Купівля новобудови по переуступці прав

Покупка житла в новобудові ― справа, що вимагає не тільки великої уваги, але і великих фінансових витрат. Однак гроші можна заощадити, якщо купувати квартиру в новобудові по переуступці прав. Даний процес досить специфічний, і для його здійснення потрібно знання деяких тонкощів, в тому числі і в юридичній сфері.

Що це таке?

Переуступкою прав називають процес, при якому громадянин укладає угоду із забудовником. Її суть полягає в тому, що людина з укладенням договору отримує певні права. При цьому нерухомості, що фігурує в угоді, може ще не існувати. Подібний вид угод також називають цесією.

Варто відзначити, що така практика зустрічається досить часто на первинному ринку нерухомості.

Багато хто помилково припускають, що предметом переуступки є права власності. Проте їх у період зведення будівлі ще не існує. Тому в договорі обумовлюються безумовні права вимоги.

Під правами вимоги мається на увазі, що майбутній власник, який уклав угоду із забудовником, отримує можливість вимоги виконання укладеного договору. При цьому, майбутнім власником може бути як юридична, так і фізична особа.

Складається договір, при якому купуються права вимоги до забудовника, може мати два види:

  1. ДДУ (договір про пайову участь). У такому разі продавець може здійснювати переуступку прав тільки за відсутності заборгованості перед забудовником. Однак на практиці виникають ситуації, коли обов'язки по оплаті переходять до покупця. Варто зазначити, що такі договори можуть бути укладені неодноразово до моменту завершення будівництва будинку.
  2. Договір про купівлю-продаж. При укладенні такого договору покупець набуває залишок заборгованості, при цьому не фіксується факт передачі нерухомості. Сенс укладення даного документа полягає в тому, що після певного моменту він зобов'язує продавця і покупця укласти договір про переуступку прав. У разі, якщо операція з купівлі-продажу зірветься, то продавцю необхідно повернути суму, виплачену покупцем.

Зразок договору пайової участі тут,

зразок договору купівлі-продажу тут.

Законодавча база

Операції з переуступки прав в 2020 році регулюються кількома законодавчими документами. У Цивільному кодексі РФ, вивчивши статті 382 по 390, можна знайти умови і відповідальність сторін, а також форму, за якою укладається угода.

У ФЗ №214 докладно розглядаються різні нюанси угоди, якщо вона укладається за договором про пайову участь.

Переуступка прав власності на квартиру в новобудові

Договору про переуступку прав можуть укладатися як з забудовником, так і з пайовиками, які мають права на майбутнє житло. В останньому необхідно точно переконатися в достовірності договору про пайову участь продавця.

У випадку, якщо продавець не вніс повну вартість квартири, то його заборгованість, згідно договору цесії, повинна бути передана покупцеві.

Від забудовника

Переуступка прав зазвичай відбувається з участю пайовиків. Забудовники в таких операціях виступають у ролі третьої особи. Адже договір цесії передбачає, що передаються права і зобов'язання відносяться саме щодо будівельної компанії.

Тому, після укладення угоди всі питання будуть вирішуватися не з продавцем, а безпосередньо із забудовником. Це одна з причин, по якій будівельні компанії часто проти подібних угод.

Процес оформлення

Переуступка прав власності на квартиру в новобудові є тривалим процесом, що включає в себе кілька етапів:

  1. Перевірка документів продавця і будівельної компанії.
  2. Збір паперів і дозволів для здійснення угоди.
  3. Оформлення договору.
  4. Реєстрація документа в держорганах.

Для виконання останнього пункту необхідно запросити представника Росреестра на зустріч з підписання договору. Фахівцю необхідно передати необхідні папери, а після сплатити держмито.

В кінці виходить розписка, яка вказує на те, що реєстратор отримав необхідні документи. Сама процедура реєстрації здійснюється протягом 10 днів.

Документи

Продавець, що є пайовиком, повинен заздалегідь повідомити будівельну компанію і отримати письмову згоду на проведення процедури. Крім цього, йому потрібно буде надати довідку, яка свідчить про відсутність будь-яких заборгованостей, пов'язаних з майном.

Також для здійснення угоди необхідно зібрати:

  • паспорти учасників;
  • первинне угода;
  • довідку про повну або часткову сплату вартості квартири;
  • виписку з ЕГРП.

Якщо у сторін є подружжя, то необхідно надати їх письмові згоди на здійснення угоди.

Укладення договору

Договір є важливою частиною цесії, тому складати його необхідно з особливою уважністю.

У документі повинні бути відображені наступні пункти:

  1. Повні дані про забудовника. Якщо продавець є пайовиком, то його дані окремо вносяться в договір.
  2. Опис житла. У нього включають площа, вартість, поверховість будівлі, кількість кімнат і інші характеристики.
  3. Права і обов'язки для кожної сторони договору. Серед них обов'язково зазначається точна дата, до якої має бути проведений фінансовий розрахунок.

Укладення договорів такого роду пов'язане з кількома досить серйозними ризиками, тому для їх складання бажано звернутися за допомогою до професійних юристів.

Ризики

Покупець завжди повинен пам'ятати про те, що первинний пайовик не буде відповідати за дії забудовника. Це означає, що у випадку, якщо будинок буде неякісним або ж здано пізніше терміну, пред'явити продавцю нічого не вийде. Претензії можна буде спрямувати виключно до будівельної організації.

Наявність прав вимоги на квартиру можливо тільки в разі, якщо в особи є договір про пайову участь.

У випадку, якщо людина придбала подібні права по іншому документу, то вчинення цесії неможливо. Крім цього, права вимоги можуть бути обумовлені якимись умовами.

Це означає, що при невиконанні умов зазначених у договорі права будуть анульовані, як і сам документ. В результаті такої дії страждає не продавець, а кінцевий покупець, оскільки після цесії вся відповідальність перекладається нього.

Нерідко продавці, готові до передачі, приховують деякі факти. Наприклад, подібні ситуації можуть виникнути, коли забудовник затягує терміни здачі будинку або ж надає роботу низької якості. А іноді цесію намагаються укласти і зовсім в моменти, коли будівельна компанія знаходиться на межі банкрутства.

Також до нюансів можна віднести і той факт, що частковій договір, укладений між забудовником і продавцем, може бути розірвано. У такому випадку, відповідно до законодавства, покупцеві буде виплачена вартість квартири. Але тільки в початковому розмірі, який вказаний в ДДУ, а не за сумою, зазначеної в угоді.

У зв'язку з наявністю подібних ризиків, майбутній пайовик повинен уважно вивчити всю документацію, а також папери про хід будівництва і його стан на момент угоди.

Також незайвим буде дізнатися про репутацію забудовника і строки здачі будівлі. Це дозволить знизити можливі ризики з купівлі порожнього місця за знижену ціну.

Не варто звертати уваги на цесії, які укладаються за договорами, які не пов'язані з пайовою будівництвом. Від операцій за незареєстрованими документами також варто відмовитися. Новий договір також необхідно реєструвати в Росреестре.

На відео про придбання житла з переуступки

Читай також: