Можна будувати багатоквартирний будинок на ІЖС?

Всі землі, розташовані на території РФ, поділяються на певні категорії. Кожна територія має своїм цільовим призначенням. Це накладає заборону на її експлуатацію з іншими цілями.

До одного з видів призначення ділянок відносяться території населених пунктів, отводящиеся під індивідуальне житлове будівництво.

У 2020 році ще діє закон «Закон про дачної амністії», що дозволяє будівництво на таких об'єктах житла у спрощеному порядку, без отримання дозволу на будівництво. Крім того, стосовно таких будівель діє полегшений порядок реєстрації прав власності.

Існують вимоги, які пред'являються до будинків на територіях ІЖС. На таких ділянках дозволено тільки малоповерхове будівництво. Проте останнім часом великою популярністю користується зведення багатоквартирних будинків на ІЖС, що заборонено законом.

Призначення ділянки

Землі ІЖС надаються громадянам для:

  • садівництва та городництва;
  • зведення малоповерхового будинку;
  • фермерства.

На таких територіях дозволено зводити нерухомість, призначену для проживання однієї сім'ї. Житлові об'єкти обов'язково повинні мати не більше 3 поверхів та один вхід/вихід. Допускається влаштовувати мансарди. Площа об'єкта не повинна перевищувати 1,5 тис. кв. м.

Законодавча база

У відповідності зі статтею 42 ЗК РФ, власники ділянок повинні експлуатувати їх за призначенням і тільки дозволеними способами.

Вимоги до будинків, які дозволяється зводити на ділянках індивідуального житлового будівництва, розміщені в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ.

У ст. 222 п. 1, 2 ЦК РФ йдеться про те, що будь-які об'єкти, побудовані без урахування виду дозволеного використання, можуть вважатися самовільними спорудами і підлягати знесенню за рахунок забудовників, які їх зводили.

Багатоквартирний будинок на ІЖС

Недобросовісні забудовники зводять багатоквартирні будинки на ділянках ІЖС з метою отримання прибутку. Однак при цьому вони грубо ігнорують приписи законодавства, що є правопорушенням.

Деякі особи маскують зведені багатоквартирні будинки під індивідуальне житло або таунхауси. Окремим громадянам навіть вдається оформити на такі об'єкти право власності. Однак дане право може бути в будь-який час оскаржене в судовій інстанції за позовом від зацікавленої особи.

Судом буде призначено проведення експертизи, в ході якої буде визначено сутність споруди. Забудовнику при цьому вкажуть на невідповідність будівлі виду дозволеного використання і зобов'яжуть його знести об'єкт.

На практиці ініціаторами судових розглядів найчастіше виступають сусіди, яким заважає шум від поруч стоїть будинку. Крім того, якщо в житлі проживає кілька сімей, на прилеглій території швидше за все буде організована стихійна парковка для автомобілів мешканців. Вузькі вулиці приватного сектора з більшою часткою імовірності будуть не призначені для такої кількості автомобілів.

Однак може скластися така ситуація, що у забудовника будуть дружні відносини з сусідами і адміністрацією населеного пункту. При цьому може виникнути інша проблема, що стосується підключення до інженерних мереж.

Потужності, яка вказується в технічних умовах на підключення об'єкта до мереж, вистачає, як правило, на 1 сім'ю.

Цього недостатньо на забезпечення багатоквартирного будинку, розрахованого на кілька сімей. В такому житлі, розміщеному на ділянці ІЖС, можливі регулярні проблеми з електропостачанням, які виникають через перевантаження в мережі. Подібна ситуація може зробити скрутним комфортне проживання в житло.

Можна будувати?

Отже, можна будувати багатоквартирний будинок на ІЖС? Відповідь на це питання однозначна ‒ не можна.

Що ж залишається робити сумлінним забудовникам, які не врахували категорію землі при будівництві, або громадянам, які дуже хочуть звести багатоквартирний будинок на такій території?

Існує 2 варіанти:

  1. Спробувати змінити вид дозволеного використання території. Для цього необхідно зібрати пакет документів та подати відповідну заяву в місцеву адміністрацію.
  2. Оформити збудований об'єкт як ізольоване приміщення, а не як багатоквартирне житло. Однак, судячи по сформованій практиці, зробити це буде вкрай важко.

Наслідки зведення без дозволу

Наслідки зведення багатоквартирних об'єктів на ділянках ІЖС загрожують недобросовісним забудовникам, так і громадянам, які набули таке житло.

Наслідки для забудовника:

  • адміністративний штраф в розмірі 40-50 тис. рублів;
  • визнання об'єкта самовільної будівництвом і примус забудовника до її зносу або зносу будівлі за його рахунок.

В даний час органи влади розглядають законопроект про посилення покарання за подібне будівництво.

Передбачається, що забудовники будуть згодом примушуватися до штрафу в розмірі 1-5 млн рублів або призупинення діяльності терміном до 90 днів. Злісних порушників очікує застосування обох видів покарань.

Наслідки для покупців квартир в будинках на ділянках ІЖС:

  • фінансові втрати;
  • позбавлення житла;
  • примус до знесення споруди.

Громадяни при цьому залишаються обдуреною стороною. Вони мають право лише вимагати від забудовника повернення грошових коштів та виплату компенсацій. Однак, в більшості випадків, недобросовісні забудовники не мають достатньої кількості фінансів на своїх рахунках для компенсації грошей громадянам. Тому навіть звернення в суд може не призвести до бажаного результату.

Громадянам залишається лише бути пильними і перед придбанням квартири в багатоквартирному будинку цікавитися про категорії землі, на якій зведений об'єкт.

Як уникнути шахраїв?

Існує кілька рекомендацій для громадян, які збираються купувати квартири за привабливою ціною.

Як уникнути випадків шахрайства:

  1. Необхідно запросити у забудовника документацію. Основні папери ‒ свідоцтво про держреєстрацію права власності, виписка з ЕГРП, кадастровий паспорт, проекти і плани. Зіставивши документи, можна побачити дозволене використання і призначення землі.
  2. Необхідно перевірити, щоб у дозвільному документі на будівництво було зазначено «багатоквартирний будинок» або «малоповерховий будинок», а не «індивідуальний житловий будинок». Також в документації повинна бути вказана площа об'єкта і його поверховість, а також площа земельної ділянки.
  3. Варто познайомитися з тех. умови на підключення об'єкта до інженерних комунікацій.
  4. Варто зіставити інформацію, що міститься в дозволі на будівництво, з проектною документацією.
  5. Рекомендується уточнити у забудовника порядок, в якому буде проводитися реєстрація прав на збудований об'єкт. Спрощений порядок можливий лише щодо ІЖС, садових і дачних будинків.
  6. Варто оцінити зміст договору, який пропонує укласти забудовник. Це має бути папір про пайову участь. Такий договір повинен підлягати обов'язковій реєстрації в Росреестре. Це виключає ймовірність подвійного продажу.

Рекомендується проконсультуватися з фахівцем у галузі права, якщо є найменші сумніви у прозорості угоди. Така міра дозволить уникнути в подальшому судових розглядів і позбавлення фінансів.

На відео про будівництво багатоквартирного будинку на землі ІЖС

Читай також: