

Правове врегулювання питання постачання комунальними ресурсами власників нежитлових приміщень міститься в Правилах забезпечення ресурсами від 06.05. 2011 р. № 354, виходячи з п. 16 цих Правил, власник нежитлової нерухомості зобов'язаний укласти договір на постачання ресурсів з керуючою компанією або ТСЖ.

Оскільки нежитлове приміщення входить до складу всього будинку, то воно в будь-якому випадку підключено до общедомовым комунікацій: водогону, каналізації, електро - та газопостачання. Тому їм нарівні з іншими власниками, поставляються всі основні ресурси життєзабезпечення.

Власник зобов'язаний укласти договір на поставку послуг з керуючою компанією, а оплачувати витрати або виходячи з установлених норм споживання, або за показаннями приладів обліку.

Останній варіант кращий, оскільки норми для нежитлових приміщення значно відрізняються від споживання ресурсів мешканцями будинку.

У нього також є право на укладення прямих договорів поставок ресурсів безпосередньо від постачальника, минаючи посередницьку ланцюжок у вигляді керуючої компанії.

Також підприємець може укласти договір на розміщення рекламних рахунків і плакатів на стінах будинку, прилеглих до свого приміщення за обумовлену плату, яка може частково покривати комунальні платежі.

Переведення з житлового в нежитлове

Щоб здійснити переклад житлового приміщення в статус нежитлового об'єкта нерухомості, слід провести ряд обов'язкових процедур.

Необхідно зібрати комплект документації:

  • експлікацію та поверховий план будівлі;
  • підстави для володіння – виписка з Росреестра про право власності;
  • підготовка технічного плану з проходженням комунікацій, за ними звертаються до БТІ;
  • оформлення дозволів на експлуатацію від Пожежної організації та СЕС;
  • згода власників поруч розташованих квартир, воно запит на загальних зборах;
  • технічні документи на займану площу, виписка з додому книги про відсутність зареєстрованих в ньому мешканців;
  • замовлення проекту на перепланування чи реконструкцію.

Після готовності пакета з документами звертаються в Департамент житлової політики місцевого органу самоврядування для отримання дозволу на переклад.

Розгляд клопотання може тривати до 45 діб, при позитивному рішенні можна подавати документи на реєстрацію нежитлового приміщення по праву власності в Росреестр, сплатити державне мито та подати стандартний пакет документів, при оформленні житлової нерухомості у власність.

Оформити право повного володіння нежитловим приміщенням можна через МФЦ або подати заявку на порталі Держпослуг.

Якщо потрібно перевести житловий об'єкт, розташований не на першому поверсі будівлі, а вище, то внизу повинні знаходитися також нежитлові приміщення, інакше отримати дозвіл буде неможливо.

На відео про переведення житлового приміщення у нежитлове

Читай також: