Чи варто купувати квартиру в будинку під реновацію?

За перші кілька місяців реалізації програми реновації в Москві, мешканці старих будинків стали активно продавати свою нерухомість, причому із завищеними цінами. Багато в чому це пов'язано з небувалим зростанням попиту на такі квартири.

Потенційні інвестори вже давно розрахували потенціали такого капіталовкладення. Адже купивши в старому будинку квартиру за безцінь, вони зможуть отримати за таку ж суму елітну нерухомість тільки в новому районі.

Але чи все насправді так, як вони вважають, адже така різновид інвестицій несе під собою численні ризики.

Про програму

Реновація мається на увазі знесення, який несе під собою глибокий сенс. По завершенню реалізації програми столичні органи самоврядування зможуть змінити вигляд Москви, зокрема мова йде про спальних районах.

Взяти участь у програмі мають право виключно п'ятиповерхові будови, причому їх жителі повинні надати своє персональне згоду.

Будинки, мешканці яких виступили проти участі в програмі, будуть виключені зі списку ліквідованих будинків.

Ознайомитися з попереднім списком будинків, які потрапили під дію програми, можна на офіційному порталі Уряду Москви.

Реалізовується програма реновації надає шанс для власників старих будинків знайти для себе безкоштовну елітну квартиру в новобудові, яка відповідає всім сучасним стандартам якості.

Закон

Основний перелік нормативної документації, який роз'яснює дію програми реновації, має наступний вигляд:

  1. Закон Москви № 14 "Про надання додатковий гарантій у сфері майнових і житлових прав". В даному законопроекті описані гарантії мешканців на право власності нерухомості.
  2. Постанова Уряду РФ № 245 – містить різні нюанси щодо реалізації програми та роз'яснює порядок дій.

Додатково рекомендується вивчити Федеральний закон "Про реновації", який описує загальні питання по розглянутій програмі безпосередньо в столиці Росії.

Незважаючи на неповний перелік нормативної документації, у ньому містяться ключові нюанси з питання реалізації програми реновації.

Чи можна купити квартиру в будинку під реновацію?

Згідно з федеральним і регіональним законодавством, допускається можливість громадянам купувати квартири в будинках, які потрапляють під дію програми реновації.

Незважаючи на це, необхідно знати деякі важливі нюанси.

Умови переселення

Для можливості взяти участь в програмі і претендувати на переселення в елітні монолітні новобудови, будинки столичних громадян повинні стати учасниками програми.

Одночасно з цим необхідно пам'ятати, переселення можливо тільки в тому випадку, якщо:

  • новобудова буде здана в експлуатацію;
  • район новобудов повинен включати в себе добре розвинену інфраструктуру;
  • квартира не повинна бути меншою площі, ніж та, яка потрапила під знесення за програмою.

При дотриманні таких критеріїв, громадяни можуть бути переселені в нове житло.

Необхідно звертати увагу на те, що зі слів Уряду Москви, перша хвиля переселення почнеться не раніше ніж наприкінці 2020 – початку 2020 року. Багато в чому це пов'язано з темпами зведення нових будинків.

Зміняться ціни на нерухомість?

За останні кілька місяців стали видні зміни собівартості об'єктів нерухомості через програми реновації.

За попередньої оцінки експертів, програма реновації повинна була знизити собівартість на квартири в Москві, однак цього не сталося.

Ринкова реакція виявилася більш ніж спокійно і показала лише невелике підвищення показників собівартості на об'єкти житлової нерухомості в цілому.

Необхідно звертати увагу, що був зафіксований різкий стрибок цін на вторинне житло, зокрема на будинки, які стали учасниками програми. Однак це вже в минулому, і зараз ситуація стабілізувалася.

Щоб купити квартиру в п'ятиповерхівці під реновацію в Москві, зараз треба бути готовим заплатити на 20 – 25% вище, тижня вони стояли рік тому.

Багато в чому це пов'язано з підвищенням попиту на будинки, що належать до категорії хрущовки.

Чи є ризики?

Основні ризики полягають у тому, що замість угоди з місцевим органом самоврядування, власник нерухомості змушений буде підписувати з Фондом, що забрав квартиру, зобов'язання з питання надання нового житла протягом наступних кількох років у право власності.

За кілька років може статися все, що завгодно. Приміром, Фонд оголосить себе банкрутом або ж просто зникне. В результаті цього можна взагалі залишитися без житлоплощі. Більше того, така ймовірність дуже висока, оскільки рівень впливу на Фонд місцевого органу самоврядування мізерно малий.

Якщо говорити про можливості купити квартиру в будинку під реновацію, то це тягне за собою чималі ризики. У ситуації з житлом під знесення, потенційний інвестор стикається з безліччю проблем:

  • протягом кількох років її неможливо реалізувати через банальну відсутність прав на нерухомість;
  • протягом наступних 5 років її не можна продати, не заплативши попередньо податок у розмірі 13%, без сплати угода може бути визнана такою, що не відбулася.

Відповідно до Податкового Кодексу Росії (ст. 224) встановлено, що прибуток від реалізації об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню в розмірі 13%, причому до 2016 року період продажу без сплати податку становив 3 роки, то відтепер – 5 років.

Період у 3 роки залишається виключно для того об'єкта, по відношенню до якого буде дотримано одну з декількох умов:

  • право власності сформувалося в результаті одержання спадкової маси або ж згідно дарственному договором від фізичних осіб, які є близькими родичами;
  • право власності було сформовано в результаті проведення процедури приватизації;
  • право власності сформувалося в результаті оформлення угоди довічного змісту з утриманцями.

У зазначених ситуаціях відсутнє поняття реновації, з-за чого період становить 5 років.

Переваги і недоліки

Основними перевагами даної програми прийнято вважати:

  • можливість змінити старе житло на елітну квартиру в новобудові;
  • нова квартира буде відповідати всім встановленим сучасним нормам;
  • собівартість нової нерухомості буде однозначно вище, тижня собівартість старої квартири в п'ятиповерхівці;
  • наявність добре розвиненої інфраструктури біля нової монолітної новобудови, в яку будуть переселені мешканці з хрущовок.

З недоліків виділяють тільки термін, за який мешканці зможуть переїхати в нову квартиру, залишається невідомим на сьогоднішній день.

Крім того, регіональним і федеральним законодавством ще затверджений чіткий механізм захисту громадян від наявних ризиків, які несе під собою програма реновації.

На відео про програму реновації

Читай також: