Коли можна продати квартиру після приватизації?

Продаж або обмін квартири після приватизації досить часте явище, проте під категорію термінової реалізації таке житло не потрапить.

В основному це пов'язано з тим, що саме оформлення приватизації займає досить тривалий час – від двох місяців до півроку, залежно від строків подання заяви та збору необхідної документації.

Оформлення нерухомості у власність

Оформлення колишньої муніципальної квартири у приватну власність проводиться у міській філії Росреестра, за умови наявності договору між власником і муніципалітетом про передачу житлового приміщення.

Отримати такий договір можна тільки в тому уповноваженому органі, де проходила процедура приватизації і для нього необхідно:

  • надати повний пакет документів, закріплений законодавчо;
  • написати заяву про приватизацію;
  • дочекатися розгляду заяви, яке може проводитися до двох календарних місяців;
  • укласти типовий договір про передачу прав на нерухомість від муніципалітету або держави заявнику.

Зразок заяви на приватизацію тут,

зразок договору приватизації тут.

Законодавча база

Питання приватизації регулюються Законом «Про приватизацію житлового фонду в РФ» №1541-1, а також житловим кодексом.

В цих законодавчих актах закріплені:

  • перелік необхідної документації для оформлення квартири;
  • особливості написання заяви;
  • процес розгляду заяви;
  • строки, протягом яких документи і заяви будуть розглянуті;
  • причини можливої відмови і т. д.

Реєстрація прав власності на нерухомість регулюється однойменним ФЗ під номером № 122-ФЗ, який закріплює:

  • процес реєстрації;
  • необхідні для цього документи;
  • способи реалізації нерухомого майна і т. д.

Продаж житла після оформлення прав власності на неї відноситься не тільки до вищезазначеного ФЗ, але і до Цивільного кодексу, який в свою чергу закріплює:

  • норми угоди купівлі-продажу;
  • особливості складання договорів;
  • способи продажу.

Крім усього іншого, не можна забувати про Податковий кодекс, який регулює питання оподаткування з реалізованого нерухомого майна.

Через скільки можна продати квартиру після приватизації?

Приватизація являє собою перехід прав на нерухоме майно з рук держави в руки фізичної особи, тобто відбувається оформлення прав власності.

Після придбання такого права у громадянина з'являється можливість:

  • подарувати житло;
  • заповідати його;
  • продати;
  • обміняти;
  • закласти і т. д.

Квартиру можна виставити на продаж буквально відразу після оформлення прав власності та реєстрації житла в Росреестре, проте в такому разі при вчиненні правочину потрібно буде сплатити податок у розмірі 13% від загальної суми операції купівлі-продажу.

Щоб не платити податок

Не оплачувати податковий збір можна лише в декількох законодавчо встановлених випадках:

  • вартість житла та операції за ним становить менше 1 млн. рублів;
  • продаж квартири здійснюється після трьох років володіння нею.

В іншому випадку можна повернути ці 13% з допомогою податкового вирахування, при одночасній продажу свого житла і покупці нового.

Особливості вирахування обмежені наступними параметрами:

  • максимальна сума податкового відрахування становить 13% від 2 млн. рублів, тобто 260 тис.;
  • податковий відрахування може бути використаний кілька разів;
  • на погашення іпотечних відсотків сума податкового вирахування збільшується до 13% з 3 млн., тобто 360 тис.

Дані особливості регулюються точно також, як і продаж квартири, отриманої будь-яким іншим способом. При цьому при продажу житла близькому родичу податок не сплачується.

Якщо квартира в частках

Продаж квартири, що знаходиться в частковій власності після приватизації, ускладнюється деякими бюрократичними перепонами, зокрема, обов'язком запропонувати частина квартири тим особам, які володіють іншими частинами.

Якщо свою частку в квартирі продає лише один власник, то він повинен повідомити інших співвласників про свій намір і запропонувати їм придбати частку. У разі відмови потім давати оголошення про продаж третім особам.

Якщо ж частки продають всі власники, то найбільш прийнятним варіантом вважається продаж всіх часток одній особі. Пізніше, у разі сплати податку на продаж нерухомості, кожен з пайовиків при покупці іншого житла зможе отримати податкове вирахування.

З неповнолітніми дітьми

Якщо однією з часткою або всієї житлоплощею володіє неповнолітній власник після приватизації квартири, продати її можна, коли органи опіки дадуть на вчинення такого правочину дозвіл.

Як показує практика, подібна міра практично нездійсненна, якщо у батьків дитини немає іншого житла, де можна було б зареєструвати неповнолітнього, а також передати йому у власність частку з іншої квартири.

Згідно з нормами права, при продажу житла, що перебуває у власності неповнолітнього, йому повинна бути відшкодована можливість володіння нерухомістю.

У разі, якщо дитина лише зареєстрований, то у батьків повинна бути можливість оформлення постійної реєстрації в іншому житловому приміщенні.

Чи можна відразу після оформлення?

Як такі терміни, після яких приватизоване житло можна продати не встановлені.

Законодавчо закріплено, що в разі миттєвої продажу квартири після приватизації, власнику доведеться заплатити 13-відсотковий податок на прибуток.

Способи

Основними способами продажу приватизованого житла можна вважати:

  • оформлення договору купівлі-продажу;
  • оформлення угоди дарування нерухомості та оформлення додаткової угоди;
  • заставу нерухомості.

При цьому законодавчо встановлено, що ні заставу, дарування не є законодавчо підкріпленими способами продажу.

Можна виділити ще один вид продажу житла – альтернативна операція.

Альтернативна операція є у своєму роді унікальний спосіб одночасного продажу своєї квартири і придбання іншого житла з можливістю використовувати податковий відрахування. Зазвичай такий вид угод проводиться за допомогою ріелторів для загального контролю процесу, а також підтвердження гарантій щодо виплат.

Як зменшити суму ПДФО?

Власникам, які продають житло, у тому числі і приватизоване, не треба буде сплачувати податок, якщо квартира була отримана у власність після 2016 року і перебувала в руках власника більше трьох років.
У випадку з житлом, придбаних раніше, квартира повинна належати продавцю більше п'яти років.

Зменшення суми ПДФО може бути і до нуля у випадку, якщо вартість квартири менше 1 млн. рублів.
На 2020 рік штучне зменшення вартості житла стало неможливим, так як 2016 року, враховується податок з вартості житла по ДКП або кадастрової ціни, помноженої на 0,7. При чому для оподаткування вибирається та сума, яка більше ніж інша.

Права відмовилися від участі у приватизації

У громадян, які за якихось обставин відмовилися від оформлення приватизації квартири, будинку або іншої нерухомості на користь інших осіб, існує право на довічну реєстрацію у вказаній квартирі з можливістю постійного проживання.

Дана міра створена для того, щоб максимально убезпечити громадян, які дозволили придбати муніципальну квартиру своїм родичам. Також на відмовників не поширюються положення ст. 31 ЖК, при якій при розлученні, один з подружжя втрачає право на проживання та реєстрацію в квартирі.

Виписатися такі мешканці можуть тільки за власним бажанням і ніякий суд не змусить їх примусово покинути житло. Таке право не зникає з продажем квартири іншому власнику, відмовник все також буде мати права на проживання в цій квартирі.

Продаж квартири після приватизації досить поширена процедура, яка торкнулася великої кількості громадян. Для офіційної можливості здійснення такої угоди насамперед потрібно оформити квартиру у власність і тільки потім виставляти її на продаж.

На відео про порядок приватизації

Читай також: