Методи оцінки земельної ділянки

Оцінка землі в економічних цілях може обмежуватися з'ясуванням вартості майнових прав. Вартість ділянки необхідно з'ясувати для цивільно-правових угод або в цілях оподаткування.

Оцінка може бути ініційована державними (муніципальними) органами або приватними власниками. В роботі фахівців простежується тенденція зіставляти реальну вартість ділянки з ринковою кон'юнктурою. В процесі оцінки з'ясовується вигідність місця розташування ділянки.

Значення мають сприятливі зовнішні фактори. Ділянка, розташований у курортній зоні, біля моря, буде вище вартості порівняно з аналогічною землею в селі чи хуторі на периферії.

Що це?

Оцінка проводиться для конкретних цілей і за певними критеріями. З'ясовуючи вартість ділянки, замовник передбачає використання землі в конкретних цілях – для сільськогосподарських робіт, будівництва будівель і споруд або продажу. Від кінцевої мети оцінки залежить методика проведення роботи.
Методи оцінки земельної ділянки – способи визначення ринкової, кадастрової вартості землі. Розроблені в результаті узагальнення досвіду фахівців.

Сама оцінка являє собою процес пошуку і фіксації грошового еквівалента земельної ділянки щодо його корисності, якості, ліквідності на національному і міжнародному ринку.

Ступінь похибки оцінки залежить від обраного методу та задачі, яку покликана вирішити така процедура. Ринок нерухомості динамічний.

Вартість ділянки може змінюватися, що не може не відбиватися на остаточній вартості землі за конкретний період часу.

Види

У 2020 році РФ використовуються наступні види оцінки земельної ділянки:

  1. Грошова. Вона важлива для регулювання економічних відносин у сфері цивільного обороту земельних ділянок. Виконується для визначення точної вартості при укладанні цивільно-правового договору. Така оцінка також важлива при встановленні ставки земельного податку.
  2. Економічна. Проводиться державою, регіонами, муніципалітетами для визначення нормативної вартості земельної ділянки. Важлива для з'ясування економічної придатності земель; для проведення сільськогосподарських, меліоративних та інших робіт. Основу оцінки становить аналіз придатності використання землі порівняно з іншими природними ресурсами в конкретній місцевості.
  3. Бонітування ґрунту. Вона необхідна для цілей встановлення нормативів і цінових параметрів в межах державного земельного кадастру. Оцінка проводиться для встановлення придатності використання аграрних земель. За допомогою бонітування визначається екологічна придатність грунту для вирощування зернових та інших сільськогосподарських культур.

Оцінювач має право комбінувати види залежно від конкретних потреб процедури. Процедура може проводитися з урахуванням довідкової, нормативної, правової документації.

Методи

Оцінка являє собою комплексну задачу. Для її цілей використовуються наступні методи:

  1. Нормативний.
  2. Порівняльних продажів.
  3. Прибутковий (капіталізації земельної ренти).
  4. Розподілу.
  5. Виділення.
  6. Залишковий.
  7. Розбиття на дільниці.

Нормативний метод застосовується у разі, якщо земельна ділянка підлягає викупу та передачі у власність державі (муніципалітету). Він актуальний при спадкуванні земельної ділянки та надання його в заставу. Враховуються також витрати, які з'являються при відведенні земельної ділянки під будівництво.

Метод порівняльних продажів грунтується на вивченні вартості аналогічних ділянок на ринку нерухомості. Оцінювач може враховувати обсяг угод ЗУ конкретного призначення та (або) вивчати їх поточний попит.

Враховуються:

  • розташування землі;
  • наявність або зручності підведення інженерних комунікацій;
  • зонування;
  • економічні прогнози фахівців.

Метод капіталізації земельної ренти грунтується на обробці інформації про орендні ставки не земельні ділянки. Рента визначається як дохід у вигляді орендних платежів.

Платежі повинні бути регулярними і фіксуватися в певних документах. Капіталізація вираховується на основі реалізації орендованої землі і сукупності отриманих доходів від оренди.

Метод розподілу застосовується, якщо земельна ділянка оцінюється як майновий комплекс, тобто разом з будівлями і спорудами. Враховується співвідношення ціни земельної ділянки та будівель, розташованих на ній.

Метод виділення використовується для оцінки земельної ділянки з будівлями. Оцінювач послідовно розраховує вартість кожного об'єкта, підсумовує отримані показники і виводь остаточну ринкову вартість. Окремо розраховується вартість поліпшень.

Метод залишку передбачає оцінку земельної ділянки, у разі, якщо його якісні характеристики можна поліпшити будівлями. Фахівець визначає дохід від ренти – в залежності від середніх ринкових показників і можливих витрат. Далі визначається дохід, який можна отримати від використання будівель і споруд. Потім фахівець капіталізує отриману суму в остаточну вартість земельної ділянки.

Метод розбивки застосовується при розподілі землі на кілька земельних ділянок. Оцінювач кількість майбутніх ділянки, ціну освоєних з їх складу земель.

Фахівець виконує розрахунок витрат, визначає графік освоєння, реалізації, приблизний термін продажу і отриманий прибуток. У вартість також включено витрати на розчищення, планування території, зарплата фахівців.

Законодавча база

Кадастрова оцінка регулюється ЗК РФ – ст. 66. Законом, що регулюють діяльність професійного співтовариства оцінювачів, є ФЗ № 135 від 29.07.1998 р. «Про оціночної діяльності».

Для угод з земельними ділянками також актуальні норми ЦК РФ про договорі і визначають статус земельної ділянки як об'єкта нерухомості – Гл.17, ст. 260-287.

Оцінка земельної ділянки

Оцінка проводиться спеціалістом за договором возмездного надання послуг, підряду чи іншої цивільно-правової угоди.

У ньому позначають мета, стандарти оцінки, категорія земель та види дозволеного використання, особливості права власності, наявність обмежень, дата оцінки.

Кадастрова

При кадастрової оцінки земельних ділянок проводиться прикладний економічний аналіз попиту і пропозиції та пошуку їх вартісного еквіваленту. Виконується масовим способом і після розбивки ділянки на зони.

Кадастрова вартість може не збігатися з реальною вартістю ділянки і може бути знижена в адміністративному або судовому порядку.

Ринкова

Ринкова оцінка залежить від поточної і прогнозованої вартості ділянки. Вона грунтується на фізико-географічних і прикладних параметри об'єкта нерухомості. Враховується місце розташування земельної ділянки, її практичне застосування, наявність комунікацій та під'їзних шляхів, соціально-економічної інфраструктури.

Оцінка сприятлива для здійснення операцій з земельною ділянкою, а також для продажу цінного земельної ділянки через аукціон.

Незалежна

Під незалежністю оцінки земельної ділянки розуміється свобода дій оцінювача, без втручання бюрократичного фактора і зацікавлених осіб. Така оцінка може проводитися в рамках судового розгляду.

Незалежна оцінка виконується професійним фахівцем – членом СРО оцінювачів.

Складання звіту

Звіт оформляється у письмовому вигляді. Він складається з нарисної, аналітичної та прикладної частини. В описовій частині зазначаються відомості про земельну ділянку – його адреса знаходження, площа, наявність на ній будівель і споруд.

В аналітичній частині наводиться обґрунтованість вибраного методу оцінки, описується ситуація на ринку нерухомості, проводяться зіставлення окремих факторів – доходів і витрат, попиту – пропозиції і т. д.

У прикладній частині наводяться графіки і таблиці. Можна також розмістити фотографічні таблиці і схеми, за якими зручно наочно переконатися в обгрунтованості і правильності розрахунків фахівців.

Вартість

Вартість робіт розраховується індивідуально і узгоджується в договорі. Середня вартість послуги складає 5 тис. рублів.

Необхідно звернутися до кількох оцінювачам і тільки після порівняння їх умов співпраці вибирати виконавця.

Замовнику слід передавати гроші тільки після укладання договору та отримання його примірника. Потрібно стежити за правильністю оформлення звіту і достовірністю поданої в ньому інформації.

На відео про оцінку землі

Читай також: