Чи можна перевести ділянку ЛПХ в ІЖС?

Доцільність переведення земель в ІЖС зрозуміла. Вартість таких земель буде вище, а власник або власник має право, за наявності оформленого дозволу на будівництво, побудувати котедж і тим самим поліпшити свої житлові умови.

Закон допускає переведення земель сільгоспугідь, а також ділянок з таких земель у виняткових випадках, що прямо зазначено в ст. 7 ФЗ № 172. Переведення земель можливий, якщо змінюються кордону муніципального освіти, тобто, коли ділянка надається у складі муніципалітету.

Загальні відомості

Зміна цільового призначення можливо, коли муніципальне освіту, при позитивному висновку експертизи, здійснює комплексний переклад відразу великого відрізку землі і ділить його на ділянки ІЖБ – площею 4, 6, 10 соток і більше.

Подібний організований переклад вимагає досконалої експертизи та відсутності заперечень з боку власників ділянок – фізичних, юридичних осіб та інших суб'єктів цивільних правовідносин.

Враховуються: екологічна обстановка місцевості, наявність інфраструктури та перспектива проведення інженерних комунікацій до місця майбутнього будівництва приватних будинків.

Можливість переведення передбачена, але може бути утруднена, якщо ділянка активно використовується або коли розташований віддалено від населеного пункту. В рамках розширення кордонів муніципального освіти переклад найбільш сприятливий, так як часто виконується організовано та ініціюється муніципальною владою.

Якщо землі ІЖС безпосередньо межують з територіями ЛПХ, переклад вірогідний, але при наявності можливості підвести до ділянки або комунікації, коли землі не відносяться до найбільш цінних сільськогосподарських угідь – наприклад, заливних лугах або висококультурною ділянок особливого використання.

Цільове призначення землі

Ст. 4 ФЗ від 7.07.2003 року «ПРО ЛПГ» передбачає поділ земель ОПГ на присадибні ділянки ЛПХ, які розташовані в межах населених пунктів та польові ділянки, розташовані за межами населеного пункту.

На присадибній земельній ділянці ЛПХ можна побудувати житловий будинок, звести інші будівлі і споруди навіть без перекладу земель у категорію ІЖС. Польові ділянки ЛПХ призначені тільки для виробництва сільгосппродукції.

Ділянки ІЖС призначені виключно для індивідуального житлового будівництва і господарських будівель – гаражів, майстерень і т. д.

Такі землі заборонено використовувати для вирощування сільгосппродукції, але не забороняється влаштувати на них невеликий сад або город, поруч з приватним будинком. На обох категоріях земель будівництво приватного будинку дозволено лише за умови належним чином оформленого дозволу.

Нормативна база

Основним нормативним актом вважається ФЗ № 172, прийнятий у 2004 р. Статус ділянок ЛПХ визначається ФЗ від 7.07.2003 № 112.

Порядок внесення запису в ЕГРН про зміну категорії та цільового використання земельної ділянки позначений у ФЗ № 218 від 13.07.2015 «Про державну реєстрацію нерухомості».

Як ЛПХ перевести в ІЖС

Потрібно звернутися з клопотанням до органів місцевого самоврядування. До звернення правовласник ділянки повинен переконатися в належному оформленні об'єкт правовстановлюючих документів.

Звернення здійснюється у письмовій формі, з обов'язковим додатком до клопотання документів.

У чому відмінність?

Для того щоб з'ясувати як ЛПХ перевести в ІЖС, потрібно розуміти базові відмінності цих двох категорій земель.

Ділянки ЛПХ являють собою землі сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати в межах населених пунктах і за його межами. Вони можуть призначатися для виробництва сільгосппродукції і будівництва приватного будинку (якщо ділянка розташована в населеному пункті).

Землі ІЖС знаходяться виключно в населених пунктах. Вони призначені для будівництва приватного будинку (не вище трьох поверхів) і не більше ніж на два господаря.

Порядок переоформлення

Володільцю або власнику земельної ділянки необхідно зібрати правовстановлюючі документи і звернутися в адміністрацію муніципалітету за місцем знаходження землі.

Форма клопотання на общефедеральном рівні не передбачена. Вона розробляється безпосередньо органами місцевого самоврядування, але зміст документа не повинно суперечити ч. 3 ст. 2 ФЗ № 172.

Клопотання, з усіма доданими документами, можна подати особисто або через законного представника. Воно розглядається фахівцями органами місцевого самоврядування.

Процедура вимагає проведення експертизи, за яку відповідають Росприроднагляд і органи екологічної експертизи на регіональному рівні. Вона проводиться за рахунок замовника документації.

Перелік необхідних документів

Щоб дізнатися — як перевести ділянку з ЛПХ в ІЖС, необхідно подати такі документи:

  • копію паспорта або іншого документа, який посвідчує особу заявника;
  • виписка з ЕГРІП або ЕГРЮЛ, якщо ініціатора переказу земель є ПІДПРИЄМЕЦЬ чи організація;
  • висновок ГЕЕ (державної екологічної експертизи). Повинна бути замовлена й оплачена заздалегідь.

Вартість і порядок оформлення визначається на регіональному рівні. Буде потрібно дозвіл власника ділянки, якщо на об'єкт, що раніше був встановлений сервітут. Перелік документів вважається вичерпним.

Заява

Воно подається у формі клопотання. У ньому слід вказати:

  • кадастровий номер ділянки;
  • категорію земель (ЛПХ) і ІЖС (в яку початковий ділянку слід перевести);
  • переконливу підставу;
  • права на земельну ділянку (для цього потрібно буде оформити виписку з ЕГРН).

Клопотання має бути розглянута протягом двох місяців з моменту надходження.

За результатами розгляду уповноважений органу місцевого самоврядування приймає акт про переведення земель або відмовляє задовольнити прохання.

Зразок клопотання про переведення однієї категорії земельної ділянки в іншу тут.

Вартість

Потрібно заплатити мито за переведення землі, яка становить 30% від кадастрової вартості ділянки.

Вартість виписки ЕГРН становить 300-600 рублів. Витрати на державну екологічну експертизу складуть в середньому 10-15 тис. рублів.

Підстави для відмови

Клопотання не буде розглянуто, якщо з ним звернулося неналежне особа або коли до звернення було додано неправильно оформлені документи. Тоді заяву слід повернути назад протягом 30 днів з дня його надходження на розгляд.

Причини відмови у розгляді клопотання повинні бути викладені в письмовому вигляді.

Встановлено три підстави для відмови в перекладі:

  • якщо землі не підлягають переведенню у зв'язку з фактичною неможливістю процедури – розташовані за межами населеного пункту, складають цінні сільськогосподарські угіддя тощо;
  • при негативному висновку експертизи;
  • якщо цільове використання у формі ІЖС неможливо з технічних підстав.

Акт про відмову в перекладі повинен бути винесено протягом двох місяців з моменту прийняття клопотання. Він може бути оскаржений у суді. Для цього доведеться подавати адміністративну позовну заяву.

Акт про переведення

Акт про переведення у 2020 році містить такі відомості:

  • підстави такого рішення;
  • доскональне опис ділянки;
  • початкова категорія та цільове призначення ділянки;
  • категорію, в яку земля перетворилася.

Акт не обмежується конкретним терміном. Він направляється заявнику протягом двох тижнів з моменту прийняття. Зміни вважаються такими, що вступили в силу з моменту їх державної реєстрації у Росреестре. Переоформлення правовстановлюючих документів на ділянку не потрібно.

Перед процедурою слід потрібно враховувати, що будинок можна побудувати і на землях ЛПХ, якщо вони розташовані в населених пунктах, а переклад в ІЖС може бути витратним. У відповідальній ситуації бажано заручитися допомогою кваліфікованого юриста у галузі земельного права.

На відео про категоріях земель

Читай також: